国家对家庭收入的贫富阶段做了新的定义（各路网友纷纷表示希望可以早日脱贫）。数据统计表明，越来越多的家庭（特别是未婚、未育家庭）在寻找理财投资方向，追赶通货膨胀的速率。谈到投资和理财，许多人都苦于没有方向。放在股市，一不小心就成了“韭菜”、“接盘侠”；放在某宝，却只能挣个馒头钱；因此，好多人选择了投资固有资产，房产便是一个不错的选择了。
近日与朋友聊到关于商业公寓的投资，一方持看好观点，我朋友认为公寓的面积小，投入低，可拎包入住，位置佳，并且可以返租给酒店管理，投资者坐享收租，因此是小康家庭的投资好方向。我方却认为收益见效未必快，风险却不低。为何如此说法，下方是我的“片面”分析，欢迎大家评论发表自己的看法。
据售房网数据显示，2017年上半年，杭州酒店式公寓有效库存减少了5000套左右。可见随着市场向好，酒店式公寓凭借着“小户型”、“低总价”的优势，确实吸引了不少房产投资者。这是否意味着商业公寓投资确实非常好呢？我只能说：理想是美好的，现实是骨感的！
观点一： 做包租公？投资回报率没你想的那么高（数据分析）。
以某处成交量火热的酒店式公寓为例，50方左右的LOFT户型租金大约是4500-5000元/月，而差不多大小的平层户型则大约3500-4000元/月。 而近期该区域成交的50方左右LOFT酒店式公寓房源总价大约为115万元，按照5000元/月的租金计算，不计入其它成本，其投资回报率为5.21%，需要近20年才能收回成本。可能很多理财产品的回报率都比很多酒店式公寓投资高，而且资金灵活。以上的回报模式都需要你自己花费时间精力打理，包括找租客，清理卫生，并且没有出租的空期。当然，有些公寓项目可以采用托管运营的服务模式，并引入酒店入驻，当然售价也会偏高，或者房款会被要求在较短期限还清。同样以某公寓项目为例说明，50方的平层酒店式公寓房源总价大约为146万左右，采用托管模式并承诺连续10年年均7%的投资回报，10年投资回报=102.2万元！我的天呐，10年时间就可以回本了，这是要发啊（土豪说：来十套）！莫激动，很多投资者会忽略非常重要的一点：房产的固有价值，也就是说，入手的公寓价格有没有虚高！。如果你是全额付款的，那么你要确保你投资的公寓10年后确实价值146万才有年均7%的投资回报，如果公寓价值只有117万元，那你的年均投资回报则只有5%；如果连117万都没有或者你是贷款买的公寓（公寓贷款，一般是首付5成，余款10年贷），那你的这次投资甚至可能连保值都算不上。对于开发商来说，他即便在10年中没有任何收益，每年所支付给业主的那7%的“投资回报”也仅仅相当于他的融资成本，甚至比融资成本更低。
观点二：投资公寓时，大家容易忽略“隐性”成本（上述数据来自2017年上半年，因此下方的分析也以2017全年为准）。
2017年，全国的楼市房价和租金齐齐大幅上涨，也确实让很多人萌生投资酒店式公寓的想法，包括我身边的朋友。主要的理由是，钱放在银行是会贬值的，实在是跟不上通货膨胀率。但置业酒店式公寓真的会保值增值吗？事实上，目前市面上大多数酒店式公寓的投资回报率没你想象的那么高。很多人在考虑这个问题的时候往往只会计算房价和租金之间的关系，而忽略了除了房价之外的其它成本。比如收房前的时间成本，这期间就相当于把钱投入了一份短期回报率为0的理财产品；贷款成本，只要不是一次性付清，你每个月都要付银行利息；租金的空白期，谁能保证1年12个月都有人租；还有诸如契税、公共维修基金、物业费、中介费等成本。而开发商在给你描述的时候会刻意忽略这些成本，此外他们所提供的周边租金信息也通常是区域最高租金样本。如果有人告诉你，他们的投资回报率达到8%以上，我个人认为这个数值只能让时间来证明了。
观点三：酒店式公寓居住体验感差、生活成本高（居住体验）。
首先，酒店式公寓每层空间的大量分割所带来的问题：标准楼层的户数太多，造成居住人群参差不齐，高峰期上下电梯的等待时间较长。其次，大多数酒店式公寓（依据我看过接近7个商业公寓楼盘）都无法实现南北通透，采光和空气流通相对较差。更不用说，酒店式公寓不能落户；大多数没有阳台，那么晾晒衣物将会是一个问题。最后，公寓的水电成本偏高，物业费也偏高。
观点四：转手难（受限于政策）。
上文所有的投资回报情况的前提条件是投资者可以顺利转手手中的酒店式公寓，但事实上，随着国家政策对商业公寓的限制，个人不可进行公寓转卖，意味着买卖双方还需要注册个公司，进行产权转移，因此，需要城市的商业公寓出现了“有价无市”的局面。此外，公寓还有一个极大的劣势限制了它的涨幅，那就是公寓无法办理落户，学区等很多区域政策的利好基本与它无关。那么投资公寓，源源不断的租客和逐年上涨的租金，几乎是衡量酒店式公寓价值的唯一因素。
以上，是我对投资商业公寓的个人“片面”见解，部分依据和观点来自于行内朋友的分享。
末。
小黑
