在产业地产开发、运营的话题中，有三种元素是始终无法绕开的，那就是土地、资本和产业。在《地方产业结构调整升级必须加快！》这篇文章中，我们分析了各级产业对于城市的经济结构的意义，也提出了城市发展需要健康的产业提供驱动力。

健康的产业结构无疑需要土地与资本的投入，然而这三者之间是怎样的一种关系？本期，中邺将借韩国松岛新城的案例，分析松岛新城是如何有效利用土地和资本等要素快速发展，又是怎样因为产业发展跟不上新城发展速度而陷入瓶颈的。

松岛新城：韩国自由经济特区

21世纪初，韩国金融经济部在国内“去工业化”的大环境下意识到与日本乃至中国在经济区位竞争中的严峻形势，它们决定通过设立自由经济特区的方式来拉动国家金融板块的增长级。经过多轮比选，离首都首尔市不到65公里，占地约607.5公顷，填海而成的韩国第二大港口城市仁川的滨水区松岛被选为自由经济特区。

随后经济特区法案通过，松岛新城“以卓越的生活环境、配套和综合氛围作为核心竞争力”的战略策划为导向开始快速发展。新城定位为东北亚金融中心、自由贸易和国际商务中心，总投资约350亿美元。包含商用地产371万平方米、住宅325万平方米(8万套)、零售物业92万平方米、酒店46万平方米和92万平方米的公共空间。重点项目包括韩国第一高楼东北亚金茂大厦、韩国最大室内无立柱建筑松岛会展中心、仁川艺术中心和松岛国际医院等。

松岛经济特区将国际商务、国际物流和信息技术作为主导产业进行引进和培育。三项主导产业的定位是基于当地以及韩国的现实条件(如经济发展阶段、地理区位、产业基础等)而制定的，产业定位较准确，也具有较强的可行性。

融资模式决定的开发顺序

松岛新城项目是由美国Gale公司进行运作的，由于韩国地产市场的一些现实难题，初期的融资极为困难。于是Gale决定将住宅地产的未来出售收益作为抵押进行借款来支持其对商业地产和产业地产的开发、建设和运营，首轮融资额9000万美元得以顺利进行。

然而在2004年，韩国政府和Gale以及各投资方召开联席会议，对松岛新城的容积率进行了下调，对工程的推进产生了一定的影响。由于工期的推迟，Gale进行了第二轮融资1.8亿美元的过桥贷款，其中一半用于偿还第一轮贷款，其余资金用作土地的购买。

紧接着在项目整体开工的2005年进行了第三轮融资。Gale以购入的土地以及住宅的未来出售收益作为抵押向26家参贷金融机构借款15亿美元，全面推进了基础设施、公建配套等的建设。

由于住宅地产回款较快，商业地产其次，产业地产则是最慢的，因此松岛新城的融资模式决定了松岛新城的开发模式是以房地产为先，商业地产其次，产业地产在后的模式，这也就导致了松岛新城面临的尴尬现状。

“产业新城”变成房地产项目，谁的锅？

就松岛新城的项目发展现状来看，房地产开发势头良好，住宅等地产销售情况非常乐观，整体按照预期目标发展。但是产业和人口的集聚效应都不明显，有产业发展滞后的情况。

融资模式是导致产业发展滞后的首要原因，而产业的缓慢发展同时又制约了松岛新城的人口聚集效应。松岛新城作为一个新城区，居住人口不多，产业不发达无法吸引工作人群，进而没有足够的人气来支撑产业的进步。

于是，松岛新城陷入了死循环：房地产发达，但居住及工作人口少导致售价正在逐步下降；人口集聚效应不明显，产业集聚效应也明显受到影响；产业发展缓慢，松岛新城的定位逐渐与当地发展条件和定位脱离，发展动力不足。

虽然松岛新城的开发是以市场为主导的，但以资本为导向的开发并不一定能够引导产业的进入和发展，土地、产业、资本三要素，对于城市的发展缺一不可。

中邺观点：市场决定产业驱动，产业提供城市动力

从松岛新城的案例可以分析得出，城市的健康发展不是仅仅靠先进或者科学合理的城市规划或者政府引导就能保证的。城市的发展依赖于城市产业的发展，而产业的发展也并非倚靠政府的“招商引资”，而是政府弱监管下的市场选择。

城市的发展应该以市场为导向，综合地运营土地、产业、资本等关键要素，土地空间、产业支撑、资本推动，三者缺一不可。

松岛新城正是缺少了适宜的产业持续支撑。这种规划在前，基础设施先行的开发模式同样是目前大部分产业园和城市规划的模式，它极其容易导致产城发展不融合的问题，无法形成产业的集聚和人口的集聚。新城缺乏人口集聚，无法支撑现代服务业，又会进一步导致“空心化”，难以实现城市健康可持续发展。