[ 写在前面的话 ] 

近年来，一、二线城市随着人口的进一步流入，催生了大量的房屋居住需求，而近5年来中心城市房价的高企则使得这些居住需求不得不以租赁的形式得到满足。

同时，随着国内基础设施建设的成熟和互联网沟通效率的提高，城市间的物理边界不断被打破、融合、人员流动愈发频繁。秉承着“U盘化生存”的青年一代对“租房居住”的接受程度越来越高。加之国家正向的政策支持和引导，长租公寓市场近年来得到了快速发展。

从最早做包租起家的个人房东，到公寓专业托管运营公司，再到今天地产前20强纷纷跑步入场，公寓行业风起云涌，各类产品层出不穷，一片欢欣雀跃、资本投的开心、企业做得开心、客户租的开心。

虽然经过了多年的“中国式开发”，我国的城市化率目前仍然在55%左右，相较于发达国家动辄75%的城市化率，我们相当一段发展空间，加之当下促进农村土地流转的多项政策措施，预计未来5-10年内仍然会有相当多的人口离开土地，进入城市，居住空间租赁市场有一个长期向好的增长预期。

（典型公寓内景）

（典型公寓内景）

机会伴随着挑战，随着行业的繁荣，客户的要求愈发多样化，品牌竞争也相应的越来越激烈，产品的优化、升级需求日益显著。与之相对的，我们也看到市面许多公寓产品在设计层面还存在着很多可以完善的空间，公寓设计体系还不完整，方法和思路也没有得到很好的总结。

（日本某胶囊旅社和国内主流品牌公寓对比）

（日本某胶囊旅社和国内主流品牌公寓对比）

TJDI同设国际作为整个行业生态的一部分，我们想将近年来在公寓设计、城市改造领域的所见、所做、所思写出来，帮助大家梳理公寓设计的概念，建立正确的设计价值观，希望能够通过自己的点滴努力，让整个行业的开发更高效，产品更精进，发展更健康。

我们会以连载的方式进行5大部分共数十篇干货文章，内容涵盖公寓产品从设计到落地的各个方面，我们希望能够产生真正对所有同行有所参考、有所影响，有所价值的文章，因此在文章中不仅会介绍我们自己的设计案例，也会把很多优秀同行、供应商的作品、产品拿来分析、介绍，欢迎各位指正。这份"全解"适合公寓从业者、设计人员、有志于从事公寓行业的人员使用。我们希望他可以阅读者你实现如下3个目标：

一、概论公寓设计

这是连载的第一篇，在本篇内容里，我们将为大家介绍：

1、公寓的起源和流变

2、公寓产品的分析和解构

3、公寓中设计专业的角色和意义

01

 [ “公寓“：源自罗马时代的功能性居所 ] 

公寓这个词，最早可查的历史出现在罗马时代，对应拉丁文insula，公园前1世纪前后，罗马城工商业发达，人口激增，一度达到了100万人（而这一数字在19世纪后期才在工业革命后的伦敦实现）得益于同时期混凝土技术的发明和应用，城中出现了很多2到3层的建筑，一层是商铺，二层用来出租供客商、工商从业者居住。

（insula 外观复原图）

（insula 外观复原图）

（位于 Oista 的一座insula 遗址）

同样在西方，二战之后，欧洲各国从战争的破坏中走了出来，在这样一个难得的和平环境，各国压抑了多年的生产力、创造力如火山爆发般涌现，出现了一个高速的经济增长期，与之而来的，同样是城市人口数量的快速膨胀

（二战后欧洲人口爆发式增长）

（二战后欧洲人口爆发式增长）

各国政府迅速着手进行城市公寓的规划，欧洲复兴计划，柏林复兴计划等对社会进行的经济、文化、体质探讨不断，新的城市问题催生了一大批有理想的建筑师提出了多种多样的解决方案。“在公寓中居住“成为了时下一种流行的生活方式。一所公寓不应当仅仅包含居住，而是应当像一个小社会一样，包含各种各样的服务功能。

