今年两会不一般，良心建议真不多。

一直以来，老百姓买房掏空了6个钱包也就算了，最可恶的是，还总是被开发商套路。

最典型的房屋公摊面积，这明明是不合理的。

可悲的是，公摊面积好像都成了合理的，明知道这是开发商的霸王条款，却毫无办法。

另一个就是期房制度，赶上运气差，开发商直接跑路，留个烂尾楼。

庆幸的是，随着房住不炒的定位，开发商作威作福的日子过去了。

未来楼市是买方的市场，所以公摊面积和期房制度也将退出历史舞台。

一

两会期间，安徽省律师协会副会长周世虹委员提交提案，建议取消房产预售制度，同时还建议以套内建筑面积计价销售商品房。

此言一出，迎来全民好评。

可见老百姓的对于公摊和预售制是深恶痛绝。

小编说一下公摊的由来。

在上世纪五六十年代，香港房地产市场迎来了蓬勃发展，但香槟大厦以一层层的卖房模式根本卖不掉，于是，就改为了一户户卖，这就是“公摊面积”的雏形。

但真正让“公摊”名扬天下的还是李嘉诚，而预售制霍英东发明的。

当时正是香港楼市的火爆年代，公摊方式虽有不妥，但架不住老百姓抢着买。

开放商看有利可图，自然愿意推广。

港府都得对李嘉诚也是敬畏三分，这个发明首先法律没有禁止，其次市场接受可以给政府创收，港府也没有理由禁止。

预售制相当于加快了楼市的进步，直接促成房企的融资回笼速度，对于购房人、政府税收、经济发展都是有利的。

没有预售制度，就没有房企的高周转。

改革开放之后，尤其是大陆房地产市场化之后，中国完全借鉴了香港和新加坡的经验，所以公摊面积在法律层面上没有什么不妥的，最少在当时的中国是没有不妥的。

但随着时代的发展，这个制度变得很尴尬。

毕竟一个家庭掏空六个钱包还加上砸锅卖铁，好不容易买了一套100平的房，实际使用面积只有70平，大家都有种跳脚骂娘的冲动。

对于老百姓来说，这就得多花30%的钱。

再一想：在往后余生，物业费、供暖费、水电费、甚至日后万一开征房地产税，都是按照这100平为基数去缴纳，想想就来气。

更搞笑的是，网络上经常曝出因为公共面积导致居民群体打架事件，其中根源就是公摊制度。

除此之外，预售制也是害人不浅。

在人口红利期时代，买房人，房企，政府都有钱赚。

但市场饱和了，经济必然内卷化，这种情况下，房企成本提高，业绩惨淡，利润减少，最后资金链断裂，出现烂尾楼。

苦的还是老百姓，投入一辈子的积蓄，买了烂尾楼，哭都没有地方哭。

很多三四线城市，烂尾楼、鬼城比比皆是，这背后都是老百姓的血汗钱。

对于烂尾楼问题，如果开发商没有跑路，法律上由法院对开发商包括烂尾楼盘和土地在内的财产进行司法查封，后续通过拍卖变卖财产，偿还购房人的购房款。

或者政府出面，通过找其他房地产公司承担这个工程继续下去，但不是每个开发商都愿意接手的，这个要看运气。

前两年，人民日报都开始喊话取消预售制和公摊面积了。

二

知易行难，取消预售制和公摊制度是雷声大，雨点小。

很多媒体说取消公摊面积会导致房价更高，羊毛出在羊身上……

取消预售制会导致房企倒闭潮出现……

小编看来，这都是说词，说到底是某些人不想放弃自己的利益而已。

房地产商那个没点背景呢？

就连香港也已经取消了公摊面积。

2013年，香港出台新规，要求房屋交易需以“实用面积”作为计价标准，公摊面积从此退出江湖。

对于取消公摊的问题，要科学分析。

最典型的案例是2010年，山东某楼盘的公摊系数超过了52%，100平米的房子，拿到手只有48平的使用面积。

本来以为是三居室，实际成了单身公寓。

可以说公摊面积是房企变相抬价的重要依据，对于公摊面积，有人去量测量吗？

