2018年重庆全年新房成交量高达30万套。

全国排名第一！

然而2019初始：

重庆房地产未来，停滞？

重庆房地产未来，大涨？

市场存在两种尖锐的声音。

除了城市化，除了物价上涨这些普遍的趋势，重庆用什么支撑现在和未来的房价？今天聊一聊我眼中重庆楼市的机会和风险。

一.重庆基本面的利好

1. GDP总量高+快速增长

2018年重庆的GDP总量紧随北上深之后,排名全国第四，从经济总量和增长速度上看重庆无疑是近十年发展最快的城市之一。

2018年GDP为20363亿，名义增速4.43%，是重庆直辖以来最低增速，很多人非常失望，尤其做空重庆的人。

但重庆经济之所以增速滑坡，很大程度上在挤水，过去20年重庆一直保持两位数的增长速度，积累了不少水分。

不过重庆经济增长的趋势并没有变，过去一年我们在生物制药、人工智能、新能源汽车、网络通讯、物联网、文化娱乐等领域开工了不少大项目，未来仍然可期。

2007-2017中国主要城市GDP十年增幅排行榜：

No. 1 合肥—1280亿—7213亿，增长564%。No. 2 长沙—2200亿—10535亿，增长479%。No. 3 重庆—4160亿—19530亿，增长469%。No. 4 鄂尔—1050亿—4716亿，增长449%。No. 5 武汉—3080亿—13400亿，增长435%。No. 6 西安—1750亿—7469亿，增长427%。No. 7 成都—3323亿—13890亿，增长418%。No. 8 徐州—1600亿—6606亿，增长413%。No. 9 扬州—1280亿—5064亿，增长396%。No. 10 泰州—1200亿—4744亿，增长395%。

重庆太耀眼，所以做空重庆的人也异常的多。

2. 交通网络日渐完善

沪汉渝蓉沿江高铁是一条分段建设的高铁，成都至重庆的高铁已经建成，重庆至武汉和上海高铁正在分段建设中，这条高铁横穿整个中国，是中国脊梁之一。

渝昆高速铁路通车后，重庆去昆明缩短到2小时。

渝西高速铁路，线路走向：重庆主城―涪陵―丰都―忠县―万州―开州―城口―西安，线路全长约660公里，重庆境内约410公里。重庆去西安缩短到2小时。

渝湘高速铁路，重庆主城―南川―武隆―彭水―黔江―酉阳―秀山―怀化接沪昆高速铁路至长沙。里程：线路全长约500公里，重庆境内约400公里。

······

重庆的米字型高铁逐渐完善，不仅加速了重庆各个区县人口流向主城，同时加大了对成都、云南、贵州、湖南湖北等城市的人口吸附力。

3. 人口不断流入回流

2015年，年末全市常住人口3016.55万人，比上年增加25.15万人。全年外出市外人口505.50万人，市外外来人口150.21万人。2016年，全市常住人口3048.43万人，比上年增加31.88万人。全年外出市外人口500.78万人，市外外来人口157.10万人。 2017年，全市常住人口3075.16万人，比上年增加26.73万人。全年外出市外人口482.31万人，市外外来人口167.65万人。

从以上数据可以看出，近三年来，全市常住人口总体增长了58.61万人，外出市外人口数量不断收窄，市外的外来人口数量持续增加。

再从主城九区范围内看：

2015年，常住人口数量为834.82万；2016年，常住人口数量为851.80万；2017年，常住人口数量为865.06万。三年来，主城九区累计增加常住人口30.24万人。

2016年颁布的《重庆市人口发展规划（2016―2030年）》提出2020年全市常住人口达到3200万人左右；2030年全市常住人口达到3600万人左右，户籍人口达到3600万人左右。根据《规划》，2020年重庆市主城区常住人口数量预计达到935万人，2030年达到1200万人。

重庆是拥有高校资源最多的西部城市，比成都还高出8所，每年有超过20万应届生毕业。

同时重庆拥有3000多万的总人口基数，全球除了东京无城可比。

城市本身有人，就拥有巨大的发展潜能。

4. 国家中心城市

重庆是直辖市就不说了，说一下国家中心城市。

北京、上海、天津、广州4个大城市为首批国家中心城市，紧接着早在2010年中规院就将重庆列为全国第五个国家中心城市。

国家中心城市是什么？

处于城镇体系的最高层级，也被称为塔尖城市。按照中规院的设想，国家中心城市对外要具有相当的国际影响力和竞争力，能代表国家参与国际竞争，推动国际政治、经济、文化和社会等方面的交流与合作;对内则是经济活动和资源配置的中枢，是国家综合交通和信息网络的枢纽，是科教、文化和创新中心，具备引领、辐射和集散功能。