（建于1952年的马赛公寓）

（马赛在不同楼层布置了幼儿园，教堂，商店，餐厅灯公共功能）

（马赛公寓顶楼花园）

而在国内，主流语境中的“公寓”这一概念出现与20世纪中期，随着港台、西方电影传入大陆并流行开来。在那个多层楼房都不多见的年代，“公寓“多指一些单户内具有完整配套厨卫的多层/高层住宅。在上海，现在还能够看到许多当时留下的公寓。

（港片“重庆森林”梁朝伟居在自己的公寓内）

（上海“协和公寓”入口）

随着房地产行业的繁荣与发展，“公寓”这个词越来越多地被作为一种地产开发、营销的概念而使用，现在多指商业产权的，少环境配套的，30-100平米小型办公/居住两用空间

而我们当下所讨论“长租公寓“则特指近5年来在国内兴起的，用于解决城市人口密集区域的居住问题，由专业的公寓运营团队收房、改建、出租、运营，收取租金供人居住的空间

这些物业多为旧有办公、商业、厂房、住宅等物业改造而来。一方面可以将其理解为酒店的变体，是租约延长了的酒店，或者说是是增强了服务的租房。

而实现这种角色转变的一个关键要素，就是设计。通过设计、让原本不具备居住功能的空间变得适合居住，让原本恶劣粗陋的环境条件对用户变得友善舒适，在这个生态里，设计创造价值。

（改造前/改造后）

（改造前/改造后） 

02

 [ 公寓-满足居住需求的最小空间 ] 

公寓首先从功能上来说，无论由什么前身演变而来，最终都会成为供人居住的空间，其次，基于地价的相对高昂和租客支付能力的相对有限这个矛盾，公寓房间需要尽可能的小；最后，公寓应当同时容纳居住功能和其他配套使用功能的容器，是一个多样性的空间概念。

关键词一：“居住”

长租公寓有着酒店式的整体布局，但是同时有着传统住宅一样的功能，为了处理好这个矛盾，我们需要对住宅的一般功能进行总结和归纳，可以概括为以下六点：睡眠、休闲/学习、饮食、洗衣、沐浴、便溺

（居住空间六大功能的总评价模型，红色面积越大，功能越齐全，档次越高）

一般来说，在住宅中，各个功能是在互相分隔的各个空间中布置的，房子越大，可用来承载功能的房间越多，功能越细分，越豪华。

（豪华住宅平面）

但是，对于长租公寓来说，没有条件对房间来进行实际的区隔，取而代之的是将厨房、卧室、客厅等每个功能房间简化成“功能块”，在一个空间里进行排布。

（公寓房间的各种功能块）

与之相对应的，所有房型的布局、创新也都在功能块之间优化排布的底层逻辑上进行变化和演进。

（卫生间功能块前置，得到更大的自由空间）

（卫生间功能块居中，得到更好的功能分区）

关键词二：“小”

在实际运营中，无论该物业是持有还是租赁，更加快速地回收投资成本是每个老板、投资者关心的问题。在租金天花板明显的现在，快速的成本回收需要更高的坪效，这就意味着公寓设计中所有的尺度都会被压榨到尽可能的极致。

（常见的白领公寓面积在20-30㎡之间）

在这样一个前提下，套内尺寸紧凑、房间排布密集、公共空间压缩等成了必然的结果。与此同时，由于层高、进深等各种物业条件的不同，会带来暗房间、loft夹层、同层排水等各种各样的问题。套用上海的一句方言“螺狮壳里做道场”一点也不为过。

（房间内功能和房间之间复杂的组织方式）

更好的居住体验和极端有限的面积、成本间的矛盾，贯穿公寓设计的始终。可以说，公寓设计的精髓就在于质量和坪效的动态平衡 ，相对应的，好的公寓设计产品一定是将这个天平平衡保持的最好的那一个。

关键词三：空间

在设计界，我们习惯于用“空间”来指代具备某种用途、供人使用的房间、遮蔽物、由完全或不完全的墙体区格出的物理体量，相较于“房间”主要强调其使用功能外，“空间”更加代表着从使用者的角度出发，感受、体验这样一个物理存在，更加强调其精神层面的意义。

