宅基地相关背景：
随着城市化的快速推进，经济发达地区和城乡接合部的宅基地争议和纠纷也越来越多。
宅基地纠纷一般分为宅基地权属争议或者非权属争议方面的争议（宅基地侵权、宅基地违法除外）。宅基地权属争议可定义为：宅基地权属确定之前的，有关宅基地占有、使用、收益过程中产生的各种争议或争执。宅基地非权属争议纠纷主要指宅基地权属确定以后发生的宅基地侵权、宅基地违法及其他宅基地纠纷。
由于历史的原因，不少宅基地纠纷跨越了从1949年~1956年宅基地的私有制，到1956年后宅基地的公有制两种不同性质的年代；另外，我国对宅基地总体上进行了4次确权，即土改、合作化、1962年的“四固定”、1982年《宪法》颁布前后土地权属的重新登记。宅基地纠纷会涉及农户、村民组、村委会、乡和县级以上人民政府及其土地管理部门，涉及法律关系众多、主体复杂，从而也引致了适用依据和适用程序的复杂性因此，一些宅基地纠纷案件时间跨度大，调查取证极其困难，并且在处理上，不仅要考虑当时的时代背景和当时的政策，还要兼顾当前的法律、法规和政策。
我国目前涉及宅基地相关的法律法规较少，很多现有的法律法规也是比较模糊不清的，导致理论上的法律规定与法院实务处理上有所不同。
宅基地基本原则：
农村宅基地是指农村村民基于本集体经济组织(行政村或生产队)成员身份而享有的可以用于修建住宅的集体建设用地，农民无需交纳任何土地费用即可取得，具有福利性质和社会保障功能，一般不能继承。但宅基地上建成的房屋，则属于村民个人财产，可以依法继承。村民只有宅基地使用权，没有所有权。
《土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民一户只能有一处宅基地（一户一宅）。一户多宅按照非法占地处理。农村村民建新房宅基地面积审批标准为：(一)城市郊区及乡(镇)所在地，每户面积不得超过166平方米；(二)平原地区的村庄，每户面积不得超过200平方米。村庄建在盐碱地、荒滩地上的，可适当放宽，但最多不得超过264平方米；人均占有耕地666平方米以下的，每户宅基地面积可低于前款规定限额。
对村民“一户”认定，原则是根据公安部门管理的户籍来认定。如果在户口本上登记的是一家人，那么该户口本所登记的家庭就是一户，一户只能申请一处宅基地。但具有以下情形的，可独立作为特殊村民“户”对待：
(1)已婚且已分家单独居住生活的；
(2)未婚但年龄已满二十周岁且已单独居住生活的；
(3)依法继承宅基地上房屋所有权的未成年人；
(4)通过司法仲裁依法取得的，可按照司法文件进行登记。因婚嫁关系居住在外村，但户籍仍在本村的，夫妻双方只能选择在其中一方拥有宅基地，申请确权登记。
宅基地的使用权人并非登记证书上的“户主”一人，而是一户（一家人）。根据法律规定，宅基地使用权应该按照当地省(市)级人民政府规定的面积依法确定给本农民集体成员：
(1)非本农民集体的农民，因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建，在符合当地规划的前提下，经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的，可按规定确权登记发证；
(2已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”；
(3)非农业户口居民(含户口迁出、华侨)原在农村合法取得的宅基地和房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为非本农民集体成员”；
(4)对于没有权属来源证明的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由村委会出具证明并公告30天无异议，经乡(镇)人民政府审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，确定宅基地使用权。
宅基地行政审批流程（具体情况以当地行政部门为准）：
申请主体，农村村民有下列情形之一的，可以申请宅基地：
(1)年满20周岁的本村村民，因结婚等原因确需建设新房分户缺少宅基地的(包括男方到女方落户的)；
(2)因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设或因国家建设征用土地等原因需要搬迁的；
(3)外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；
(4)城镇居民经县级以上人民政府批准回原籍落户，农村确无住宅的；
(5)县级以上人民政府规定的其他条件。
农村村民有下列情况申请宅基地的不予批准：
(1)年龄未满20周岁的；
(2)原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的；
(3)本村村民将原宅基地及其地上建筑物出卖、出租、赠与或改为经营场所的；
(4)其他不符合法律法规和有关规定的。
具备宅基地申请条件的农村村民在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地规模范围内申请使用宅基地修建住宅的，应先向本集体经济组织提出申请，经村民会议或村民代表会议讨论通过后，报乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准后，本人携带相关材料到所在的乡(镇)、办事处国土资源所申请确权登记发证。其中，涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。