为什么有的公摊只有10%，有的公摊却超过30%，标准相当模糊。

这背后不仅是每平米多少钱，更包括物业费，取暖费等等。

虽然之后国家规定公摊面积不得超过25%，但这也是治标不治本的。

三

很多说取消公摊面价会导致房价走高。

开发商不可能凭空取消公摊面积，他们会想办法在其他方面挽回成本和收入。

这个听起来好像有几分道理。

小编就想问了，为什么一样的房子在鹤岗2万一套，在北京可以卖到10万一平，房子无非是水泥加人工成本，一般不会超过2500元每平米。

取消公摊这只是名义房价上涨，而实际房价保持不变，改变计价方式并不能改变最终价格。

这无疑能让整个社会对于房价有更多深切认识，强化“房住不炒”的社会预期。

价格高低关键看国家怎么监管，房住不炒是定位，很多中小房企死掉是大势所趋，这样反而加快房企的头部效应，就算中国所有房企都死了，现在房子存量也够35亿人居住。

取消公摊面积，会让住房和房价变得更为透明，减少房企暗箱操作，倒闭房企减少公摊成本。

而且还有利于房产税推进。

中国经济内卷化问题短期是不可逆的。

国家在中美贸易摩擦期间实施去杠杆政策，坚持房住不炒的定位，根本目的就是怕了楼市硬着陆，重蹈日本当年的覆辙。

对于楼市联网，人口普查，新版征信，也是为了未来的房产税做准备。

取消公摊，就等于按房屋实际面积数征收房产税，这是最公平的，责任到人。

其实几年前，重庆已经率先取消公摊面积了。

四

接下来，小编再谈一下预售制的问题。

从统计数据看，在房地产开发资金来源中，定金和预收款的比重始终维持在20%~30%，是“银行贷款”项目的2倍左右，通过预售制度缩短了房地产企业现金流回笼的周期，所以期房的价格更加优惠。

都说存在就合理，但为什么实际却骂声一片，说明制度还是有漏洞的。

目前对商品房的施工证批准预售，竣工交付，预售资金监管，都有严格的制度，按道理来讲，预售资金监管到位的话，商品房烂尾的问题就不会存在。

但房企经营受到多方面影响。

方法总比问题多。

比如美国采用第三方保管房屋预售款制度，开发商先与顾客达成预订意向，通常要有一半以上的公寓被预订，开发商才能从银行取得建筑贷款，正式开始建造。顾客在初期支付的订金通常为数千美元至一万美元，由第三方保管。

日本建立预售房市场风险分担机制，在买主和房地产商签订预售房的交易合同时，房地产商须向金融机构申请买主定金的担保或保险，金融机构须将担保或保险的保证书提交给买主。

再比如广州，深圳，过去7层以上的房子需要完成三分之二主体才能拿预售制，如果取消预售制那就是全体主体封顶才能拿，也就是继续完成另外三分之一，这个时间周期大概是一个月。

所以预防风险很重要。

有专家说，如果取消预售制，对于房企融资成本会有所提高，最终导致商品房供应减少，房价上涨。

这也有依据。

话说2016年起，深圳、杭州、南京、合肥、苏州等已开始试点现房销售；

2020年3月7日，海南省正式取消商品房预售，在全域实行现房销售。

小编也没见到这些地方房价又大涨呢？

反观没有取消预售制地方的房企倒闭也不少。

中国楼市就像一个脓包，小挤无碍，大挤有害，但不能不挤，房企不倒，房价不破。

只能说，购房者在房地产市场上的地位，依然是弱势群体。

开发商资金链断裂，导致房子烂尾，倒霉的是购房者；开发商在公摊面积上不清不楚，导致各种费用增加，倒霉的还是购房者。

在绝大多数情况下，购房者总是在为开发商买单。

所以这些不合理制度真的应该取消了。

预言往往让人不以为然，除非这些预言正加速成为现实。