（罗马万神庙内的神性空间）

对于我们的公寓来说，在物理层面上，它是一个可以隔绝自然，遮风挡雨的屋子，而在精神层面上，是一个可以抚慰现在，梦想未来的精神港湾。在进行设计时一定要秉承着使用功能和使用者人文精神的双重标准去思考，判断。

（上海 UltraViolet 餐厅用多媒体技术虚拟各种场景，带来无与伦比的精神享受）

（配合着多媒体营造的各种速食食品的包装拼贴，食客们在享受他们的头盘小点）

以米其林餐厅为例：高档餐厅售卖的不仅是烹饪精美创意独特的食物，更是一种奢华舒适的用餐体验。多数米其林餐厅都会自己设计餐具，用来搭配店里的独特食物。更有像上海 UltraViolet 餐厅这样的妖艳X 货，以分子料理见长的同时更是运用声光技术营造出梦境般的就餐环境，而其餐厅的位置预定极其火爆，虽然价格高达5000+人民币/每人，但依然一位难求，往往需要提前3个月进行预订。

（日本某米其林二星餐厅精致的餐盘）

基于对公寓概念的解构，我们认为，公寓设计的原则可以总结成这样一句话：

基于对目标客户需求的充分研究，用最恰当的面积满足其生活需求，以提升租客多维度居住体验为目标，进行整体性的空间规划和设计。

（展示租客的良好生活状态永远是公寓最好用的营销武器）

03

[ 公寓行业中设计师的角色 ] 

一、解决工程难题，提速降耗

公寓设计、旧有物业改造、是一个繁琐而复杂的过程，仅在设计阶段，需要介入的专业就包括建筑、结构、室内、灯光、电气、给排水、暖通、软装等近10个专业。

除了将产品设计的好看易用之外，背后所要解决的排房、机电、结构、消防等问题会牵扯大量的时间、资金成本；在设计部分做好前期的设计工作，可以大幅减少不必要的投入，减少物业空置时间，减少施工过程中的返工和材料浪费，对于有些项目，这部分的花费可以占到总体投入的20%-30%，是相当可观的一笔费用。

（华润公寓管理体系）

二、提升品牌价值，增强产品竞争力

随着竞争的加剧，长租公寓发展初期供小于求的市场状况正在逐步改变。与之而来的租客们的有了更加多样化的需求，提供同质化产品的公寓必然面临着市场更加严格的考验。好的设计，可以帮助品牌吸引并留住自己的目标客户，好的设计，可以帮助公寓品牌发现价值、提升价值、从而传播价值。

三、提升租金溢价，减缓更新换代

当代长租公寓的主力军-年轻群体的消费观念更加多元开放、对居住品质有较高的要求，更好的设计感给了租客们一个多付租金的理由，毕竟条件允许的情况下，大多数人愿意“住得好一点”，因此通过设计可以显著地增加租金溢价。去市场上转一转就会发现，面积、配置、区位等等天然条件都差不多的两个公寓产品，由于设计水准的不同，租金差异可达30%以上。

（位于北京同一区位的某威公寓和邦舍公寓青年路店）

一般来说，一座公寓的经营期一般在10年以上，随着时间的推移，现在常见的主流装饰风格，极有可能在运营期结束前就会落伍，材料老化，导致公寓竞争力下降、空置率提高。但是租约所剩的时间已经不允许再做任何的翻修和更新。相反，如果在设计时就对未来的潮流趋势做好预判，进行风格的整体规划和材料选型，那么就可以极大地改善这个问题。

（相同户型的公寓产品对比）

好的，下面到今天的敲黑板时间，本节共讲了三个概念，分别是：一、公寓起源和流变；二、公寓的构成和要点，三、公寓设计的意义和价值，具体的思维导图见下图：

（点击图片查看大图）

在下一篇文章中，我们会为大家梳理一下当前公寓市场上的几个常见品牌和产品特点，供大家学习，参考，知己知彼。