四月初我在朋友圈发布房子出租的信息，当时承诺凡是帮助转发推荐房客的朋友及来咨询的准房客都可以分享我四年在上海买三套房故事。感谢亲们的大力支持，房子已经在四月中旬顺利签约。其后联系了一下当时帮忙的朋友们，发现大家要么很忙，要么不在上海，要做个线下分享还挺麻烦。为了言而有信，特撰写此文分享我的部分买房故事：）
在上海买房对于所有生活在魔都的朋友来说几乎都是家庭中最重大的财务决策，作为私人财务顾问，我也帮很多客户做过他们的置业分析或规划，感谢这些年来的案例积累，帮助我成就了自己这次近乎完美的婚房规划，不仅满足了自住婚房的需求，还同时以租养贷，最终相当于我们只付了首付就拥有了两套房子！
第一步：需求分析。
（出于保护个人隐私，本文中具体的地理位置、价格等信息我会做模糊处理）
购房目的：自住房婚房，兼顾投资需求，因为五年左右可能会换房。
房型：两房一厅至三房两厅，采光通风要好是我跟老公最大的诉求，卧室要朝南，我的工作台要靠窗有阳光。
购房区域：交通一定要便捷，由于我的工作性质经常要外出见客户，或者晚上参加各种活动，所以房子所在地铁站到公司及市内几大商圈半小时左右为宜，这样即使晚上打车也能接受。我和老公的公司，双方的父母家是最频繁出行的四个点，比较其中三个点都在S号线上，所以基本定下沿S号线看房。此外，我们定位房子离地铁最好步行10-15分钟，地铁10分钟内的房子通常价格较贵，10-15分钟恰好可以强制我们每天走走路，但步行区域要求晚上治安较好。学区我们暂不做过多考虑，出于我跟老公的教育理念并不对学校教育抱很高要求，双方老人的房子也能满足一般上学需求。
预算：以首付三成后，贷款月供不超过二人收入的三分之一为宜，由于我的收入与业务挂钩，波动较大，我只按去年收入的7成计算，这样得出房价预算。
总结：基本的需求分析思路一定要清楚，切莫因为听信房产销售的言辞就忘记了初衷！根据以上分析，我跟老公只参加了一次房展，看了几大当时热销的新盘，就基本排除了各种外环外的一手房，主攻二手房。
第二步：看房
看房的要点就是一定要多看！我们集中看房的时间总共3个月左右，我自己看过并有记录的房子100套+，加上老公看的，双方父母帮看的，估计总共150-200套。我跟老公的公司分别在S号线的两端，我们基本从折中的地铁站开始，沿着地铁站一站一站全都看过。很多朋友看房不满十套就觉得满意可以下定了，其实我们看到十套的时候也有遇到感觉挺满意可以下定的房子了，但事实证明最终的选择比当初不知道要好几个档次！当然如何高效率看房，看房看什么，怎么筛选房源记录分析数据，这些也都是有技巧的，感谢我团队中专业做房产的伙伴，经过他们的指点，我能够一个多小时看掉十套房，并且获得最有价值的信息！
第三步：交易
定房之前最好能请身边比较有经验的朋友陪你再去看一次房，他们可能会提出一些你自己之前没有考虑到的问题。我中间几次想下定的房子都有请专业朋友陪看或者跟他们详细交流过房子的情况。有的房子经他们一分析，就不用跟房东谈了。最终，我们看中的这套房子位于中外环间，离地铁步行10分钟，周围都是高档社区，总价还不到200万。不仅完全满足原定的要求，并且离我婆婆家只有步行20多分钟的距离，最大的亮点是这是一套顶层带阁楼的房子，我们甚至在订房前就跟设计师沟通过改造的方案，正是因为有了非常特别的改造思路，这套房子在我们眼里大大超值了！跟房东谈判其实并非我所擅长，我们也没有打中介费的主意，基本是按正常市场价拿下的房子。
第四步：首付与贷款安排
这部分有一些Tips可以分享。首付一定只付最低，尽量用贷款，并且贷款时间越长越好，因为房贷的融资成本是最低的，这样我们手头结余的钱可以做更高回报的其它投资，我们因此没有因为买房而错失去年到今年这波大牛市。公积金贷款尽量多贷并贷足，这部分我们原本还有操作空间但因为没有提前一年就规划好导致公积金没有完全贷足，是个败笔。此外，购房时还需要考虑不同区域普通住宅的划分标准，之前有看中的房子因为超出普通住宅标准，为了少交税费，中介建议做低房价，但要把差价直接给到房东，这就相当于提高了首付。贷款银行，其实应该在看房前就搞明白贷款政策，选好银行，如某银行给到多0.5%的房贷折扣，要求是他们的金卡客户，并且满足多少资产，如果早做安排开户，并把首付款提前放进去就可以达到。所以建议第一次买房的同学一定要向专业人士或者周围有经验的朋友请教，往往一个信息能让你节约几万到几十万的成本！
第五步：装修改造一套变两套
装修前我们找了三四家设计师给我们出方案，其中有一位设计师的复式设计方案非常让我们心动，但考虑再三我们放弃了。因为我跟老公现在正处财富积累期，理性告诉我，应该延迟享受，目前两个人住复式有点浪费，过三五年考虑各方面因素，我们换房的概率很高。最终，我们将阁楼和楼下分别装成了两套房，楼下两房一厅自住，楼上出租。租金足以覆盖商贷（如何把房子租上个好价钱，那又是另外一个故事啦！），而我们本身的公积金月缴可以覆盖月扣，所以目前以租养贷后月现金流为+650，玩过现金流游戏的朋友们都了解这张机会卡的意义哦！
未来的打算，预计两三年有了孩子后，楼下的两房一厅自住可能不够，或者楼层太高不方便，那就把楼下也出租，再到公婆家附近租套大的。考虑未来几年房贷利率为下降趋势，房租为上涨趋势，换租大房后预计现金流仍能打平。我们甚至还考虑过加上父母的房子，换租别墅也能打平，也许到时还会有更好的创意，谁知道呢？
