我们回顾一下中国的房地产历史，看了请对号入座，别哭！

2008年你看房：房价2000每平，你没有买房，你说金融危机，房价会暴跌！

2009年你看房：房价4000/平，你没有买房，你说房价上涨太多，要观望，说房价会崩盘！

2010年你看房：房价/8000平，你没有买房，你说国家已出台限购，房价会下跌！

2011年你看房：房价12000/平，你没有买房，你说国家要出台房产税！房价会跌！

2012年你看房：房价17000/平，你没有买房，你说房价涨的有点离谱，估计要崩盘了！

2013年你看房：房价21500/平，你没有买房，你听专家的，说房价快崩盘了！

2014年你看房：房价28000/平，你没有买房，你说国家要出台不动产登记，房价一定会跌！

2015年你看房：深圳市均价房价30000/平，不动产登记已经出台，小媳妇都成丈母娘了，你还在等.......

2016年你还在继续看房：首套房首付款最低20%，二套房首付最低降至30%；房贷利率、契税、营业税全面下调；二胎政策、个税抵房贷、地王加持！你真的觉得房价会降吗？

如今2017年，我国已迈入负利率时代，不论你选择把钱存入银行/支付宝或其他储蓄性质的平台，你所赚的利率都追不上通胀！钱一直在贬！值！

如果你选择的是在深圳买房，2006年买入价280万，2016年卖出价2600万。十年涨2320万，一年涨232万，一月涨19.3万，一天涨6352元，一小时涨264元，平均每分钟涨4.4元，这就是房地产的价值所在。

讲真

如果你恰好是刚需族

恰好你的承受能力也还算可以

那么现在就是入市的时候

买房要趁早！

阻碍你买房的其实一直不是房价，而是你那颗犹豫不决的心！！

举个例子来分析买房和租房哪个更划算

第一种人：买房

假设在一个二、三线城市，房屋总价为50万的地方买房：首付20万公积金贷款30万20年计，月供1963元。10年后选择一次性还款20万还清贷款，房子归自己。

那么十年的月供总计为1963*12*10 ≈23.6万。

第二种人：租房

租这套房子的话：按国内住宅3%的普遍回报率算，50万的房子月租为1250元。

由于国家统计局公布的1975年~2011年CPI汇总为6.15倍，年均CPI5.7。取整，房租每年增长6%计算，10年房租为：

第1年房租：15000元

第2年房租：15900元

第3年房租：16854元

……

第10年房租：25342元

则租房人：

A、10年房租总计：

15000+15900+16854+……+25342=197709≈20万;

B、省下首付20万，存银行按年回报率5%(存款利率通常跑不赢CPI)算

20*1.05^10 ≈ 32.6万;

C、省下月供1963元存银行按年回报率5%、且利滚利算，约31万;

D、省下的一次性还贷的钱为20万。

现在有三个假设

假设1

未来10年房子增值速度和CPI一致，每年6%计算(非常理想化)，10年后房屋市值 50*1.06^10 ≈ 89.5万。

那么买房的人财富为89.5万。

租房的人财富为32.6万首付存款+31万月供存款+20万一次性还款的钱-20万房租=63万

假设2

未来10年房屋大幅增值4倍，房产市值为200万。

买房人财富是租房人的3倍有余。

假设3

未来10年房子涨幅低于(63/50)*100%=26%，平均年涨幅2.5%，或者下跌。

租房人胜出.

单从财富上计算，只要房子随CPI增值，买房就是值得的。但是可能有些人预期10年后房价还不如今天，或者涨幅低于26%。

上面的算法只是一个泛泛而谈的算法，毕竟，每个人所生活的城市和潜力是不一样的，所以该不该买，想不想买都得根据自己的情况量力而为地进行分析。

最后，买不买房，每个人心里都有了自己的答案。

房价为啥这么高？

一：房子的成本高

1.地价，也就是开发商拿地的成本；

2.建安费，建筑安装等等的支出；

3.税费，政府各部门收取的税收和其他费用。

从供给角度，在正常情况下，房价就是以上三项成本，再加上开发商的利润。开发商的利润率，是波动的，一般是10%，高的时候是20%甚至更多。

如果房价长期上涨，一定是成本过高造成的。

成本的第一项是地价

地价就是土地出让金。在住房改革前，房子都是政府盖的，土地是通过免费的划拨方式获得。改革后，开发商一律国土资源部门主持下，通过“招拍挂”，也就是招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用开发权。拍卖的资金，也就是著名的“土地出让金”，进入地方政府的财政专户。

