2021年成了房地产市场最艰难之年。房地产调控“三道红线”出台，房企加杠杆发展已经一去不复返。刘全认为，房地产市场在“房住不炒”的调控政策指引下，市场发展方向已明确。预计未来房地产市场政策红利、金融红利已终结，房价“稳中有升”将成为新常态。无论是房企融资“三道红线”，还是房贷“两道红线”，主要是遏制房地产行业加杠杆，抑制房企高杠杆、高周转、高负债的发展模式，维护房地产市场平稳健康发展。
据中原地产调查数据显示，2021年1-6月份，全国300个城市住宅用地成交楼面均价6201元/平方米，同比上涨27.4%，土地平均溢价率9.2%。刘全认为，当前土地价格仍处在高位，未来土地价格有望保持“稳”字当头，土地价格趋向平稳已成为主流。集中供地无法对房企业绩形成有效支撑，土地竞拍热度逐渐回稳。房企买地价格不断上涨，房价却受到调控限制，叠加房企融资成本较高，导致房地产开发成本性上涨趋势明显。
据中指研究院发布调查数据显示，2021年6月份，全国100个大中城市新建商品住宅均价16063元/平方米、环比上涨0.4%，同比上涨3.9%。刘全认为，2021年前二个季度，房地产调控政策频繁出台，金融信贷政策不断收紧，而大部分城市房价依然维持上涨。央行通过释放流动性，分期缴纳土地出让金、发放购房补贴和放宽人才落户等利好政策，促进房地产市场需求量激增。房地产市场去金融化、去炒房化，依然任重而道远。
刘全认为，一二线城市房地产调控政策不断收紧，而房价依然是越调越高。高房价与高地价之间的利益矛盾无法解决，房价不可能会普遍下跌。房地产行业作为资金密集型行业，负债率、现金流、加杠杆一直是房企发展的命脉。房地产调控政策采取“供地两集中”措施，将有利于稳定市场预期、此举对平抑土地溢价率有积极作用。房地产调控政策的主要目标只是“稳地价、稳房价和稳预期”，并不是真正的打压高房价。下半年，房价下跌仍是遥遥无期。
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作者：刘全
时间：2021年7月3日
