尊敬的王先生：

“無房”已收到贵司有组织的举报。经历简短的封号、申诉后，该文已找回，在此：《华夏不幸福？》

我们仍然不认为那是一篇“负面”。它仅仅是克制地指出了问题本身。我们认为，一家可能伟大的公司，应当直面问题，至少允许被讨论，而不是动辄封号。

4月28日，华夏幸福发布2018年第一季度财报，凉凉。园区回款难看，房产销售回款也不好了。

您正在踏进危险的雷区。

 欲升仙者，必遭雷劫。

《三生三世十里桃花》杨幂要升上仙，师父赵又廷帮她挺过了雷劫。

华夏幸福老板王文学不是美女，也没有赵又廷这个师父。

华夏幸福的雷劫，只有自己咬牙挺。

九天之上，第一道雷劈下，雄安封死房产销售，王文学提前布局陡然落空；第二道雷，环京地区限购持续加码，重创一票地产商，尤以华夏幸福为甚。

第三道雷，更加波澜壮阔，天下无处可避，房产业2.0时代黯然谢幕。

王文学想到了一个很好的产业新城商业模式，正需要商品房销售输血培育，却赶上了房产业最坏的时候。

他能挺过雷劫吗？

一

海南房产，全剧终。

4月22日晚20点53分，一则《关于进一步稳定房地产市场的通知》出现在海南省住建厅官网，核心是实施“全域限购”。而就在11天前，海南建设自由港的消息让一大波房产商与炒房客高潮迭起，一道限购令瞬间让他们凉到冰点。

这几乎就是雄安新区推出后冰火两重天的重演。

有评论认为，雄安封死房产销售，为全国树立了一个实验性的标杆，继而扩大到环京限购，此乃雄安效应的溢出，到如今全国多地限购，则是对雄安的跟进。

在雄安落下的惊雷，响彻环京地区，紧跟着全国各地闪电霹雳，金蛇狂舞，此起彼伏。王文学比同行更倒霉，因为这个雷沿着他发迹扩张的方向一路劈来。

这就是“房住不炒”，19大报告一句“房子是用来住的，不是拿来炒的”，赢得经久不息的掌声。

这既是高层对房地产业的定性，也是中国经济大周期转折的必然结果，这不是一个阶段性的调控，而是一个长期的方向，房产的黄金白银时代正在黯然谢幕。

建国以来，中国房产经历福利分房的1.0时代，估计老一辈人才有印象了。1998年开启的房产2.0，也就是商品房时代，人们可以给一笔首付，再向银行贷款买下价格不菲的房子，施行20年，几乎让人以为这就是房产业的永恒。

房价连年上涨，泡沫吹不破，那是因为外贸连年有热钱进来，从开放经济角度看，中国的房地产发展与外贸经济发展是一个硬币的两面，对外出口为中国经济体带来了“外来财富”，房地产市场将这些“外来财富”不断地“吸收”和“释放”，进而推动中国经济高速发展。

如果我们把出口赚取的“外来财富”看作是“基础货币”，那么房地产正是在一定程度上扮演着“货币乘数”的角色，通过影响与之相关的近20个上下游行业实现了这些外来“基础货币”在国内的“资本化”。

既然房地产和外贸是一个硬币的两面，那么“出口导向”经济模式的式微必将带来房地产市场的衰落。若房地产再像以前一样高歌猛进，则居民杠杆率会随之快速攀升，房地产就真有泡沫吹破的危险。

这预示着传统的“政府卖地-房企开发-居民购房”的房地产旧模式难以为继，新时代呼唤新的房地产模式。既要保留房地产的有利功能，又要避免传统开发模式对杠杆率的负面影响，“保护刚需”、“打击炒房”和大力发展“租赁房”无疑是最佳选择。

所以，“房住不炒”和“租售并举”已经成为当前楼市的主基调，限购限卖的宏观调控将不是一个阶段性工作，而是房产新时代的保驾护航。没有什么是永恒，房产2.0时代悄然谢幕。