申请农村宅基地应向乡镇政府、办事处提交下列资料：
(一)村民个人申请宅基地的申请书；
(二)申请人基本情况。(包括姓名、性别、年龄、身份证、家庭成员，户口是否本村集体户口等)；
(三)村民委员会或农村集体经济组织应出具的材料：
1、申请人现有的宅基地情况；
2、对申请人拟发放宅基地的位置、面积、宗地草图等；
3、村民会议或村集体经济组织成员讨论情况，在村集体公布情况的说明等；
4、乡镇土地利用总体规划图、现状图等，并注明拟占用土地地类；
(四)属于建新交旧的，申请人与村委会签订的建新交旧协议书；
(五)其他需要提交的材料。
有下列情况之一的，不予办理宅基地使用权登记：
(1)所申请登记的宅基地使用权用地不符合《乡镇土地利用总体规划》；
(2)除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记；
(3)非本集体经济组织成员或城镇居民在农村购买宅基地、住房的；
(4)宅基地权属争议尚未处理结束的；
(5)土地违法违规行为尚未处理或正在处理的；
(6)农村宅基地经批准后连续两年未使用建设的；
(7)法律法规、政策规定的其它不予确权的。
有下列情形之一的，报经市或县人民政府批准，可以注销其土地使用证或用地批准文件，由村民委员会或农村集体经济组织收回宅基地使用权：
(1)为实施村庄集镇规划进行旧村改造或国家建设征用等原因需要调整或迁建住宅，新房建成后，逾期无正当理由不拆除旧房，退出原宅基地的；
(2)进行乡(镇)、村公共设施和公益事业建设需要占用的宅基地；
(3)因继承房屋等原因造成农村村民一户一处之外的宅基地；
(4)因迁移、病故等原因销户而停止使用的宅基地；
(5)未按照批准用途使用的；
(6)非法转让宅基地的。
宅基地使用权确权登记涉及农村千家万户，为了依法保护宅基地使用权人合法权益，加强农村宅基地管理，有效规范农村住宅建设，防止乱占滥用耕地，维护社会的和谐与稳定，现全国大力开展农村宅基地使用权登记确权。
宅基地确权后可以改名字，但一定要符合相关的法律法规，要同一个村集体；改名一定要按照相关的流程来进行，不可私自更改，有疑问建议可咨询当地国土局或是土管所。
根据我国《房屋登记办办法》的规定，发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：
1 房屋所有权人的姓名或者名称变更的；
2 房屋坐落变更的；
3 房屋面积增加或者减少的；
4 同一所有权人分割，合并房屋的；
5 法律，法规规定的其他情形。
宅基地改名流程及所需材料
申请农村宅基地证变更的程序:
1 申请人提交相关材料提出申请；2 受理3 公告4 审核5 收费6 记载于登记簿7 发证。
房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：
1 登记申请书2 申请人的身份证明3 房屋所有权证书4宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明5 证明房屋所有权发生转移的材料6 其他必要材料。
申请村民住房所有权转移登记的，应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者有村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。
宅基地敏感问题情形：
一、根据《国土资源部关于印发<关于加强农村宅基地管理的意见>的通知》(国土资发[2004]234号)要求：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”所以，城镇居民不能在农村购买宅基地。
二、宅基地户主去世后，其家庭成员继续使用宅基地的，可以申请宅基地证书更名。家庭其他成员提出宅基地更名申请，并进行宅基地证变更登记申请；相关政府部门受理申请人的宅基地证变更申请，并进行公告公示；对申请人提出的宅基地证变更进行审核、确认；完成宅基地证变更登记记载于登记簿；发放新的宅基地证书即可。2011年《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第七条：“已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记‘该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人’。农村宅基地不能单独继承。依据我国法律规定，宅基地的所有权和使用权是分离的，宅基地的所有权属于村集体，使用权属于村内房屋所有权人，村民只有宅基地使用权，不能随意对宅基地进行处置。所以宅基地不属于遗产，不能被继承，宅基地上的房屋可以继承。需特别指出的是，将来继承的房屋灭失后(村民一户一宅外)，不能进行重建或者以其他方式继续使用这块宅基地，由村集体经济组织按法定程序收回其宅基地使用权另行安排。
三、《最高人民法院关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》（法办[2011]442号）第15条明确，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。
在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。尤其是在征地拆迁时，宅基地房屋买卖合同可能无效，但是作为买受人可以分得部分拆迁补偿款。而在上海，根据沪高法民—[2004]4号文，虽然合同无效，但买受人可以分得70%的拆迁补偿款！！！你懂的。