尽管法律是城市土地是国有的，但是，其实际的所有者，是地方政府。据说，地方政府靠卖地筹集资金，是受了香港地方政府的影响，土地出让收入，是港府的主要收入部分。城市土地，具有稀缺性。

伴随城市化过程，农村人口向城市流动，小城市向大城市流动，后就会出现超大城市，就目前来说，中国出现的超大城市还不多，将来势必出现真正的超级大都市。城镇化和人口流动，是造成地价进而房价高的基础性因素。

成本的第二项是建安费

这个包括七通一平、人工费、材料费、机械使用费、施工管理费、设备购置及安装使用费、小区公共服务及建设费、小区公共设施建设费等。

这部分成本，大体上是正常的。

成本的第三项是政府各部门收取的税费

税收有营业税、城市维护建设税、教育费附加（是营业税的附加）、契税、印花税、耕地占用税、土地增值税等。

政府收取的费，各地有差别，明目五花八门，比如渣土费、人防费、中学增建费、旧城改造费、公建地费、墙改费、环境保护监察费、城市绿化费、监理费、质检费、价格评估费、审计费、散装水泥限袋费、工程质量监管费、工程造价管理费、安全监察费、劳动定额测定费、外省承包工程管理费、施工图纸审查费、预算费、施工噪音管理费、专家评审费、卫生费、行业管理部门培训费、城市建通集资、治安费、报刊费、街道管理费、计划生育管理费等等。

据著名经济学家估计，大约有12项税，56项费。几乎每个政府部门，都有一项收费，房子成了唐僧肉。政府性税费占房价（非成本，因为税费大部分是按照房价收取的，比如营业税）的70%左右。

明白了房价的构成，就不难理解，为什么2010年以来，在被称为史上严厉的调控政策之下，在万众喊打的声浪中，一线城市核心区域的房价只是轻微下跌，这是利益使然。土地出让金不降低，而且还在上升，税费一项不减，成本基本不变！房价安能下降？

二：土地制度、住房需求和居住文化影响

第一、土地制度导致市场供给短缺。在土地公有制的条件下，土地是被政府垄断的，前期土地很便宜甚至免费（互联网模式哦），比如建工厂、学校，让企业把基础设施建起来，从而周边房价上涨起来，政府开始限量慢慢拍卖土地，价高者得，其实最开始土地拍卖是为了防止腐败及土地开发利用考虑，这样可以让有实力的开发商去开发，从而使土地得到充分利用，也避免了利益输送以及国有资产的流失，但这形成了后来的土地财政，在一个垄断的市场里，地价再也没有便宜的了，只有越来越高，那建起来的房子能便宜吗？所以我是否可以这样理解，就如同股市里的庄家，拿着所有的筹码，慢慢的放货，那些提前拿到货的人变成了一个一个的小庄家，拿到了就不放或者高价放，于是大庄家的货只有以越来越高的价格放出来，但是放的还是太少了，庄家甚至说货没了，比如京沪规划要限制建设用地，限制人口，所以市场上的筹码就那么多了，想要的人不仅要有资格还要有能力去接，提高门槛，最终，提高的还是价格。所以，如任志强所说，除非发生战争，房价不可能跌，因为土地制度不太可能改变。

第二、住房需求激增。从传统的福利分房到住房分配货币化，再到城镇化带来的住房需求，都导致核心城市的住房需求激增，而土地的垄断让供需严重矛盾，带来的只有上涨，所以现在越来越高的租售比和房价收入比，人们还是有住房需求没有满足。

第三、居住文化的刺激。很多人说房价上涨有丈母娘的一份功劳，其实这也是我们的文化，过去的家族为生产单位产生的互助方式，在现今已变换的生产单位情况下，依旧难以改变；同样，租房居住意味着收入低、财产少、没面子、不稳定、不受尊重，所以结婚必须买房，能买房不租房，这都促进了房价的上涨。

