最近几天北京房租价格猛涨这事被热议。
我也是租房者，房租的大幅上涨也可能影响到我的福利，我内心当然也是有情绪的，但是作为一个营销者，我们要通过现象看本质，看看从涨价事件中我们能够观察到什么什么历史进程，我们是否能够做出微小的抵抗。
本文从营销者的视角讨论房租上涨的底层逻辑，并据此推断了房租的走势及带来的新变化。
房租上涨总是从房租便宜的地方涨起的。
我刚来深圳时，暂住大学城平山村的老朋友那里，觉得那边吃的挺多，就想干脆在附近租房。某晚我游荡在平山村寻找房源，看到一些房子的阳台上有招租电话，我拨打电话，两个男人过来接头，带我看房，环境比我朋友的更差，租金是朋友那间房的1.5倍，我觉得不划算，我当时答复带看的男人我要再考虑。我又去找其它的房，拨通新的联系电话等房东接头，发现还是那两个男人，我于是看完房又打发走他们。第三次我拨通电话，发现又是这两人接头。我于是知道了，平山村的出租房几乎都被一家中介包下来了，所以价格涨得任性些。
我这个经历说明了，只要一家中介能够控制平山村的房源，就可以大幅抬高房租价格。但是，如果相邻的地铁站的房源没有被控制呢？租客还可以选择去其它地方租房，平山村房租高了，无人问津，自然就要降价。但事实上，平山村是南山区的一个房租洼地，附近找不到更低房租的地方了。在这种情况下，租户只能接受平山村房租的上涨。而既然平山村房租上涨了，附近环境更好的地方，理应也随之上涨。
就这样，房租上涨会从房租洼地开始，蔓延至整个房租市场。
舆论对房租上涨的矛头指向自如，是找了一个背锅侠。同样地段同样房型，自如的房租明显高于一般中介的房租。自如敢大幅涨房租，靠的是自如自信会有庞大的消费人群可以消耗掉自如的这些房子。否则，一旦自如明显涨价，原本的潜在租户可以去寻找价位更低的房间。自如等掌握的12万套租赁住房只占整体市场租赁房源的8%，还很难单方面推动涨价。
自如通过构建新的价值曲线获得高溢价
自如和其它房屋中介提供的并不是同质的服务，我们按照《蓝海战略》谈到的价值曲线，对自如和Q房网这两个房屋中介提供的服务进行对比。
自如收房后会对房屋进行重新装修一个月，然后投放到市场。自如会提供保洁服务，收费80-400元一次，三天不满意无条件返工。自如提供维修服务，7×11小时维修。自如提供搬家服务，99-349元。自如有专门的管家对接租房者，大约一个管家服务30人左右，有问题及时解决。自如给同一小区的自如客建立微信群。自如的APP可以一站式完成所有服务，找房-预约看房-评价带看-签约，支付房租和生活费用，预约维修、保洁、搬家，参加自如举办的活动。而Q房网，基本上只是带你看房，带你和房东签约，签完约收了佣金就没Q房网什么事了。
在营销上，一个产品构造一个不同于竞争产品的价值曲线，并定下一个更高的价格，这个价格不是根据供给曲线和需求曲线的平衡点来估算的，而是可以根据营销者的偏好任意设定，这个价格只要能够有足够多的人愿意买单创造足够多的利润，就可以了。举个例子，一瓶350ml的牛奶，本来市场价是卖三块钱，但是营销者通过制定新的价值曲线，通过营销手段的运用，差不多的牛奶，价格可以做到15块。营销者完全可以订一个更低的价格，比如五块钱，同样有得赚，可以说，这个定价是非常自由的。
自如通过创造产品的价值曲线，可以给出月租比Q房网高200的价格，也可以给出比Q房网高2000的价格。自如只不过是提供了一种差异化的产品，用户可以有其他选择。正是在前一阶段，大量的用户为了一些便捷服务，选择了高溢价的自如，这种选择偏好推动了自如价格的上涨。越来越多的用户选择用自如，导致了资本对自如的信心增强，自如对涨价的欲望也增强。这样看，这个锅并不是该自如独自背的。
房屋租赁市场的供给缩小需求增长趋势分析
西方经济学有个供给曲线和需求曲线。供给曲线是当产品价格上涨时市场上这个产品的供应量也上涨，需求曲线是当产品价格上涨时市场上对这个产品的需求就下降。供给曲线和需求曲线的交点代表的是，在这个价格的时候，供给量正好可以满足需求量。这个时候价格就均衡了。
但是对于房屋租赁市场，就要具体分析了。
价格大幅变动时，需求量大体不变。在一定限度内，每年流入北京的大学毕业生总是一定的，即便房租明显上涨，只要这些人的工资能够支付房租，那么他们依然会选择留在北京，所以需求量随价格变化很小。你可能想，他们会选择环境更差的房间。但是，对于大学毕业生这个群体，他们有个住房的最低要求，比如不能住地下室，通勤时间在75分钟以内，那么在这一条件以上的需求量总是大体不变的，并不会随着租赁价格的明显上涨而相应变化。
