一、设计情况简介
1、项目基本情况：
慈溪保集蓝郡项目位于慈溪市明州路南侧，孙塘北路以东，担山北路以西。地理位置优越，交通设施发达。
基地分2块，2#-A地块为商住用地，建设用地面积15273.94平方米(红线实测)。2#-B地块为居住用地，建设用地面积31313.14平方米(红线实测)。总用地面积：46587.08平方米(红线实测)。
基地沿孙塘北路，明州路主要布置2层商业和相应配套设施。沿担山北路由南到北依次布置4层联排别墅共18幢，基地北侧布置三栋高层住宅，在西侧沿孙塘北路布置沿街社区商业，北侧高层住宅1#，2#楼为16层，5#楼层数为18层。
本项目占地面积46587.08㎡，容积率1.3，地上计容建筑面积,6638.94㎡，地下室建筑面积24057.33㎡，总建筑面积84696.27㎡，绿地率30%。以“新居、新生活”为出发点，高层以美式建筑风景为核心，通过建筑布局、景观环境、视觉心理等要素强调生活空间层次的划分。除了作为小区核心景观的开放空间系统外，还创造了一系列小尺度的庭院、露台空间，形成序列性较强的空间体系。多层住宅造型以“英伦风情”为主题，饱含怀旧情怀，把渊远的历史沉积于现代生活之中，形成高贵典雅却又时尚现代的活力社区。
2、项目发展战略调整
慈溪作为全国百强县级市的先进代表，有着其深厚的经济实力和精神层面的社区底蕴，早期由于房地产行业主要集中在一二线城市发展，集团对慈溪保集蓝郡项目的定位是面向刚需及改善，快速开发产品。随着对慈溪市场的深入考察和研判，结合慈溪自身的城市实力，集团层面对慈溪坚定了信心，决定调整项目的发展战略。决定把项目定位为面向改善型的高端产品，坚定深入慈溪，落实保集品牌生根的发展战略。
3、设计产品调整情况
慈溪保集蓝郡项目虽然在前面已完成规划方案报批和施工图设计，又面临着开发进度非常紧迫的局面，但是随着企业对慈溪项目信心的加强，集团坚定地对慈溪项目的产品进行了调整。要更加精细化进行产品设计，为慈溪城市形象的提升贡献保集最优秀的作品。在设计产品的提升方面主要体现在如下几个方面：
a、产品的总体布局：产品由以前的少量的叠加别墅和大量的小高层住宅、高层住宅组合形式调整为大量的联排别墅和大面积舒适型的高层住宅组合形式。产品针对的主要客群由原来的刚需群体调整为有追求的改善型群体。
b、产品的户型调整：以前的产品为低总价160㎡的叠加别墅和紧凑型115㎡、130㎡的小高层住宅、高层住宅组合，调整后的产品为追求尊贵、彰显身份的220㎡、270㎡的联排别墅和165㎡舒适型为主的高层公寓组合。
c、产品的风格调整：调整签订建筑立面风格均为法式风格，调整后的高层住宅立面以彰显身份的美式帝国风格为主，联排别墅则为蕴含传统文化、沉淀历史情怀的英式风格为主。
d、产品的景观设计调整：调整前的景观以自由安静的风格为主，追求生活的细节体验；调整后的景观设计，更加具有空间的层次感和空间的个性体验，同时更加赋予尊贵感体验。在细节的打造上更加有所追求，小区中央的环形水系、健康步道、中心景观主轴、别墅的私家庭院打造等都给人更加人性化的体验。
二、设计方案优化的效益提升
1、产品的品质效益提升
慈溪保集蓝郡项目随着产品的调整，相应项目的品质也得到了全方位的提升。
首先，在总体布局上：由南到北依次布置四层的联排别墅和18层的高层住宅，尤其是在北侧比较合理的位置布置了高层大平层景观楼王住宅，相对老方案由南到北简洁的四排布置形式，新方案的整个空间的布局更加丰富、更加具有层次感。