另外，还有如考虑粮食安全问题保护耕地、国家调控、小产权房问题等等都拉高了房价或租售比。

三：房产属性、资产价格变动周期与货币的关系以及房地产vs购房者vs银行vs地方政府的四角关系

1. 两个属性：居住属性和金融属性。

金融属性主要是指买房子是为了获得投资升值收益而非居住需求。理解这一点有助于我们看清市场上很多有关房价的妖魔言论，比如中国一线城市房价永不会跌。

哪怕是北上广深的房价里，金融属性也绝非仅占「一小部分」。这些城市房子的居住属性怕是支撑不了八万十万一平的价格。横向纵向可以比较东京等国际城市的现状和历史。

最简单的办法，大家可以去观察一下这些城市楼房里的开灯率，这个是生活指标，骗不了人。

高层近期密集出台的历史罕见的严格调控措施，其总体思路就是一句话：房子是用来住的，不是用来炒的。

这句话虽然被炒房客反过来解读，但也不要低估高层释放的重要信号：增加房子的居住属性，挤压金融属性。

这恰恰从侧面印证了，中国房价包括一线城市的房价，金融属性已经到了不可不管的地步。为什么高层要频繁地喊这句话？

因为这关系到整个经济「赶虚入实」的大计，即是把资本从虚拟繁荣的金融体系里（包括房子），赶到实体经济中。

「赶虚入实」是中国经济目前最大的问题，这个问题解决不了，任由钱在泡沫里空转，等着大家的，就是泡沫破灭。其后果可以参考美国次贷危机，或日本失去的十年。

2. 资产价格变动周期：与货币的关系。

无论是股票债券，还是生姜大蒜，任何资产、商品都会在货币宽松的环境里涨价，直到出现泡沫，泡沫扩大膨胀，变成人们难以承受之痛。比方大家去菜市场就不能承受十几块一斤的生姜。

之后中央银行收紧流动性，资产价格就会下跌，回归理性。直到经济出现通缩，货币政策又开始新的一轮宽松，资产价格又开始上涨。新的一轮循环开始。

经济周期成百上千年都没有变过。

现代周期是以短期周期里债务越来越多，最后导致崩溃，开启一轮长周期的回归。

简单来说，市场钱多了，资产价格就会被吹起来。钱少了，价格就跌下来了，泡沫就破了。

无论上个世纪八九十年代日本房地产泡沫的破灭和股市的崩溃，还是07年美国房地产泡沫的破灭引致的全球经济危机，都是货币当局连续收缩货币刺破泡沫的典型结果。

如果市场上钱一直少不下来，你怎么能指望房价降呢？

回到中国的房价。事实上，跟随央行的货币投放，在过去的一些年份，房价是出现过下跌的。比如在2014年，哪怕是北京的房价，也出现过从2014年4月到2015年1月长达10个月的下跌，跌幅超过了8%。

2014年的房价下跌，主要原因是美联储宣布退出超级宽松的货币政策，导致中国央行的外汇新增占款连续下滑。

而大家都知道，过去中国央行印钱，都是靠外汇新增占款来印的，也就是说，外汇占款变少了，相当于被动地让央行收紧了货币投放。

高层在2014看起来很有决心要搞去杠杆，挤泡沫的工作，但当房地产哀鸿遍野的时候，终究没兜住经济下行的压力。

从2015年2月开始，央行连续降准降息，刺激银行信贷，就这样，房价开始了最新一轮一飞冲天的上涨。时至今日，就算经济再面临巨大下行压力，内外环境已不允许央行再搞15年那样的宽松政策。

