回顾我2年的民宿生涯，经营了两个房源，虽然不多，但也从上线以来就保持着airbnb的超赞房东称号，且帮我挣到了一些零花钱。
当然，民宿给我的影响除了挣钱，还有自由感以及交友部分。我能够辞职的一个动力，是因为有一天我睁眼醒来，看到房子有一个三个月大单。我突然发现我好像不需要靠工作也有养活自己的可能了，这让我有了精神上的自由感。
说远了哈，回来，我在想看文的朋友最关心啥？
——我猜是关心做民宿能不能挣钱，好不好做，以及投入多大？
我先简单回答一下。
民宿肯定是能挣钱的。
但是好不好做也要看你想做成什么样，投入多大也要具体看你投什么样的房子。这篇文章的作用就是，告诉你怎么去算清这些账，收入大概啥样，有哪些隐含的成本。And，作为给朋友的反馈，我也详细讲了讲怎么做好民宿。
一、利润预估&实际计算
民宿说到底，还是一门生意。做生意要学会算账，清楚挣了多少钱，花了多少钱。
1、怎么预估收入？
可以按该公式来：
每月收入=每晚价格*30*空房率
每晚价格的估计，我建议的方式是，找到周边多家商务酒店价格（需要类比下装修，我建议找到的酒店是品质高于招待所小宾馆但又非高星级酒店的），把它们的平均价格设为每晚价格。
空房率的话也可以看一下周报酒店和民宿的空置情况，我建议可以设置乐观空房率和悲观空房率。这样的话就能计算出一个价格区间了。
2、怎么预估每个月支出？
这个的难点主要是提前识别出哪些成本项。
成本分为固定成本和变动成本。固定成本主要指房租、装修、网费等基础建设产生的支出。变动成本就是随着入住人数、天数增加会增加的费用，比如水电费、保洁费、杂物费等。
几个重点项单独说明下：
固定成本：
房租一般来说是最大的支出。房租可能要缴纳税款，这点有时也需要考虑进去。
如果有装修，可以把装修费用再摊进经营期间，比如按12个月去均谈，视经营的信心而定吧。
变动成本：
保洁费一般是按入住次数增加。
水电网、杂物费可以估一个均值。
怎么通过算账判断要不要做这个民宿？
我建议的方式是，先算成本。比如先假设一个月会有20个人，住30天，每个月的房租+装修均摊下来是9000元，那每天的成本就是300元。
此时你把房屋的基本情况跟周边的酒店民宿对比，判断一下是不是能无压力覆盖？注意一点要无压力，因为300元已经是满房的状态，如果不能轻松满房意味着无法保本。那我建议是先别做，再找找。
考虑完能不能保本，也要考虑下实际可能的利润。
比如刚才说的成本300，你再加上获取150元的收益，那每晚要收450元，平台一般抽10%，那么定价要在500元。这样的话，每个月收入在13500左右，利润在4500左右。考虑到无法每个月满房，我们假设在顺利的情况下满房率是90%，那也就是收入在12150，利润在4050左右。
二、做民宿优缺点
1、民宿的优点，是和旅游相关的。
首先，民宿有其横向拓展空间。纯服务，可以拓展成当地文化交流中心；延伸到商品，可以卖当地特色及文玩古物。再不济，也可以售售当地门票。
（因为是当成兼职，为了省事，我啥都没做）
再来，搞定前期的事务及后端供应后，民宿相对来说是比较省心的，动动手指就可以挣钱了。
最后就是，借着开民宿，你也能认识各种各样的人。我接待过来自美国韩国的歪果仁、来自台湾的中医、各地飞过来旅游的小姐妹、招待女朋友的小哥哥，要是愿意的话你可以和他们有更深入的交流。这一点其实是我最喜欢的做民宿的一点。
2、做民宿的缺点。
第一点是收入和资本占用上并不算高效。民宿的利润率还可以，但是单间的纯利润并不算太高。一间房一个月大概可以挣几千块，具体多少就看个人能力了。但民宿需要租房or买房or装修，这一点会导致资本投入很大。
第二点主要是时间占用的缺点上，如果没有拓展到一定规模，客服最好是自己来做。但做客服意味着，需要具备随时处理单子的能力，后面会提到，对客人咨询的相应速度会影响下单率，所以做民宿的时候我基本不敢超过半个小时不看手机。
这一点反正有点纠结，每次处理可能就需要5分钟，时间占用的不多，但是需要你在。
第三点是政策风险。民宿一直处于灰色地带，酒店是需要营业执照的，但民宿还没有明确的法律规定需要。如果真的碰到什么奇怪的客人入住，也会很头疼，如果再碰到警察叔叔定期检查就更烦了。
第三点其实是整个民宿生涯最让我心累的。
三、做民宿的关键环节
1、流程
当你真的决定要做民宿了，你要做的一系列事是怎么个流程呢？请见流程图。
首要事，把房源启动了，说白了就是确定好房源，然后把房源挂到平台上。
