前些天，因合同到期，开始另租房子，看了不少房子，有商品房、民房、公寓、SOHO等，其来源不外乎是一手房东出租的、二手房东转租的、租户私下转租的、以及中介介绍的。其中，让我和我的的小伙伴惊呆的是，有位房东在城中村有20栋楼出租，每栋楼至少有6-8层，每层楼有6-7间（单间、一房一厅、两房一厅），每间房屋租金在700-1300元/月不等，我们粗略算一下，月租金收入近百万，妥妥的包租公。出于好奇，寻思着这月入百万的包租公，是否有交税？应该交哪些税？

        判断包租公交税前，我的第一反应是这20栋的房产是不是他的自有房产，是一手房东还是二手房东？在房产的持有上看，如果是一手房东，他就要缴纳房产税和城镇土地使用税，如果是二手房东，则不需要。

        有好学的小伙伴，可能会有疑问，城中村不是属于农村吗？农村的房产不是不需要缴纳房产税和城镇土地使用税吗？根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人，因此，也不包括农村。农村的房产确实不征收房产税，但城中村真的是农村吗？我们常说的“城中村”是由当地人民政府制定的城市规划范围，而税法上关注的是“城”的位置，而不是“村”的性质，因此，城中村的房产是需要缴纳房产税的。大家可以参考案例：李XX诉北京市通州区地方税务局马驹桥税务所等税务行政管理案，案号：（2016）京03行终100 。

        我们现在来算一算，如果房东是一手房东，这20栋是房东的自有房产，他每年需要缴纳的房产税和城镇土地使用税分别是多少？假设每间房屋租金为1000元/月，每层有7间，每栋楼有7层。当地城镇土地使用税是5元/平方米，每栋楼占地面积为100平方米。

        年应交的房产税=[20*7*7*1000*12-20*7*7*1000*12/(1+5%)*1.5%]*4%*50%=231840元，对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。同时，个人比照小规模纳税人，可以享受“六税两费”50%幅度内减免。

        年应交的城镇土地使用税=0元，根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条（三）的规定：对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

        除了要缴纳房产税和城镇土地使用税外，房东取得租金收入，还需要缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加以及个人所得税。租赁双方签订房屋租赁合同，还要缴纳印花税，我们分别来算一算。

        年应交的增值税=20*7*7*1000*12/(1+5%)*1.5%=168000元。个人出租房屋，按照5％的征收率减按1.5％计算增值税。

      年应交的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加=168000*（7%+3%+2%）*50%=10080元。同时，个人比照小规模纳税人，可以享受“六税两费”50%幅度内减免。

      年应交的印花税=0，根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条（二）的规定：对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

        年应交的个人所得税。个人按市场价出租居民住房，税率10％，个人出租财产取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除以下费用：

1.财产租赁过程中缴纳的税费

2.向出租方支付的租金

3.由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用；（每次800元为限，一次扣不完的，可在以后期扣除）

4.税法规定的费用扣除标准，800元或20％。

公式：

　　每次收入不超4000元的：应纳税所得额＝收入－准予扣除项目－修缮费用（800元为限）－800（费用额）

每次收入超过4000元的：应纳税所得额＝（收入－准予扣除项目－修缮费用）×（1－20％）

        根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第四条规定： 个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。

        假设20栋房屋每月修缮费均超过800元扣除标准。

        年应交的个人所得税=（20*7*7*1000*12-231840-168000-10080-800*12）*（1-20%）*10%=9072338.4元。

        一手房东每年应交的税费合计=231840+168000+10080+9072338.4=1317158.4元。

        那么，如果该房东是二手房东呢？首先，二房东，不需要缴纳房产税和城镇土地使用税；其次，所缴纳的增值税及附加税费、印花税与一手房东计算结果一样；最后，不同的是个人所得税的计算，二手房东向出租方支付的租金是允许扣除的，同时（财税〔2016〕43号）第四条规定：个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。假设向出租方支付的租金20万元。

      年应交的个人所得税=（20*7*7*1000*12-168000-10080-800*12-200000）*（1-20%）*10%=909785.6元。

        二手房东每年应交的税费合计=168000+20160+909785.6=1097946元。

        因此，不管是一手房东还是二手房东，20栋房产在出租，原则上其每年应缴纳的税费达百万，税法上也规定了要交税，但是实际上，很少有个人房东去缴税的。近几年，各地税务机关也开始加大对房东征税，也就是所谓的“房东税”，全国已有河北、湖南、云南三省在试点，如：云南税务局按租金的5%确定个税的应纳税所得额，计算缴纳“房东税”。

        同时，也发布了《住房和城乡建设部等部门关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（建房规〔2021〕2号），文件规定：从事住房租赁经营的企业，以及转租住房10套（间）以上的自然人，应当依法办理市场主体登记，取得营业执照，其名称和经营范围均应当包含“住房租赁”相关字样。应当在商业银行设立1个住房租赁资金监管账户，向所在城市住房和城乡建设部门备案，并通过住房租赁管理服务平台向社会公示。通过对于房屋的备案和资金的监管，助力“房东税”的征收。