内部看，严重的资产泡沫（高房价）会对人民币汇率形成巨大的贬值压力，继续宽松货币推泡沫，可能把人民币彻底搞崩溃。这后面的机制是汇率的购买力平价理论。

外部看，美国经济正在加速复苏，美联储正在加速进入加息的货币紧缩通道，这锁死了中国央行货币宽松的空间。这背后的机制是利率平价理论。

事实上，全球央行都正在退出宽松的货币政策，小川行长前不久也高调表示本轮宽松政策已接近尾声。这说明什么？

说明靠宽松货币驱动的房价上涨，也已经接近尾声。

归根到底，一切价格现象都是货币现象。

中国房价的问题，没有大家分析的那么玄乎，根本上就是钱多了。把水龙头关紧，房价自然就会跌。什么区位、城镇化、中国人的文化心理分析，都是掩耳盗铃，统统扯淡。

无论是从「赶虚入实」的大计中提出「房子是用来住的，不是用来炒的」这样的政策思路，还是从宽松的货币环境接近尾声这样的货币思路，我们都可以得出结论：

中国房价单边上涨的时代，已经结束了。

3. 四角关系：房地产vs购房者vs银行vs地方政府。

3.1 房地产与银行。

房地产是个高杆杆（高负债）的行业，房价的涨跌会直接影响到它的偿债能力。

房价涨-房地产公司赚钱且股价上涨-按期偿还银行贷款-信用评级优良-继续获得开发贷款-与此同时银行坏账率维持低位。

房价跌的话，把上述逻辑反过来走一遍即可。极端情况下，房价如果快速进入下降通道，那么最终就会导致房地产公司破产，银行坏账增加。参考美国次贷危机中的房地美房利美。

3.2 购房者与房地产。

人都很贱，买涨不买跌。或者说，人的本性，就是追涨杀跌。

在房价上涨时，人们更愿出手买房，无论是新房还是二手房，都更容易达成交易。房地产公司就能按照既定规划收回成本和获利，转而偿还银行的开发贷款。

如果市场下跌，购房者会持观望或者更极端，会抛售手中房产，导致住房供应增加，房地产公司已开工新房销售困难，资金链紧张甚至断裂，无法偿还银行贷款，银行坏账形成。

3.3 购房者与银行。

现在中国经济的最大问题，就是信贷全跑房子里去了，不进实体经济。为什么？

因为国企产能过剩，亏损连连，民营经济的风险又不可控，所以银行就拼命贷款给买房子的人，反正最不济可以把房子收回来，只要房价不跌。

可是，万一哪天房价跌了呢，这个「只要房价不跌」的逻辑不再成立了会怎么样？

房价大跌-购房者断供（按揭的是价值500万的房子，现在市场价只有400万，谁还还钱？）-银行收到跌价的房子-银行抛售房子收回流动性-促进房价加速下跌-断供增加-银行坏账飙升。

银行坏账飙升意味着什么？意味着银行会失去储户的信任，你的存款正在变成无法收回的银行坏账。人们会争相把钱从银行里取出来，不再相信银行。

银行里没钱了，经济还怎么玩儿？

银行坏账到一定情况，就是金融体系崩塌，市场流动性枯竭，资产价格狂跌，工厂大量倒闭，民众大量失业，整个经济就出现大规模萧条。参考1929-1933的经济危机。还记得那场危机的结果吗？希特勒上台，二战爆发，世界秩序最终重构。

2007年金融危机之后，雷曼破产，贝尔斯登倒闭，美国最大的住房抵押贷款公司房地美房利美被政府接手，没有倒闭的大型银行也在更严厉的监管下更艰难地经营（请参考德意志银行、苏格兰皇家银行等的遭遇），英国脱欧，川普上台，逆全球化思潮喧嚣尘上。

历史总在往前，但历史又是何其相似。

3.4 地方政府与房地产与银行。

中国是分税制，地方的财政收入有一部分要进贡给中央，所以地方的收入其实不能完全覆盖支出，这个缺口一般通过地方政府向银行贷款来填补。日后地方政府偿债，除了靠日常的地税收入，则主要依赖地方的土地出让金。

要房价跌很简单，大规模增加土地供应，压低地价，房子价格自然就会下降。政府为毛不这样做？

地价跌进而房价跌，政府的卖地收入减少，地方政府欠银行的债就可能违约。这样的逻辑下，银行坏账的来源，除了上面提及的购房者断供，房地产公司违约，又要多一笔地方债务违约。

而银行坏账一旦飙升，出现的后果非常可怕，上面已有提及。

明白了这些关系之后，你就明白，不是不能快速让房价跌，实际上如果只是单纯要房价跌，以当局对经济的绝对把控能力，一句话就能做到。只是这样做的后果就是巢倾。

倾巢之下，安有完卵？

四：腐朽的户籍制度

中国人之所以必须买房子，不在于房子本身，而在于房子背后的相关权利，比如子女的入学、享受相应的当地居民的一些权利。所有的所有，前提条件就是要买住房。如果不买住房，如果随意去全国任何地方都能享受到和当地居民基本的权利的话，没有那么多人执着于买房。房价高涨的根源在腐朽的户籍制度等。