加强国家中心城市建设，是实现"城镇化质量明显提高"、推动我国现代化进程的必然要求。

这是政治要求。

二.这座城存在的风险？

能召回多少人？

全市外出市外人口近500万人，约占到总人口的15%，虽然外出人口逐渐减少，但速度相对缓慢，未来能召回多少人？

是否留得住年轻人？

作为西部高校最多的城市是极大的好事，但能不能提供足够好足够多的工作机会，能留住多少年轻人?

经济转型是否跟得上？

重庆的高校资源比成都多，但研究生数量少，体现了研发力量不足。

过去的依赖汽车以及电子行业不景气，近些年在高端制造、人工智能、新能源汽车、网络通讯、集成电路、物联网、生物制药、文化娱乐等领域开工的项目一把抓真的好吗？何时能兑现，能兑现多少？

就业和人口息息相关，是影响楼市的重要因素。

上文我们提到重庆未来将有大量的二手房入市,若主城区的就业和人口跟上,那么消化这些二手房是分分钟的事情,若跟不上,房价的短期波动也在所难免。

三.重庆楼市用什么兜底？（风险有多高）

2015-2018年全国所有一二线城市的房价都上涨了，而重庆的上涨启动时间是最慢的，即使现在房价翻倍，个人认为重庆楼市仍然是所有一二线城市中相对最安全的。

房价依然足够低

重庆的整体房价仍然徘徊在所有一二线城市的末尾，主城区还能买到建面价格低于1万元的项目，就连很多三四线城市的房价都早已超过了重庆，这是房价的垫底安全线。

房产税早已实施

房产税是调节贫富差距，引导房价的重要政策，无论何时颁布，无论房产税实质或者在舆论上给大众造成何种影响，因为重庆早已实施，全国普及后对重庆楼市的影响将是最小的。

中西部发展大机遇

重庆是通向中东、欧洲的交通节点，在成渝城市群以及一带一路等国家级规划的指导下政策红利将逐步释放，未来中国经济的高速发展势必要以重点发展中西部城市为支撑，而重庆主城具备了向周边乃至全国集聚人口的基础和能力。

货币贬值

尽管M2增速降低，但货币贬值仍然是现实，也是大众预期。

地价上涨

重庆地价从2014年的2000多元，到2018年的5177元平米，即使2018年地价没有爆发式的上扬，但土地成本+开发商基本的建设成本为房价触底奠定了基础。

每年不断调高的豪宅税标准线实际上也反映了zhengfu为开发商预留的利润空间。

政策利好

若其他城市继续严格不放松限购政策，重庆不限制外来人口购房的政策对重庆仍然会是极大的利好，即使未来购房人群减少，仍然有人、有资金流入重庆，同时不限购也有利于外来工作人群在渝置业。

因此,如果此时在重庆买房是一场赌博,赚钱和赔钱的概率大概是8:2吧。

四.重庆虽好，但不要贪杯。

许多楼市专家大谈重庆未来的房价会涨到3万甚至5万，有人信有人疑，长远来看房价一定是涨的，只是涨多涨少，什么时候涨的问题，所以你很难听到有人说房价长期会降。

但谁的钱都不是天上掉下来的，也不是每个人都可以买一套房持有八年、十年之久。

作为一个普通的购房者我们不仅要对未来有美好的预期，同时也一定要有“安全边际”的考量。( 文章我们聊了重庆过去两年的投资客,有兴趣可以看看)

即在综合考虑购买和还款能力的情况下，也不要以过高的价格买入有价值的产品，否则不但收益小甚至可能赔钱，这是所有投资的共性。

去杠杆、金融回归实体行业是近几年不会变的趋势，但那也意味着价值投资的时代回来了，若买对了，预示着你用真金白银买房投资的钱会更安全。

因此，调控是好事。

如果房地产市场向好，重庆会是发展最好的城市之一。

如果房地产市场不好，重庆一定不会差。

地产市场会出现短期的波动，但最终一定会用上涨来确认城市的价值。

且看，重庆。