你好我是剑平，欢迎来到我的读书分享课。今天我要分享的书籍是，北京大学徐远教授写的，城里的房子，读懂中国的房产财富逻辑。

徐远是我非常喜欢的一个教授，他是2020年对我影响最大的人，我的投资思想受他的启发和影响很大。

买房是每个人必须面对的一个问题，而且这个问题至关重要。

对于买房这件事你可能有这些疑惑：

房价还会继续上涨吗？

在哪个城市买房涨幅比较大，我现在所在的城市还能不能再买房？

买房怎么付首付，首付多少比较好？贷款期限多长比较好？

买房要不要一步到位？

买房好还是租房好？

城中心的小房子增值快，还是郊区的大房子更有投资空间？

和股票基金等金融工具相比，房地产收益率怎么样？

在这本书中，徐远教授都给出了具体的回答。

中国经济就像快速前进的列车，一个一个大中城市就像一节一节车厢，买房就像买票上车，买不起豪华卧铺，不妨先买张站票，免得被列车抛下。

首先，很多人会问：房地产有泡沫吗？

那些说房地产市场有泡沫的人，无非就是说在这个价位上买房子的人不理性。但是在过去10多年的经验中看来，买了房都不后悔，没买的都在后悔。很多家庭的太太们是买房的主力军，强烈建议结婚之前先买房，结果家庭地位迅速上升。

很多人说房价很高，无非是比自己认为合理的水平高。那么什么是合理的水平呢？

中国房地产市场，大的背景是中国的城镇化依然没有完成，我们城镇化率只有56%，离70%的基本完成水平还有距离，比90%高度城市化水平还有距离。这几年大城市租金水平快速上涨，说明房价上涨依然有实际需求的支撑。

房价还会上涨，还有很大的上涨潜力。

考虑到收入水平、消费水平、房价水平、城市化率和老年化率的因素，我国的房价只相当于20世纪70年代早期的日本、80年代的韩国水平。而我们现在人均收入还只有美国的1/7，经济增长空间还很大。

与此同时，进一步的经济增长和城市化，还会带来房价上涨。十几年后，你会发现当下大城市的房价并不高，就像你今天看10年前的房价，觉得很低一样。房价涨得这么快，根源是我们的经济增长过快，城市化速度过快。

经济增长、城市化、人口基数这三大红利共同构成房价上涨潜力的基本面。

选房子的时候，三个要素特别重要，分别是：位置、位置、还是位置。

这里强调一个稀缺原则，买房就要买城市稀缺资源的市中心的房子。

房子的价值在于附近的稀缺资源，比如学校、医院、商圈、办事机构等等。这些资源可以带来各种便利，因此房子才值钱。

如果没有稀缺资源，房子就没那么值钱。远郊的房子面积虽然大一点，但是因为很不便利很容易被替代，所以相对不值钱。

如果实在买不起市中心的房子，就选地铁沿线的房子，因为交通的便利可以部分代替城里的各种便利。

买房付款有三个原则。

第一，要尽量少付首付，多用贷款。购房应该付一个在允许范围内最低的首付，这样不仅可以减少早期支付压力，还可以对抗未来的通货膨胀。

第二，不仅要多用贷款，还要将贷款的期限尽量的延长。这样既可以减少首付支付压力，又可以对抗未来的通货膨胀。

第三，贷款的时候尽量选择公积金贷款，因为公积金贷款利率更低，这样可以省很多的月供。如果住房公积金账户有钱，一定要把它取出来使用，否则这个钱就只是名副其实的纸面财富。

买房贷款其实是一种加杠杆的效果，如果房价每年上涨10%，利用首付30%，三倍左右的杠杆率收益率就是30%，这时候5%左右的房贷利率就显得微不足道。在房贷利率很低，杠杆率高达三倍以上，购房投资就成为成本低，风险小，收益率高的投资。

在哪个城市买房？

挑选城市有八大要素。

分别是：城市规模、人口流入、人均收入、土地供应、儿童数量增速、上市公司数量、财政收入、服务业占比。

其中人口流入非常重要，一个城市外来人口越多，房价也就越高。北京、上海、广州、深圳这4个大城市就不用说了，房价很高，外来人口也很多。除了人们熟知的这些大城市外，还有一些中小城市人口流入也很多，比如珠三角的佛山、东莞和中山。这三个城市地处粤港澳大湾区，区位条件好，发展潜力大，吸引大量人口流入，房产保值增值的潜力很大。

第二个重点考虑因素是儿童数量增加。数据显示，一个城市学龄儿童的数量增速越快，房价越高。深圳房价涨得很快，因为深圳学龄儿童数量增速是全国最快。从2000年到2016年，深圳学龄儿童数量增加300%，不仅是全国最快，而且是排名第2厦门的二倍，排名第三北京的三倍。这样一来你就明白为什么深圳、厦门、北京的房价长得这么快，因为家里有小孩要上学，买房变成了刚需。而且买了房之后，不仅孩子上学问题解决了，而且房子还升值了，一举两得。

不是所有的城市房地产都有投资价值，除了考虑八大因素，你还要考虑中国地理上有一条分割线，叫做胡焕庸线。这条线是从黑龙江省黑河市延伸到中国西南边境云南省腾冲市，这条线的西北侧地广人稀，投资价值不大。

