楼市新政出台满两周，楼市回暖了吗？
从网络的信息来看，房地产市场开始活跃。无论是全面放开的杭州、南京，还是依然保留部分限制措施的北京、深圳，目前看到的信息是成交量有所放大，带看量大量增加。然而楼市的关键信息，成交价格并没有披露。
很有可能，成交价格不是很理想，并没有像预期的那样止跌回升。现在中介不再公布成交价，买房就像拆盲盒，成为买家和卖家之间的博弈。这种做法，虽然初衷是避免因为成交价的降低，让市场形成一致的下跌预期，而实际上却是掩耳盗铃，反而让市场混乱，成交量萎缩厉害。
由于观测时间长度有限，缺少成交价格的关键信息，目前很难判断楼市是否回暖。如果成交价格持平或者上扬，说明有人积极入场，楼市可能因此有筑底的迹象。如果成交价格下跌，那么属于放量下跌，明显是下跌中继，楼市将继续寻底。
楼市未来怎么走？
对于楼市的趋势判断，有一个第一性原理，那就是短期看货币，中期看土地，长期看人口。
目前来看，短、中、长三期都不利于楼市走强。
首先，看货币。央行虽然降首付、取消商贷利率下限，降低公积金贷款利率，货币支持极度给力。但是，之前M1负增长，社会融资减少，已说明居民已不敢加杠杆。
第二，看土地。全国各地房地产库存高企，去化周期超过24个月的城市不再供地。已有40多个城市，无法新增土地供应，供给端减少。但是，需求端几乎消失。大量房企破产，连万科都命悬一线，没有拿地需求。城投企业曾经配合唱双簧拿地，但也是泥菩萨过河，自身难保。
第三，看人口。新出生人口已跌破千万，人口首次出现负增长，趋势暂时没有看到逆转的迹象。未富先老是最明显的特点。新的购房需求没有新增人口支撑，卖房养老人群嗷嗷待哺。长期看也无积极因素。
基于上述因素，不用明说，各位读者对于楼市的大趋势应该心中有数了。
为什么要救楼市？
趋势已经形成，经济规律正在发挥作用。那为什么要救楼市？知其不可而为之呢？
首先，以时间换空间，为转换经济增长动能赢得时间。中美的竞争激战正酣，谁也不能认怂，因为认怂的代价极高。中国正在在科技树上不断追赶，这需要一个稳定的内部环境。房地产链条长，涉及产业和人口多，必须稳住，不能出现无序崩溃。软着陆是房地产的唯一选择，所以需要出政策托住。
第二，房地产软着陆需要全体共同努力，形成合力。房地产软着陆的过程是一个各方博弈，形成合力的过程。政策上呵护，卖房者让利，买房者出钱，房地产平稳落地。这就如股票，在下跌的过程当中，会有不断的救市政策，不断有人出局，有人入场。那么，很多投资者就不会承担全部下跌的损失，下跌的成本被分担了。楼市也是如此。所以必须要有成交量，价格下跌没问题。如果没有成交量，那么高位接盘侠就要承担所有的损失，后果不堪设想。
第三，救楼市是化解房地产市场风险，避免更大金融风险的必须选择。无论是刚需自住，还是投资投机，其购买资金大部分来源于信贷融资。银行成为房地产风险头寸的最终持有者。如果楼市崩溃，银行的坏账风险不断积累，有可能引发系统性金融风险。所以楼市可以跌，但不能无序一直跌。
普通人该怎么办？请听下回分解。
