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上篇我们重点讲了房东如何预防“租客拖欠租金”以及租客拖欠租金之后的一般处置办法（催租保留证据+换锁，停水停电等），那么上篇有1个问题遗留——如何合理处置“租客物品”？

本篇主要向大家介绍，如何合理处置“租客物品”，以及对于租客拖欠租金之后，一般的处置办法都无效之后，作为房东，我们应该怎么办呢？

1.租客物品清点见证

这里建议锁可以换（停水停电，换密码锁等），但是对于租客的个人物品的整理，建议找居委会或村委会的工作人员、或者左邻右舍对自己清理物品的行为进行见证（这里的见证包括拍照，录视频），如果有认识相关的律师朋友，也可以通过找律师更好（原因下面会解释）

这里可能出现的问题：

首先，房东通过见证处理也面临侵犯租客合法权利的风险；其次，大家本着多一事不如少一事的心态，不熟悉的人可能不愿做见证；然而如果要求熟人（包括居委会或村委会）作见证，又因双方可能存在“利害关系人”的嫌疑。所以私人见证使用在这个场景之下的证据效力较低，但是即使到时候出现纠纷，房东在处理租客物品的相关事宜上，比起房东私自处理租客屋内物品的行为在程序合法性上还是好很多。如果这里通过找律师做第三方见证，基本不存在“利害关系人”的嫌疑，房东可根据自己的实际情况，合理选择见证人。

2.机构公证

不同地方的公证机构对腾房的公证所要求的条件是不一样的。一些地方的公证处只要求业主提供房产证明和租赁协议就可以。

但也有一些地方要求比较严格，根据《中国公证员协会关于办理保全证据公证的指导意见》第17条，额外提出两个硬性要求：一是房屋租赁协议中明确约定了在租客逾期不缴纳租金的情况下，业主可以搬走（处置）出租屋内的物品；二是房屋租赁合同事先进行了公证。

根据上面的分析得知，公证在有一些地方行不通。除此之外，必须明确的是进行公证会产生一笔不小的费用。

3.报警

当遇到租客不交房租玩失踪的时候，碰到极端租客，很多房东会向当地派出所报警。但是房东报警的理由不建议是“拖欠租金”，派出所会主张这属于民事经济纠纷”，很多派出所建议房东向法院起诉。

那么房东要以什么事由报警，派出所受理的可能性更大呢？

因之前租赁合同约定，租客拖欠租金X日，合同自动解除失效，“租客”的身份也已经不是“租客”，作为房东，你有权利接触合同并且拒绝将房屋继续租给他们，所以建议房东向派出所报警的事由为：”非法侵入他人住宅，或者以盗窃非法入侵民宅个人财产损坏为理由要求公安警察介入，这样派出所基本都会受理。

当然，即使房东通过以上手段向派出所报警，但不同的派出所处理方向也不同，大致有两种：

第一种，理想状态，派出所接警后，通过核对房东的产权证书和租赁协议，确认报警事项属实的，民警会配合房东搬出出租屋内的物品并进行封。同时，为避免事后的纠纷，警察会用执法记录仪对处理过程全程进行录像。

第二种，报警之后，派出所受理之后，但现场了解之后，派出所仍认为房东所涉事项为普通民事纠纷，建议房东直接向法院起诉。又或者派出所主张房东的出租屋没有及时进行租赁备案，所以不进行干涉甚至对房东进行处罚。为防止这种情况，建议房东在房屋出租后及时进行备案。备案之后，社区会隔一段时间就会重新确认出租屋内的租客的居住情况，如果租客留下物品，失踪不见，所在区域片警也可以提早提醒房东进行处理。是否进行备案，房东应根据当地实际情况进行权衡选择。

4.诉讼

如果以上都行不通，房东只能向法院起诉要求解除合同。

这里有2点要注意：①我国《民法通则》第136条第三项规定：延付或拒付租金的，诉讼时效期间为1年。

②实际的整个诉讼过程，完整走完基本至少要1年，建议房东先书面催租，以发律师函的形式通知租客，对租客也有一定的威慑作用，不管是以上的哪种情况，拒绝支付租金、拒绝离开等等，都建议首先通过书面的方式，用律师函来催促租客支付所欠租金，注明期限并且明确告知如果仍然不支付拖欠款项就会开始走法律程序。

其次申请法院先予执行，即法院受理后，因诉讼流程走完期限比较长，可以向法院申请先予执行，准备好相关材料和证据，向法院申请，要求对方在规定时间内搬离，如果法院立案后认为可以成立的，对方在规定期限内没有搬的，法院可以强制执行。

缺点：这样不仅增加了费用（立案费+律师费），还牵扯大量的时间和精力。房东根据实际情况来权衡，碰上极端的租客，也不得这样做，又或者拖欠的租金数额较大，同时租约合同中也明确写了关于租客违约至少付租金的X倍，说白了就是打这场官司，虽然费心费力，但除了租客应该付的租金之外，你还能额外得到应有的赔偿。

这中间的时间精力金钱如何权衡，房东根据实际情况自己把握。

总结：①租客拖欠租金，最重要的是租前预防，租前的预防：重点租客的筛选，关于租客筛选，对于租客的信息尽量多方位的了解，租约合同中关于租客违约细则的约定；关于筛选租客，或者遇到此类拖欠租金的事项，

另外房东如果通过中介找租客，尽量找大些的信用好的中介，这样出现问题之后，中介也会积极协助，一些小中介，可能连租客的身份证信息都不会留。

也可以去”E房东”app去找租客或者去投诉租客，E房东APP相比58、赶集的优点主要在于，租客信息都是经过平台认证的，有被房东投诉过的租客，都会在平台有记录，不会被系统推荐；缺点：找租客的效率嘛，一般得3周以上；

②租后处理，口头催租＞换锁（断水断电等）＞报警＞见证＞诉讼，以上是一般应对拖欠租金的优先级顺序，在实践中，建议房东根据实际情况来选择，但切记与租客交涉，不怂但也不要冲动，但也尽量避免正面冲突。