再来就是每一单每一单的服务。图里把入住前、入住时、入住后的关键流程都标出来了。具体怎么做，遵循后面说的内容。
2、能否成功的几个影响要素
在没有黑天鹅、经济正常发展、旅游业正常发展的前提下，我理解房源本身、线上运营、线下供应侧、ROI是影响民宿成功的几个因素。。
这几个因素对成功的影响因素大概占50%、30%、20%，也就是最重要的是要把控好房源。
下面讲。
四、房源
房源可以从以下几个维度考量，我个人认为最重要的是附近资源以及所在小区情况。
1、附近市场情况
可以通过查找房子附近的酒店的价格来判断行情，正常好一点民宿可以卖得比快捷酒店或者杂牌酒店贵一点或者持平。也可以看附近酒店的数量，可以知道这附近客流量够喂饱多少家。
2、房源附近的资源
主要是了解房屋附近有啥景点、商圈、公司、吃饭买菜超市等分布情况。如果是面向旅游类者的房屋，所处位置能方便用户去各个目的地是最好的。
3、房屋所在小区情况
北京很多老房子外观是比较陈旧的，大部分人肯定还是喜欢样子更干净利落的屋子。另外房子如果在小区里弯弯绕绕，这就不太方便客人找到房屋，造成沟通成本比较高。
4、同业竞争情况
如果同小区或所在地有一起做民宿的，我认为也不是一个坏现象，起码说明选的位置流量很好。还有些好处就是可能可以偷偷先用下他们的资源。
具体要不要下场竞争需要综合判断。
5、房屋底子如何
我个人还是比较喜欢一应俱全的房屋了，不然自己辛辛苦苦弄半天房东让你走时，你会很被动。但是即便是我投入再少再少，也得投小几千，比如买智能锁、壁画、床和床垫等。
6、通过分析得出，适合面向哪一类客户？
主要还是看附近资源，如果附近是景区或者在郊区，那房屋内饰有自己特色是比较重要的。如果附近办公的居多，那就准备好常用的商务设备，申请加入商务房。
7、找房方法
主要是闲鱼、豆瓣百花齐放，一些app的中介也可以找，这主要是概率问题。
三、线上供应
1、不同平台的简单比较
主要是比较airbnb、途家、小猪、booking、榛果、木鸟。
airbnb：用户素质较高，房间保持得较好，有一定比例的外国人，能承受相对高一点的价格，平台的初期流量以及日常流量都挺给力。
途家：用户素质比较一般，房间不一定都能保持的很好，基本上没有外国人，价格的话还是得打价格战，平台的日常流量不怎么样，但是如果空房的话可以走今夜特价，这个会有流量。一个月四五单。
榛果：用户感觉是大学生多一些，大学生入住后乱的偏多，价格也是得走偏平价的，偶尔的偶尔会有流量，比如一一两个月一单。
booking：Booking的话用户素质还是比较高的，外国人也会多一些，也会更愿意承受更高的溢价。不过booking的话谈不上流量有多少，而且它有个缺点是客人不能提前支付。所以我一般就是把booking当成一个补给，3个月一单的样子。
小猪：单少谈不上分用户素质，有台湾人入住过，价格也是平价路线的，日常的流量可以说是渣渣了。一年2单？
木鸟：平台运营是挺热情的，但是一单都没过来过，后来我就下架了。
2、平台运营原则，挑选核心的。
从道理上来说，一个房源上的平台越多，那空房率是会越低的。但是我建议，想做民宿还是要确定一个核心的运营平台。
原因如下，平台运营规则是这样的，如果你的房源订单越多、评价越高、房源质量越高，给的流量是会越多的。而一个房间可以入住的晚数是确定的，所以，如果哪个平台都做得很一般，那平台流量也不会给很多，很可能几个平台拼凑起来还是不能满房。
我的核心平台是airbnb，但倒不是刻意选择的，初期上线时airbnb给的流量多，客人反馈也好，慢慢单就越来越多了。
3、初期的流量
每个平台都可以设置新房源的优惠，airbnb我印象是最深的，上架时就有引导，可以选上线8折。我印象中是挂1~2个礼拜就会有成交。
4、房源信息维护
这块包括照片和文字两部分。我的建议是照片不需要“过度”好看，真实更重要，干净程度最好如图所示，可以省却后续沟通的许多麻烦。
文字部分的话，则建议按照平台的引导认真完成。想想自己住店时关注哪些信息?想想自己的房源都有哪些特色？都认真写上去叭~
5、用户咨询
可以说，回复越快，单子成交越快。
回复时我有一个帮助我成交的办法：消除疑虑、肯定房源的局限性、突出其优点。
6、评价维护
之前的话，我是比较害羞于向客人去要一个评价or好评的，但是我初期的客人们还是比较给力的，大部分都会主动给一个好评。后来我参考了我们做产品引导评分的方式，开始规律性地在客人入住后询问客人住得怎么样？如果有不好的体验，我会记录下争取改进。如果反馈良好，我会请客人帮我写下好评。很多客人在顺便的情况下还是会愿意做的。