所以，那些寄希望环京地区解冻，华夏幸福现金流得到缓解的乐观投资者，可以洗洗睡了，限购只会愈演愈烈，不会中途收手。君不见海南楼市，一夜冰火，史上最严限购令出台，多少炒房客的美梦破灭，就是雄安的翻版，环京的重演。

地狱有18层，18层下面还有无底深渊。

老虎出山，动物们都在逃命。恒大、碧桂园拼命做高周转，快速出设计施工销售，哪怕逼着乙方没日没夜通宵做设计稿，弄得怨声载道。

这让房产开发并不见长的华夏幸福很难受，他跑不过老虎，也跑不过羚羊，同时身上还压着一个园区开发的大包袱。

二

三国的蜀国老大刘备，最早是没有地盘的，只有手下关羽、张飞一帮老铁，以及良好的履历，比如救孔融于危难，助陶谦于绝境，联孙权于赤壁。

特别是刘备帮助同宗兄弟刘表守荆州，尽心尽责，刘表送他荆州都不要（至少表面如此），成为刘备守城的样板。

当时刘备另一个同宗兄弟刘璋在四川日子过得很苦逼，川北汉中是他的仇人张鲁，再往北是曹操，都盯着四川这块肥肉虎视眈眈。刘璋能力不行，感觉守不住，就邀请刘备入川帮忙。

这真应了世上不存在绝对的忠诚,只是看背叛的代价够不够大。四川比荆州易守难攻，拿下就能三分天下，刘备入川一年后，就鸠占鹊巢，把刘璋赶请到荆州居住。

三国时期，群雄四起，没有两把刷子还真守不住自己的地盘，刘璋请刘备入川也是无奈，总好过成为曹操的阶下囚。

近20多年来，地方政府卖地卖得差不多了，财政收入要想再上一个台阶，还得靠做大企业增加税收，如今各地抢人抢产业的激烈程度不亚于三国征伐。这个活技术含量很高，远远超过土地拍卖，不少地方政府不得不借助专业外援招商引资。

多年前华夏幸福做过一个固安工业园，于是王文学看到机会，在2015年宣布要在固安工业园样板的基础上，用三年造一百个产业新城，帮助各地政府招商引资，在其后50年内，与当地政府共享产业税收红利，以及住宅土地增值收入。

这已经不是一家企业，俨然一个影子政府。

此升仙之路，千难万险。前期华夏幸福需要垫付大量资金，为招商引资做产业园的基础建设，征地、建设道路、展馆、酒店、招商优惠、基金设立…动辄一年就是几百亿。

王文学从哪里搞钱投入园区？

三

自从中国加入世贸，放开商业贷款后，房地产业就越来越滋润，房价年年上涨，开发商只要拿到地就能赚钱。

王文学的如意算盘是，帮助地方政府开发产业园引进企业，涌入的员工总得有房子住，也就是说得有园区住宅配套。

前期王文学为园区垫付了大量资金，地方政府的回报，除了与他共享园区企业税收，还分给他住宅用地盖楼，王文学转手一卖，就是源源不断的财富，又投入到园区建设，引入更多的企业入住，形成一个良性循环。

但是2017年政策陡变，先是雄安新区封死房产销售，让王文学提前布局的土地竹篮打水一场空，后又环京地区限购，让王文学重仓的河北大本营有房也卖不出去，卖出了回款也难。

这就是上面说的两道雷劫，导致华夏幸福2017年前三季度经营性现金流为-224亿元。直到第四季度，华夏幸福才稍微缓过一口气，经营性现金流量转正为62亿元。

这就打乱了王文学的如意算盘，园区投入缺了卖房收入一条腿，全靠融资撑着。而融资并不能持久，没有现金收入回报，再牛逼的花样融资也玩不下去，甚至可能演变成击鼓传花的庞氏骗局崩盘。