其次，在整体的交通布置上：小区的主入口设置在明州路，主入口设置豪华尊贵的小区入口门楼，在主入口两侧对称布置两个地下车库出入口。在孙塘北路和担山北路分别设置小区次入口。小区内部别墅区实现地面人车分流，高层区实现部分人车分流。整个小区的交通布置更加合理，更加具有人行化。
再次，新方案在户型的精细化设计方面进行了深入的提升：改善型的高层住宅户型采用大面宽短进深的原则进行设计，确保达到四室两厅且四个起居空间位于南向，客厅和餐厅在空间上形成豪华气派的大通厅格局。
最后，在景观设计方面：彰显尊贵的豪华的小区主入口、赋予生活空间灵动体验内部的环形水系、倡导健康生活的健康步道、以及中心景观主轴、别墅前后的私家庭院等这些设计重点都极大地提升了小区的整体品质。
2、产品的经济效益提升
慈溪保集蓝郡项目产品设计的提升，也给项目的经济效益带来了很大的提升。结合项目拿地及项目运营情况，提升后的方案在当前的市场形势下，产品定位报告显示：项目的预计收入为86533万元，项目的净利润为8898万元。净利润比方案调整前的3000万元有了极大的提升。
3、产品的社会效益提升
慈溪保集蓝郡项目在工期紧、任务重的情况下坚定地对项目进行提升，一方面是企业对自身要求的提高，保证企业的品牌在慈溪当地更好的落地；另一方面更是要给慈溪市民打造一个高品质的人居社区，让慈溪朋友看到保集集团在慈溪发展的决心和干劲。尤其是在近年慈溪房地产市场发生较多问题的时候，要让慈溪当地的朋友在恒源九号和壹江城等项目发生严重问题的时候看到保集企业是真正做实事的企业，是让人放心的有追求的企业。百舸争流，我们追求发展，同时我们保集更追求品质和形象。我们固然要给企业创造经济价值，我们更要给慈溪、给社会创造大家都认可的社会价值。
三、设计过程中的问题分析
1、设计过程存在的问题分析
由于项目原方案已经完成规划方案报批和施工图设计，调整后的方案面临着非常严峻的进度方面的考验。结合企业内部标准化流程尚在完善过程中，本次设计方案的调整在进度方面的要求是非常高。加上项目本身两个地块在规划条件方面的存在融合设计问题、以及当地规划主管部门领导变更等多重因素都给项目方案的报批带来很大的影响。最后在集团的大力支持下，项目在进度方面虽然有一些滞后，但还是基本顺利完成报批和施工图设计等。
2、设计质量和成本优化方面存在的问题分析
由于以前没有发生过这样大规模的项目方案调整，此次项目方案调整在进度上要求较高。相应的在设计质量上，从集团相关部门到项目公司各个部门都加强了计划管理和过程控制，尽量高标准的保证设计质量和产品的成本控制。但由于相关部门的协作不够严谨协调，标准化的流程不够完善，设计单位初次配合上的生疏等，还是给设计质量和产品成本控制带来了一定的影响，例如新方案的地下室方案的经济合理性还存在一定价值评判，建筑立面的线条尺度和做法合理性方面需要进一步优化等。相信大家在后面的工作中都会认真总结，及时发现问题，做好亡羊补牢的工作，确保设计质量的完善和产品质量的提高，并做好成本优化方面的工作。
四、后续设计工作展望
行到水穷处，坐看云起时。我们在快速开发的过程中，还需要认真总结经验。在开发计划制定、前期调研、产品定位、市场定位、产品标准化等方面需要投入更多的努力，把经验和想法更好的提炼，有效地运用到实际工作中，为未来的新项目开发打下坚实的基础。百尺竿头，更进一步。每一次曾经都是经验的积累，每一个过去都是未来的镜子，相信慈溪保集蓝郡项目的设计工作总结，会给下一个项目带来借鉴和财富。
完成于2017.7.10，今搬到简书