我们再看供给量，先抛结论，价格明显上涨，供给量大体不变。以深圳南山区科技园附近为例，深圳的科技企业互联网企业大多集中在这附近。Q房网上显示南山区松坪村某套两室一厅房60平米，售价370万，松坪村离科技园大约2公里，南山区汇景豪苑两室一厅58平米，月租6500元，汇景豪苑在科技园一公里内。假设售价370万的那套房子用于出租，出租40年能回本那么房主才愿意用于出租，则每月租金要达到7700元每月。当租金低于7700元每月时，房东宁愿将房子卖掉也懒得租，这里没有考虑中介在租房和卖房中收取的佣金，因而估计值偏保守。同理可以测算北京的房租，当房租在某一价格以下时，房东是没有动力出租房屋的。
举个例子，我曾经在深圳南山区科技园租房，房东出租了几年了，当时深圳还处在房屋价格上涨的末端，眼看着上涨的势头消退，这时，房东与我们几人提前解约决定卖房。对于买房用于投资的人而言，房租水平一直在某个平衡线以下，很难期望有更多房源进入租赁市场，并且可能房源还会减少。
通过以上的计算，我们可以很容易地感受到，最近三年一二线城市住房价格的暴涨，带来的结果是，这三年新买房的人是没有动力出租房子的，因为出租房子获得的价值还不够收回买房的钱。即使已经经过了房屋租赁价格的大幅上涨，这几年买房投资的人们还是缺乏将房子投入租赁市场的动力。那么价格虽然显著上涨，租赁市场房源的供应量依然不变。同时，北京上海这几年还大规模拆掉了一些原来作为租房的违建房，这样房源的供应量只会越来越少。
考虑到一二线城市房屋价格不会下跌，一二线城市均为人口净流入，需求量增大，一二线城市租赁市场房源供应量稳定或可能减少，我们有理由预测供需失衡会进一步扩大。比较一下北上广深人口流入的速度，和拆除旧房的力度，可以排列下房租上涨的动力大小，北京>上海>深圳>广州。
供需临界状态时价格会突变
当供给曲线是一条垂直线，即价格上涨时供应量保持不变。并且需求量大于供应量，那么必然有一部分人无法获得供应，这个时候，人们可以接受的心理价格就会发生巨变。原本人们可接受的房租价格平均为工资的百分之三十，为了让生活比较舒服。现在人们为了留在这个城市，可以承受房租价格变为工资的百分之六十，这是他们能够留在这个城市的极限。需求量大于供应量的临界点，租房人愿意接受的价格就这样发生了突变。
举个微观的例子，去年某小区平均3000元一个单间，今年自如管家说，今年房源紧张，价格涨到6000元一个单间，爱要不要，好几个人在抢，你算一算月薪1.2万，决定咬牙租下来。就这样，本来有的选的时候你只选择房租3000以下的，现在没得选你就勉强接受了6000的。
最近，因为我爱我家原副总裁胡景辉胡总以及一些网友的仗义执言，一线城市房租暴涨的问题引起广泛关注，于是国家出手，暂时遏制住了房租的上涨。但是，每年两次人口涌入房租大涨的时机，到明年，供需不平衡更加巨大的时候，还能不能遏制住房租上涨呢？大概率是不能遏制的。
说房租上涨自如完全没责任也是不对的。一二线城市房租显著上涨的趋势是必然的，但是自如等的扩展又显著加快了这一趋势。我北京的朋友反映，同一地段的某地铁站附近，自如推动了两年房租上涨200%
房租暴涨后的变化
北京上海的房租上涨，迫使一批人才向二线城市转移，催生更多的新一线城市，避免二线城市被四五个一线城市吸血。自如的布局就预告了人才会流向哪些二线城市以及哪些城市房租会大涨。
或许这也是国家希望看到的。减小北京上海的压力，同时塑造更多的一线城市。
人才的流动，依赖于工作岗位的流动。只有优质的工作岗位向二线城市转移，才能带动人才向二线城市转移，接下来几年，这一趋势可能会越来越明显。华为逐步搬迁到东莞，就是一个表率。
当一个行业利润过高的时候，也正是颠覆性创新诞生的地方。自如模式带动的房租大幅上涨，将给新的挑战者诞生越来越强大的动力。自如可以以高于市场价的价格租房出去，依赖于自如的价值曲线，这个价值曲线包含几大服务，如房租重装修，管家服务。而一个颠覆性创新的产品，将会给出一个更低的价格，将设计一个新的价值曲线，并让自如的价值曲线的弱点暴露，目前自如在逐步暴露的 弱点是，装修后立即让租客入住导致甲醛超标，会致癌致白血病等，可以预测，未来几年，会有多起疾病报道与自如有关，届时自如将面临公关危机。颠覆性创新也将迎来机遇。
这篇文章提到的原理，实际上为我下一篇要写的颠覆性创新做了铺垫。下一篇我们将讨论为什么颠覆性创新常常从价值洼地开始，为什么有着资源优势技术优势的巨头会被新兴企业击败。
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本文作者：江流（个人微信ID：1206707531）
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江流是个武汉人，华中科技大学某工科专业毕业，在深圳工作，主业品牌营销，业余全国各地拍照。
从营销的视角了解世界。