4月28日，华夏幸福发布一季度财报，房师看了不由倒抽一口冷气。

仅仅一个季度，华夏幸福的货币资金就蒸发掉201亿。年初的681亿货币资金，目前仅剩有480亿，按这个速度，华夏幸福账上的钱还有两季度就得花光。

去年同期，华夏幸福的货币资金从455亿增加到487亿，今年不增反降，是因为其经营、投资与筹资三大现金流均出现了负数，尤其是筹资现金流高达-68亿元，去年同期为143亿元，华夏幸福引以为豪的融资出了问题。

筹资现金流为负，在于华夏幸福第一季度还钱太多，借钱不够所致。华夏幸福还了202亿，借到134亿。去年同期还了44亿，借到187亿。

金主们都在催着王文学还钱，而又不肯借更多的钱给他，为何？

王文学都快成杨白劳了，一年到头赚不了几个钱，黄世仁凭什么还要借钱给他？

一季度财报显示，华夏幸福的最大收入来源卖房回款相当难看。2018年一季度销售商品、提供劳务收到的现金为150亿元，与其房地产签约销售额352.5亿元相比的回款率为42.7%，连续三个季度走低，创下了2016年以来的最低纪录；去年同期是234亿，回款率68.9%。

财报说明变动原因“受宏观调控影响，本期回款较少所致”。

需要注意的是，华夏幸福的政府园区应收款逐年上涨，相应的产业服务收入也是逐年上涨，那么这150亿中房产回款所占的比例，比去年同期更低，实际房产回款率也更低。

卖房回款为什么这么少？有消息称，华夏幸福在限购调控的压力下，采用了全款分期的方式卖房回款。正常情况下按揭贷款买房，银行3-6个月就可以放款，全款分期，那得1到2年。

该消息还未得到证实，回款率为何连续三个季度走低，还需要华夏幸福给予具体解释。

但可以肯定的是，第三道波及范围更广，更猛烈的炸雷已经“轰隆”一声劈下。

如果说前两道雷是对华夏幸福的精准打击，从雄安到环京，逼着王文学出走河北大本营，加速对长三角地区的开发。那么第三道雷就是全国范围的，叫人避无可避。

四

王文学需要找几个赵又廷帮他挡雷。

在“三年百城”扩张中，王文学拿下的不少园区住宅土地，照目前的这个形势，光靠华夏幸福一家是很难消化了，需要引入合作伙伴一起开发。

事实上，王文学已经意识到了这个问题。2018年2月，华夏幸福子公司与旭辉集团子公司在嘉善区域内联合竞得两块土地，拉开公司房地产业务合作的序幕。

2017 年11月，华夏幸福与合作方成立的中国产业新城基金（京津冀一期）落地，规模75.01亿元，涉及固安新兴产业示范区4.96平方公里的产业新城建设开发业务及目标企业股权投资业务。

这是华夏幸福第一次引入合作方直接参与公司产业新城业务。

随着房产调控进一步加深，不排除华夏幸福还会引入更多的合作伙伴，给出更好的合作优惠条件。

之前华夏幸福总裁孟惊就说过，华夏早就想找大地产开发商搞合作，但人家看不上华夏手里那些乡下地，有的甚至提出要开发主导权，华夏没办法只好自行开发。

一边是嗷嗷待哺的园区，一边是自家地产现金奶牛挤不出来奶，华夏幸福需要牵头新现金奶牛来。

融资方面，短期筹款靠房产销售回款，这块跟不上就很难融到资。现金流吃紧，王老板又不想在园区开发上踩刹车，未来华夏幸福或许开放股权融资。

以上这些都需要一个长周期来实现，而所有的合作与未来的发展都建立在两个核心问题上：华夏幸福招商引资能力到底有多强？对产业新城的规划运营能力又如何？前者决定了华夏幸福产业新城规模有多大，后者决定华夏幸福产业新城回报率有多高。

当下，王文学需要挺住雷劫。

只有活下去，才有未来。

点击“阅读原文”，亦可取阅旧文《华夏不幸福？》