房价趋势总结：

1. 政策面和货币面，已经封死了房价继续上涨的空间。中国房价单边快速上涨的时代已经结束，这里不分北上深和二三线。

2. 中短期，房价将维持在一个高位盘整或者局部城市小幅下跌的情况，不会出现大跌（整体20%以上的跌幅），这是经济不发生系统危机的底线。

逻辑1告诉我们，未来还想通过炒房赚大钱的同志们，可以洗洗睡了。逻辑2告诉我们，指望房价快速下跌不费力气就可以买房的同志们，也可以洗洗睡了。

事实上，房价的问题高层非常清楚。解决问题的思路，也非常清晰：用时间换空间。先把房子稳住，进而把经济稳住，然后解决产能过剩，三四线城市房子库存过高的问题。

把这些问题解决了，实体经济的回报率（ROE）才可能回归到合理水平，「赶虚入实」才能真正实现。靠行政的力量，不提高实体经济的ROE，是无法真正让钱离开金融体系的。

现在该不该买房？

我认为在控制好风险（非常重要）的前提下，有能力买房还是应该买，但是至少是强二线城市，其它城市都不建议投资买了。房地产是长周期，但是已经涨了十多年，在房贷要还完之前的那段区间，基本会看到房价的调整甚至是大幅下跌，有能力买基本是晚买不如早买，尤其是这些强二线城市，在下跌前的涨幅是可以抹掉之后的下跌的，甚至中途你还可能有机会出售获得不错的收益；即使房价下跌了，强二线城市的工作岗位也远远多于其他城市，也比你去其他城市要强得多，你的选择也基本远好于在其它的城市。

如果没能力买房，租房也没什么，风雨来临时，保持现金会好过大多数持有资产者；由于计划生育碰到的各种东西可能都在拐点区域，比如一些传统文化的慢慢改变，可能不得不从我们这里开始了，另外，这代人以后的财富构成，一定和现在大部分财富所有者以房地产为主不同，所以，投资自己，培养其他资产的投资能力，会很重要。

中国正有一个农业化国家转型成一个现代化工业国家，京津冀、长三角、珠三角等特大城市群正在形成，无数来自农村的人们，正在这城市化进程中得到红利，在城市里买房置业。更多的农村人正在涌入大城市，在一个城市买房子是他们成功并且扎根的唯一标准。

给准备买房者的几点建议：

1.对于没有房子的人

如果可以接受长期租房，并且自己有安全投资稳定增值的能力，眼下的房租跟房价比，确实低。不过，一定要记住，你的财产要有其他安全、稳定的增值能力，如果没有，那么可能还是买房会保险一点。

2.对于没有房子、但又确实有购房需求的人

那么，你还是买吧。作为传统华人概念中的生活必需品，房子承载的东西有很多——教育、生活、甚至是夫妻感情、跟丈母娘的关系……都有关。家庭幸福、家的安全感，是很难替代的，这一点女人尤甚。

3.买房一定要“借钱”，要会用银行贷款杠杆

年轻人不要过分担忧还贷问题，中国房地产按揭贷款的平均还款年限是6年左右，有句俗话叫“莫欺少年穷”。做了房奴会更上进，男人更甚。

4.选择物业，无论是自住还是投资

判断物业价值重要的是地段。李嘉诚说的核心价值地段观，放到现在一样是真理。

5.市区楼越小越值钱

以后，市中心土地越来越稀缺，想住在市区的人有很多，市区楼越小越值钱。如果你手里有大房子在投资，不如换成几套小房子更划算。

6.诉你开发商是怎么选择要投资进驻的城市

他们会研究人均GDP、人口净流入、市场供应量这些关键指标，其研究结果是，中国的三大经济圈：京津、长三角、珠三角这些超大型都市群，十年内房价很难出现暴跌，眼下看不到任何外来人口流出迹象。

7.想买房子，我们可以先去看二手房租金

这里不是说要请大家去对比一下月租金和月供款哪个更低，而是去看看租市和买卖情况。租市是个很好的购入考量指标，如果求租的人多，以后承接的买家也多。二手房日后能不能顺利卖掉，是判断一个区域物业供应是否过剩的一个很好标准。很多地方，被炒得热闹，却始终有价无市。

8.不要用房价收入比去计算

现在北京、上海、深圳、广州这些一线城市房价，放在全球进行比较并不算贵（绝对值），不要用房价收入比去计算，因为从1988年起就是错的。

9.买一线城市的房子还是比较靠谱

扯多了，其实就一句话：必需品应该买，投资品对于高手而言是鸡肋，对于一般老百姓，只要求跑赢通胀的，买一线城市的房子还是比较靠谱。

10.市场回归理性，可入手买房

事实上，自全国各地，尤其是一线城市政府出台多项楼市调控政策后，市场回归理性，正是买房的好时机！