房产投资22条必胜法则，句句戳心！
原创： 楼市团长 楼市团长今天
这几年，大家习惯了楼市赚快钱的方式，总是希望下一波行情快点来，一夜暴富。其实对于楼市，你越懂它，就越敬畏它。
我房产投资时间不长，既吃过大肉，也挨过暴打，真是深有体会。 我不是什么专家，也不是江湖中传说的炒房流派。不过对于楼市这些年的涨涨跌跌，以自己人肉几乎走遍大半个中国，考察也好，投资也罢，看得比较清罢了。 我已经不太记得我走过多少条大街小巷，看过多少套新房样板房、二手楼、烂尾楼，甚至一些你们压根不知道里面竟然能住人的房子我也看了。
我已经被中介列为黑名单，因为我总是骚扰他们。对，是我骚扰他们。因为我经常为了复盘自己6个月前的判断对错，同时为了监测具体楼盘的价格走势，我每隔一段时间就会打电话给中介问问价格，现在好不好卖，行情怎样。 相信大部分中介已经将我备注为：“此人只问不买，不要理他”。
世间哪有什么高手，只不过别人在喝咖啡的时候，你在看房罢了。投资敏感，是靠大量的刻意训练习得的，没有人可以一夜成为高手。 这也是为什么但凡你说出某个城市的代表楼盘，我几乎都有种“曾经看过”的感觉。
我相信楼市中最实用的逻辑，一定是简单而有效的，有时候来悔不当初，亏损被套的反省，有时候来自大获全胜，狂赚一笔的复盘，无论成败，这些经验都是价值百万的。 某种程度，我从前称之为规矩，现在我想用桥水达利欧的话说，叫“原则”。这些保你立于不败之地的原则，在投资之中必须遵循。
话不多说，下面从我经历的故事来说说房产投资必胜的22条法则吧！
以下为正文：
2008年经济危机来袭，整个市场弥漫着可怕的恐慌，房价最低的时候跟最高峰比起来，平均跌幅40-50%，媒体上到处充斥着断供跳楼的新闻。 那时候真应了那句话“越下跌越没人买”，所有的购买力在一夜之间消失得无影无踪。
恐慌，死一般的恐慌！ 当时整个深圳都出现了前所未有的恐慌情绪，企业主不是卖房还债，就是倒闭跑路，人们的买房意愿降到了冰点。 那年深圳前海的楼盘开盘价7K多，谁又能想到它1年多后的2009年，它开盘价达到3万多，暴涨5倍呢！
2009年初，国家发布了一系列恢复市场信心和鼓励房地产的政策。此时房市成交日益活跃，但价格持平。事后看来，那时才是买入房产的最佳时机。先知先觉者在此后的半年时间内，吃够了割肉盘，撑得资产暴涨。
我在这一轮下跌小有斩获，获得了原始资本，但是那时的我并不真懂楼市，甚至有一段时间还嘲笑那些房产投资客：看你们怎么收场！等着跳楼吧！
那时空军著名的口头蝉是：房价不可能总涨，没有只涨不跌的市场，有他们哭的一天！
后来的事情大家都知道了，2009年国家暴力救市之后，房价急速上涨。我当时买的两套房都大幅上涨，从那一刻起，我从看跌派转变成看涨派，开始了倒腾房产的奇幻之旅。
因为曾经办过公司，也得于朋友的指点，从入行的第一天起，我就带着金融的思维投资，始终把风险控制放在第一位：
1、手中始终有一笔流动资金用于应对楼市下跌的压力。2008、2012、2014年的暴跌之中，多少房产投资者断供离场，而我始终没有受到影响。有资金熬过下跌行情，才有可能迎来报复性反弹。
2、买入任何一套房的底线都是有足够的短线套利空间，任何时候都能保本抛出。买入任何一套房的前提都是不以房产上涨为假设，现价就能捡钱。从此可以看出，从一开始，笋盘就是我一直的追求。任何资产，如果买入价比市价便宜，那么无论市场涨跌，你都是比别人处于优势、主动地位的。
接下来分享我这么多年，真刀真枪实践总结出来的房产投资22条必胜法则：
1、在起步阶段，房产浮盈迅速裂变或卖出从而放大杠杆，撑大资产，等待下一轮大涨，至为关键。
2、所有历史性大行情都是跌出来的，投资者不喜欢一潭死水的市场，只有涨跌，才有机会。
3、任何生意，最大的优势都是时机。无论是互联网独角兽，还是我们投资房产，一切的努力，都比不上“别人干得比你早”。所以我常常说：炒房无秘诀，全靠买得早。
4、市场是充满情绪的，不懂人性的投资者，很难在这个市场活得久。今天赚钱，明天亏钱，后天离场。