四、线下供应侧
1、房屋日常保洁
保洁的重要性不言而喻，好多客人都会问房子的干净程度。道理大家都懂，难的是怎么找好保洁的人？
如果你在一个小区或者集中一个区域有多个房源，那可以核算下成本，自己雇一个。可以通过58同城等方式去寻找。这种方式的优点是用工灵活、可以按照自己的标准来管理，缺点是成本比较高、需要一定的管理成本。
如果你的房源比较分散或者房源较少，那你可以考虑购买中国的民宿平台提供的服务，诸如途家、小猪、榛果都有提供保洁服务。使用平台的服务需要提前预约。这种方式的优点是按需购买，由平台来确定服务水平；缺点呢还是比较多的，价格并不真的低廉、时间非常死、需要提前预约不能灵活安排保洁时间、有其他需要帮忙的保洁通常无法支持。
所以呢我的其中一套房是采用这种方式，“借用”别人的保洁。啥意思呢？我有一套房源是在一个酒店公寓，楼里面还有其他家是做酒店的，于是我就在电梯随机候保洁，碰到一个就问他们能不能帮忙打扫、价格是多少。
用这种方式竟然也叫我找着了一个特别好的阿姨，干活从来不用我操心，也因为她一天都会在这个小区，所以我可以灵活地约时间，价格也比平台的便宜很多。为数不多的缺点是，有时候阿姨有很多要打扫的房，会有点顾不过来。（但即便如此，阿姨也从来没有辜负过我半次。在这里也顺便感谢下阿姨。）
2、房屋物资消耗
日常消耗性的物资会包括洗发水、沐浴乳、垃圾袋、厕所纸巾、一次性牙刷、抽纸、毛巾这些琐碎的东西。这些东西虽小，但还是应该做好品控（控制成本）的。
洗发水沐浴乳上，我会购买自己日常用的，比如多芬，谈不上多好，但好歹有家用的温馨感。
厕所纸巾、抽纸，这个用量是比较大的，出于成本考虑我不会买测试纸巾我会买酒店用的而不是家用的。
一次性牙刷，我自己不太喜欢那种塑料感特别强的，所以我会买品相好一些，但是包装不花里胡哨的，这样能在品质和成本之间取得一个平衡。
毛巾，买质量好的，因为会更耐洗。
3、房屋物品损毁或需要高维护
客人来多了，房间物品或者家电难免出现各种各样的小毛病。比如水龙头松啦、空调遥控器丢了、窗户不好关了。这些情况，如果是出现在白天，还可以直接叫维修的人过去处理，如果出现在晚上，如果能自己亲自带上能修的人过去看看，那会好一些，如果不能的话，可能会引起退房等情况。退房的话产生损失事小，airbnb会留下相应的评价。
所以，还是建议定期检查做下维修，减少意外情况的发生。
4、房屋水电网物业费等缴纳
我有一个房源所在的小区特别奇葩，充水和充电都只能去物业那里交，而不是像有的小区可以在线充值。需要现场交的我一般会根据夏天或者冬天的损耗情况，尽量一次性充个3个月的，然后尽量提前续充，免得客人入住时没水或者没电，这样也非常麻烦。目前我倒是没有遇到过。
5、小区管理情况
前面说了入住的时候要考量小区的安保情况。但是，小区的管理也可能是动态的，比如开始要使用门禁了，开始有保安了，如果自己不在这个小区住，可能无法及时地了解到这些情况。建议是跟客人保持一定频率的沟通，了解他们入住是否顺利，然后视情况确定维护政策。
七、个人背景介绍
我是2018年5月份开始做民宿，一开始是一套房，到10月份又增加了一套，2019年的时候又退了一套。
拿到airbnb超赞房东是2018年10月份，中间有一笔3个月的订单，影响了订单数量，否则的话应该更早一些。拿到超赞房东后，就一直保持着称号。这个有啥用吗？主要还是跟流量挂钩，就是当用户筛选超赞房东的时候，能被筛选出来。
我这两套房子，一套普通，一套精致，精致那套租房成本高，所以两套租下来净收入是一样的，一套大概是2500~3000一个月（分淡旺季）。
我的满房率在90%左右，基本上除了春节那个月，其他时间可以做到天天满房。
八、回顾
回顾下来做民宿的过程，还是觉得并不那么轻巧容易，里面有许多层层套套的细节，抗风险能力又差（特别是碰到疫情）。但是有多难吗？真的算不上，认真做，时间复利还是比较高的。
我很庆幸能有这么一次做民宿的体验，也算是体验了做生意的完整闭环，最重要的是它曾经给了自由感，当我不满足于做一颗螺丝钉时，我还是有选择的。
而对于要不要做民宿，我是这样想的，如果聪明的你如果想把民宿当做一种情怀&生意长期去做，那么ok，请坚持。如果你把它当做一种来快钱的方式，那么，放过它吧。
that's all。
