1月20日上午9点15分，中国人民银行准时发布了1月LPR报价，其中1年期LPR报价从3.8%下调到3.7%，5年期LPR从4.65%下降到4.6%。LPR是我们购房环节需重点关注的要素之一，而LPR的下调会让很多购房者的月供减少，但2022年真的适合购房吗？
中投大通投资控股集团副总裁、建纬国际咨询集团合伙人、国家发改委中国投资协会主任助理史昕明博士认为虽然LPR下调，但购房者每月的月供数额减少有限，短期内对购房者的购房成本和购房决策不会产生太大影响。不同城市还需考量当地银行所执行的利率，另外，房贷合同中是固定利率还是浮动利率也会影响购房者能否享受LPR下调所带来的红利。
以下主要从财经、市场环境角度根据购房目的分别阐述2022年购房者需考虑的方向：
一、投资型购房
2021年，全国近60个城市的房价有所下跌，一些房企实施大幅降价进行促销，降价幅度最大近40%，由此可能产生一些投资机会，但总体而言，投资房产的红利已大不如前。
2021年下半年，众多城市对房地产实施上限备案价或限跌令以防止恶意竞争或不当的市场行为，从而在一定程度上购房者可对该城市房产价格高低位或浮动区间进行评估。
而购房成本与增值空间是影响购房者决策的主要因素，而人口流动可影响房产价格的走势。如目标城市存在严重的人口流出现象，则建议投资房产者慎重考虑。
同时，购房者所购置的房产在未来时期的涨幅比也是重要因素，很多房产增值空间有限，甚至难超房贷利率。如目标地市存在限售限购政策，则对资产流通性影响巨大进而影响投资收益。
另外，对于流通性相对较弱的商业房产，回报机制多采用出租方式，投资行为更需谨慎。如今众多城市的商业配套已相对完善，而随着互联网的发展，尤其是疫情后的商写办公室、商铺空置率明显上涨。投资者需慎重考量该项目的地理位置、商业氛围、区域规划、环境基础、交通情况、客流量等情况。
二、自住型购房
如果是自住购房，各大银行基本大力支持刚需房购房，一些城市对房贷利率也进行了下调，贷款政策一定程度上利于以自住为目的的购房。
购房者支付方式（全款或贷款）可影响购房成本，如是全款购房，所涉房企的优惠政策就需要重点考虑。目前我国房贷利率在5.3%左右，考虑通胀情况、货币贬值情况，利于购房者优先考虑贷款方式。
同时，在疫情冲击和经济转型的背景下，史昕明先生建议购房者对目标项目房企的资金链情况和三道红线（剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比）等情况进行了解，以降低投资或其他风险。
此外，房产市场供需关系正在发生变化，房产市场供给量在逐渐增加，而通过了解中国人口结构变化、人口基数变化、城市区域房产交易等情况，刚需购房者可在享受财政政策红利的同时有更多而选择进而优化其自身市场行为。
中国人民银行金融市场司司长邹澜于2022年1月18日表示，近期房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，市场预期稳步改善。央行将依然坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，全面落实房地产长效机制，促进房地产业良性循环和健康发展。
在国家宏观调控的指引下，我国LPR的下调并非以重振房产为目的，债务危机严重的房企也很难因此有所改观。稳定房市，降低购房成本，利好刚需购房者的同时，防范金融风险才是重中之重。
本文仅作为参考，不构成投资意见。
来源：国家发改委中国投资协会 史昕明