5、大道之行，始作于细，房产投资是一门苦力活，如果不用心经营，很容易出现交易风险，一个小小的失误就会损失上百万。
6、房产投资无非四大绝招：低首付、空当接龙、破限购、挖笋盘，无他。
7、房产投资三个让你立于不败之地的原则： a.关注你的现金流 b.只买有真实需求的房产，哪怕是投资 c.尽量在自己熟悉的城市作战
8、房产投资的尽头是金融，玩到最后拼的就是融资能力，所以你对资金的运用与管理必须非常娴熟。
9、炒房最高境界：会买的房基本不需要看，要看的房基本不会买。 如果你对某板块的熟悉程度只要中介一打电话过来报价，你立即就可以决定是否买入，那么你买大笋盘的机率比一般人高一倍。 10、县城无刚需。小城市坚决不要去。
11、理财没必要。P2P、基金、股市什么的，一个都不要碰。“哥搞一套房起步就赚五十万，那三瓜两枣不够塞牙缝。哥是来赚大钱的，不屑于捡这点小肉末”。
12、房产市场是趋势性非常强的市场，轻易不会涨，也轻易不会跌。 涨起来的时候，时间会持续12-18个月；跌的时候，持续36个月左右。
也就是说： 一旦开涨，要果断买。只要趋势未发生改变，哪怕比之前贵了点，你要大胆跟。 我曾经以1.5万的价格买入一个楼盘，然后告诉我的一位亲友赶紧买，可能大涨。那时价格已经涨到了1.8万，他说价格这么贵了，最后索性不买。我苦劝不了，结果这个楼盘后来涨到了3.4万。他没有入市，连后面的上涨行情也没有抓到。 当行情来的时候，吃不了整条鱼，也要果断入市，吃鱼身、鱼尾总比没得吃好。 另外，投机性的房产，一旦实质性下跌，无论亏赚，都得果断卖掉。例如燕郊、固安这种没有良好基本面的城市，当初你就是想去投机捞一把的，发现形势不对路，赶紧跑才是上策。如果你不跑，那你会完整经历燕郊3.5万跌到1.8万的套牢行情。
13、一座城市之中，当人们总是讨论某个板块要不要买，是不是很偏的时候，这个板块3-5年就会大涨。 因为整个城市的注意力已经高度集中在该板块，从而会有一部分购买力认可该板块的价值，开始一点点吸纳房产，直到最后引爆。 这种情况就像广州的番禺、南京的江北、深圳的龙华、杭州的萧山，这些板块早年都是大家很犹豫的板块，现在都成了网红板块。
14、中国城市的发展潜力从绝对值上来讲分为以下几个层级：
1、上北深广。各有各的强。 2、宁苏杭。自然禀赋资源最优越的地方，天选之地。 3、武汉、成都、郑州、重庆等，属于强省会城市的小时代来临了。 4、环北上深卫星城。大树底下好乘凉，珠海、东莞、通州、燕郊等城市潜力巨大。
15、投资的首要原则是保证本金不亏损的前提下，长期坚持做确定性盈利的事情，实现复利增长。
16、认识趋势，见势而谋，乘势而上；而不是埋伏待势，盲目乐观，一昧蛮干。在看到收益之前，能先考虑到风险，能承担可能有的损失，才是投资必修之路。
17、勤于跑盘，无师自通。我已经不太记得去过多少个城市，走过多少条大街小巷，看过多少套新房、二手楼、烂尾楼。这世界上哪有什么天才，别人在喝咖啡，你在看房，这个就是差距。
18、学区，是房子最具刺激性的字眼，享受教育资源溢价是没问题的市场行为，但如果想长期占坑，政策给你的，也能拿回去。这几年学区维权时有发生。 学区中有一种叫生源好，但是名声还没打响的学区。这样学区周围大多是一些卖相不错的新小区，时间一长，回报惊艳。
19、曾经有一位投资老鸟说：对于一线城市下跌，大家能不能淡定点，天天怕跌怕涨的，炒个鸡巴房，拿个10年8年看看，最终还是涨！
20、刚需无周期，要用的东西不是资产，没资格参与周期中来，能够买在相对低点就不错了。 刚需可以无视周期，但务必敬畏现金流。
21、“地段，地段，地段”，经典虽然没错，但是实际上不同城市，对地段定义已经完全不同了。 一线二线城市发展已经足够扁平化，当大家都不知道市中心算哪的时候，配套齐全的地方都算好地段。
22、物业往往是交房后，最能直接影响房价的不稳定因素。 如果投资的话，尽量避免超级大盘，没有能力的物业，往往是群租房泛滥的前提。
最后送给大家：赚钱也是为了生活，切勿因为买房而影响家庭，一定要控制好现金流，祝大家投资回报倍增，房本多多。
