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图：在线购物颠覆了实体店零售  图来源：网络

《澳洲金融评论》报道，购物中心的房东们开始感受到网上购物的颠覆性力量，因为越来越多陷入困境的零售商反对过高的租金。

 实体店的零售商们表示，受到消费者购物习惯改变的影响，他们已无力承担租约上承诺的每年以4%或5%递增的租金。

 一些零售商表示，他们需要削减20%至40%的租金支出，以维持生存。

图：零售商们已无力支付每年递增上涨的高额租金    图来源：网络

但是房东们却拥有强大的法律武器。严密的合同意味着当租约终止时，他们可以要求租客立即偿还所有的租赁债务。

这些合同还包括某些“强制性”条款，例如，迫使承租人拆除所有店铺内的配件，使房屋恢复原貌并支付拆除所产生的费用。

房东和租客之间的权力失衡是否能够在最近一波影响中幸免于难，就像所有其他技术变革带来的影响一样，发生速度比任何人预测的要快。

据麦格理研究公司的数据显示，过去几年里，大约有1000家商店倒闭，因为零售商要么破产，要么缩小实体店的规模。

图：优衣库未来的战略方向是采用较小实体店模式    图来源：AFR

 麦格理公司表示，如果表中列出的所有商店全部停业，那么大约20.8万平方米的零售空间将受到影响。这个空间相当于两个大型购物中心占用的空间。

 相比于新进驻澳洲的外来品牌的快速发展，例如，Zara、H&M和优衣库，他们已经占据了购物中心空余的空间，但他们的战略方向是在未来采用较小的实体店模式。

 宣布破产的奢侈时尚配饰集团Oroton（奥罗顿），便是为了生存而削减租金的最新例子。

 Oroton去年年底进入自愿管理，但并不仅仅是因为高额的租金。一些明显的战略错误让他们身陷囹圄，比如购买GAP在澳大利亚的独家特许经营权。 

图：Oroton实体零售店   图来源：网络

但Oroton作为一个实体零售商的生存将取决于大约20个不同的房东所做出的让步。其中最突出的是管理着西田（Westfield）购物中心的运营商Scentre集团。

带领Oroton走出困境的人是Oroton的前股东，前银行债务担保人，WillVicars（威尔·维卡尔）。他已致电行业专家FTI咨询公司(FTIConsulting)，就削减高达40%的租金进行谈判。

 破产的好处是无需偿还租赁负债，Oroton可以选择将钥匙归还并离开。

本周末，由Investa持有，位于悉尼的皮特街Pitt St)的商店，以及由Precision集团旗下，位于麦克阿瑟购物中心(MacarthurCentral)的商店将采用这样的方式。 

图：SumoSalad去年成功将位于Westfield购物中心的门店租金下降了至少20%  图来源：网络

Oroton的低租金策略是借鉴了食品零售商SumoSalad去年的经验。该公司将拥有十四家门店的两家子公司纳入管理，作为削减租金策略的一部分。

 此举是成功的。SumoSalad在Westfield购物中心的租金下降了至少20%。

 SumoSalad的问题是购物中心在转变着他们为客户提供服务方式的直接结果，他们从时尚零售店转向于青睐食品店。

 毫无疑问，这一策略正被各大百货公司采用，他们想要为顾客提供他们无法在网上获得的东西。零售商称之为“体验式购物”。

图：David Jones 与超级厨师Neil Perry 合作扩大食品供应渠道    图来源：AFR

在Myer百货商店里，咖啡馆不断涌现，David Jones（大卫·琼斯）已经与超级厨师Neil Perry（尼尔·佩里）合作拓大了食品供应渠道。

 不过，随着客流量的下降，商场里的百货店作为固定租客同样面临着大幅削减租金的压力。

 根据麦格理(Macquarie)的数据显示，Myer和DavidJones（大卫·琼斯）的累计市场份额已从2008年的15%下滑至2017年的13%。

 市场份额的下降对于Woolworths公司旗下的Big W和Wesfarmers 公司旗下Target and Kmart的影响最为严重。根据麦格理(Macquarie)的数据显示，它们的总市场份额已从2009年的32%降至2017年的28%。

图：Big W去年销售表现不佳或将遭受重组、裁员   图来源：网络

百货公司经历负增长或平线增长是无法承受消费价格指数之上2%或3%的租金涨幅，这是几年前便已写入租赁合同中的。

 由于网络销售的快速增长，这些店铺与商场之间的艰难谈判将不得不进行。

 当澳大利亚统计局本周公布了4年半以来最好的零售销售数据时，出现了一个明显的疲软点--百货商店的销售。

 与本周早些时候公布的NAB在线零售销售指数相比，去年11月，百货店的销售额下降了1.3%。 在线销售额同比增长14.4%。

图：线上销售巨头亚马逊2017年第三季度财报显示，净利润为2.56亿美元，与去年同期相比增长了2%，净销售额为437亿美元，与去年同期相比增长了34%   图来源：网络

NAB估计，澳大利亚消费者在截至2017年11月份的12个月内消费了约240亿美元。 按ABS计算，在截至2017年10月份的12个月内，这相当于传统实体零售商的7.7%。鉴于网上销售增长14%，百货商店销售呈负增长，百货商店的交易形势不容乐观。

但百货公司面临着同样的根本性问题，阻止了其他零售商大幅度降低租金。

 他们无法摆脱现有的租约的两个原因，一是他们需要现有的商店收入，另一方面他们支付不起租赁债务。

 这让他们面临着一个难题，即试图用实体店内的销售挑战互联网竞争对手的线上销售。

（梨湾 编译）

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