在燕郊被套了好几年的朋友们，终于看见了一点点曙光。

昨天，发改委发布了《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》，其中包括对资源扶持、交通轨道、产业布局、房地产市场等多领域的规划。这么说吧，这是从2014年京津冀协同发展战略提出以后，第一份真正意义上的城市级跨省域专项规划。

也就是说，这次，要开始玩儿真的了。

在一轮又一轮的假消息轰炸后，在一次又一次小打小闹的引进人才政策后，北三县终于迎来了真正的利好。

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北三县是河北省的著名飞地，所谓“飞地”，就是说三河、大厂、香河这三个县，从行政区划上看是归属于河北廊坊的，但实际地理位置却和廊坊不接壤，中间隔了北京和天津。

这个地理位置就很尴尬了。

过去，北三县是属于河北通县的，1958年后，通州、延庆、怀柔、密云、平谷、房山和良乡被划给北京了，北三县一路命途多舛，先是被划进唐山，再是给了天津，最后被划给了廊坊。

而自从通州被划进北京以后，北三县本地就开始风传北三县也要归并给北京了，毕竟和通州就一隔了一条潮白河，河对岸都是北京了我们也有戏不是？

直到今天也有很多人坚持北三县是一定会划给北京的，北三县身在曹营心在汉，类似的传言每年都要来好几轮，中间有炒作楼市的中介，也有真这么想的本地居民。

我们在说环京楼市时，其实大部分时候都在说北三县，因为这三个县离北京最近嘛，燕郊和天安门的直线距离只有30公里。

北三县的楼市在过去很长一段时间，都处于一个畸形的状态。

2015-2016年，随着城市副中心规划的出炉，北三县楼市迎来暴涨，17年6月后，环京限购升级，北三县房价全线腰斩。

北哥用了“畸形”这个词，是因为过去北三县的房价走势过分依赖于政策导向。当然了，调控政策本来也是影响房价的重要因素，但如果调控后的涨跌幅过大，大概率是因为当地楼市的基本面有巨大的问题。

北三县长期以来没有什么产业，本地产业也多为一些弱势传统产业，近几年来的发展大多依靠房地产。没有本地产业支撑，也就意味着汇聚不了太多的本地人口，因此，北三县楼市得以发展的根本，是北京外溢的住房需求。

价格优势最开始吸引了资金有限的自主需求，后来随着城市副中心规划的出炉，又带来了大批投机客，造成了15-16年燕郊房价暴涨。但尽管房地产市场搞得热火朝天，本地的配套资源、居住品质和产业支撑没有一个有实质性的提升，房子居住属性价值仍然偏低，这就直接导致了当17年环京限购条件升级后，投机价值降低，房价立马被打回原形。

支撑房价的是供求关系，而在供求关系中，支撑需求的，归根到底还是房子本身的居住价值。

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之所以说这次的规划是真正的利好，是因为规划内容切实针对了北三县的发展痛点。

详细的文件内容就不给大家贴了，感兴趣的可以自行去发改委官网阅读，北哥直接先给大家总结一下这份规划的重点：

1.交通：2025年轨道交通建设取得突破性进展

交通可以说是制约北三县发展的重要因素，目前北三县居民进北京的交通路线非常不顺畅，自驾的要排队进检查站，班车又挤班次又少，虽然直线距离看着是不远，但碰上早晚高峰，单程路线两个小时是常事。

根据规划的具体内容，北三县未来可能要建跨河桥梁，还有很大可能开拓新的地铁和有轨电车线路，高速/快速公路路线会有新的规划，自驾进京检查站拥堵的现象也将有望得到改善。

2.    产业：聚焦战略性新兴产业，培育新型服务经济，推动传统产业转型升级，推进产业协同分工，打造两条特色产业带

上面北哥也和大家说过了，北三县本地的产业一直是短板。根据规划内容，一方面，交通轨道的完善会进一步促进产业发展，另一方面，北三县未来会聚焦科技创新，进行全新的产业布局，通过产业布局来实现疏解功能。

有一点值得注意的是，规划中提出，区域发展将呈“一中心、一绿洲、四组团、四片区、多廊道、多节点”格局，其中，四组团为燕郊组团、三河组团、香河组团和亦庄新城（通州部分）组团，大厂不在其中，大厂心里苦啊……

3.      公共服务：推动北京优质教育资源向通州区与北三县布局，引导北京优质健康养老资源向北三县延伸，推进大型文体设施共建共享，逐步统一通州区与北三县地区基础教育设施配套标准，逐步提高社会保障标准。

简单地理解，就是未来北三县将进一步缩小和通州在教育、医疗、社会保障等方面的差距。

4.      房地产：原则上不再新增建设用地，严控房地产无序开发，严禁在交界地区大规模开发房地产

交界地区就是潮白河沿河区域。北三县目前的新房库存量较多，短期内应该对供求关系没有太大的影响，但未来新增供应量将进一步减少，房价有望回温。

5.      协同：通州区严格执行北京市人口积分落户制度，河北省实施北三县户籍制度单列管理，推进实施“人才资源共享工程”

户籍单列管理这是本次规划中最有想象空间的内容，未来将如何落实令人期待。不过既然是单列管理，那就代表着北三县归入北京还是没戏。

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单独说说房地产这一块。

可以确定的是，规划里针对北三县的产业、交通、教育等方面都做出了部署，对区域内房子回归价值是有着非常重要的意义的。严控房地产无序开发，严禁在交接地区大规模开发房地产，意味着新增供应量减少，北三县将引导房地产进入更健康的发展模式。

供应量减少，房子价值提升刺激需求，综合两方面，是不是意味着北三县房价就反弹回高点了呢？

目前倒是不能下这么简单粗暴的结论。一来，这份规划暂时只是纲领性的内容，具体细则还没有发布，政策如何落实才是关键。二来，在房住不炒的方针下，楼市很难再有大开大合了，协同发展规划当然是绝对的利好，但释放利好的同时也意味着短期内调控暂时还不会有大放松。

但目前我们可以确定的是：北三县的房产是具有价值的，未来房价将呈温和上升趋势。