那么哪些城市可以购买呢？徐远在2020年5月21号给出了一个购房的清单

他把所有的城市分为4种类型，

第一是尽量买，只要你有钱而且符合购房资格，有8个城市你可以闭着眼睛买。这8个城市是，北京、深圳、上海、广州、杭州、成都、南京、苏州

第2种类型是可以买，总共有14个城市。分别是，重庆、天津、武汉、郑州、西安、珠海、福州、厦门、宁波、无锡、长沙、合肥、青岛、济南

第3种类型是可买可不买，总共有19个城市。分别是，东莞，佛山，石家庄，大连，太原，呼和浩特，沈阳，长春，哈尔滨，海口，南昌，南宁，贵阳，昆明，兰州，西宁，银川，乌鲁木齐

第4种类型是尽量不要买，除了上述城市之外的其他城市，除了自住外尽量不要买。

买房和租房哪个好？

对租房很多人有个误区，以为租房很便宜。像北京、上海这些大城市，房价是年租金60多倍，很多人说买不起的时候先租，等有条件再买，但其实租房比买房要贵多了。

2010年到2016年北上广深的房租，每年涨幅6%以上。现在北京一个六七十平米小两居，月租金六七千元。假设你租一个小房子，这个小房子现在都售价是432万，月租金6000元，每年增长6%，30年后你的租金要付569万。相当于现在买房的全款还要多，这时候租房划算还是买房划算，你心里应该有个数。如果考虑到你买房使用的是30%的首付加公积金贷款，那么你这时候的房子价值是603万，租房比买房还贵；再如果考虑房价的增长，你的房子可能已经上千万了，那就更贵了。所以有条件尽快买房。

再讲一下买房最后一个考虑因素，这个因素比较专业，叫做通货膨胀。房价对通货膨胀率非常敏感。简单的原理就是：通货膨胀率上升，实际利率就会下降；实际利率下降，房价就会上升；

我国长期的实际利率偏低甚至为负，这时候存钱就等于赔钱！再重复一下，存钱就等于赔钱！只有把储蓄转化为其他能够保值的资产才能抵抗通货膨胀。

我们每年平均通货膨胀率为2.7%，一年期定期存款利率为1.75%，所以实际上为负利率。

从历史数据看，买房收益率比买股票、债券的收益率更高。同时也更稳定。从2003年到2017年这14年间，房价涨了10倍，一线城市房价从每平米5000涨到每平米5万，二线城市房价从每平米两三千涨到两三万。如果考虑按揭，购房的首付是30%，也就是加了三倍多的杠杆，算下来有30多倍的收益率。如果你买了股票，同一时间段上证指数涨了4.5倍，买房收益率比股票高5倍以上；如果买理财产品也就一倍左右。

所以房地产是大部分人作为家庭投资的首要选项。投资的属性进一步推动房价都上涨。

最后，买房有个误区：很多人认为，买房这么大的事情要避免折腾，要力争一步到位。

这个想法对年轻人来说不现实，容易错失良机。

买不起心仪的大房子，不妨买一个小一点便宜一点的，否则后面会越来越买不起。

先上车，才能与城市发展的列车一起前进。

总结一下，这本书可以概括为6个要点。

第一，中国房价还会继续上涨吗？

目前我国收入水平只有美国1/7，相当于日本上世纪70年代，韩国20世纪80年代水平。经济增长还在持续，城市化还没有完成，人口基数还很大，老龄化才刚刚开始，房子上涨空间很大。

第二，买房划算还是租房划算？

北京、上海等大城市房子产权70年，房价一般是年租金60多倍，很多人年轻人觉得租房更划算，这是一个错觉。大城市租金上涨速度快，30年后你依然在租房，但其实你付的租金就已经可以买下当地的一套房子了。

第三，哪些城市房子最值得买？

考虑八大因素：城市规模，人口流入，人均收入，土地供应，儿童数量的增速，上市公司的数量，财政收入，服务业占比。徐远给出了购房清单，需要清单的同学可以私信我。

第四，什么时候买房最合适？

买房要遵循的第1个原则叫做先上车原则。

中国经济就像一处快速前进的列车，一个一个大中就像一节节车厢，买房就相当于买票上车。不管是商务座，还是二等座，或者是站票，一定要先买票上车，才能不被列车抛下。

买房自住，先保证能买一套，再去考虑大小位置。很多人觉得买房要一步到位，挑来挑去就被耽搁了，随着房价进一步上涨，人们只会越来越买不起。

第五，优先买郊区便宜的大房子，还是市区高价值的小房子？

买房的第2个原则叫做稀缺原则。房子的价值，不在于房子本身，而在于它周边的稀缺资源，比如说学校，医院，商圈，各种办事机构。他们带来的便利才是房价升值的根本。相较而言，市中心的房子更有升值空间。如果可以选择的话尽可能选择市中心、附带各种稀缺资源的房子。实在买不起可以买地铁沿线的房子，交通上的便利性可以部分替代这些稀缺资源。

第六，买房怎么付款更划算？

牢记三个要点。第一尽量少付首付多用贷款；第二不仅要多用贷款而且贷款期限要尽量延长；这两点可以减轻你早期支付压力，又能帮你对抗未来的通货膨胀。第三贷款时尽量使用公积金，因为公积金贷款利率低，可以减少月供，如果不用就只能变成纸面财富。

这就是今天的读书分享课的全部内容。听完这节课啊，我相信有很多同学都会在想，要是我早点听到这节课那就好了，在我当年做出买房决定的时候就不会这么草率。

我和你也一样，也有这种感觉，但是就像徐远说的，买房并不是一步到位，随着你的工资水平和收入水平逐渐的增加，你还有第2次买房、第3次买房的机会，这时候你就可以把它运用上。

非常感谢大家来到我的读书社区，我们的读书社群也在进一步的发展壮大。我一直有一个观点，每一天或者每一周坚持读书的人，一年之后她和周围的人是不一样的，他会脱颖而出。