嘉宾：单亲二宝妈、30套包租民宿主；负债80w即将上岸

记录：张爱萍

【来到财籽后】

1、1500元启动包租事业，到现在月入3万。

3、平均2-3个月装修期

3、所有合同都是先付一个月押金，装修期结束付租金

4、还有的合同是后附租金。

5、被前夫牵连的负债官司全部解决，我和孩子获得免贵。(用了差不多一年的时间)

6、7次征信逾期，全部清掉

7、正在布局个人和企业信用资产，何机出击

一，在三个城市中自由切换：南京，海南，镇江

•半年内，平均每堂课听至少2次，见了很多优秀的比自己还努力的人，见了很多案例，用眼睛用耳朵看老师看优秀案例，和他人交流，对自己越来越有信心

•听话照做

•简单单纯，所以之前家庭出现那样的情况资不抵债，负债

•只有20万如何翻盘，欧阳学长建议：先别动，先去上课

•之前从来不学习，一个人背包走了20多个国家。财籽是第一次付费学习、而且是负债的情况下去付费钻石，学习，顶着巨大的压力，当时冷静的思考

•助教Megan学姐对喜妹的关怀让她泪目，那么优秀的学姐，还那么付出，从早到晚非常用心的在服务学员，不断地鼓励喜妹赞美喜妹，一定能够绝地反击

•做最坏的打算：哪怕我就只收一套房子

•最强的信念：我不比别人差，别人能做到的，我也能做到

二、听话照做，真诚是必杀技

•老师说6年一定签6年以上，老师说需要装修期空置期，就一定谈到

•强大的信念和信息传递给中介和房东，谈成的几率很大，平均两到三个月的装修期，所有合同都是先付一个月押金，装修期结束付租金，还有合同后付租金。

•敢于开条件，从海南到南京，向房东展示能够提供的价值：房子装修维护保养，帮助房东省时省心省力。

但是我要软装，要支付装修费，房东主动说那你后付租金

非常诚恳的告诉房东自己的现状，表达自己的创业创造的决心

•一开始房东也不同意6年，温柔而坚定的语言打动了房东，我是个听话照做的好学生，我的自信，我的决心，房东答应6年了

•如果我的孩子也是像这样子听话啊，老师叫做什么？叫怎样去学就怎样去学，而且自己还能这么坚定，这么努力这么有勇气的话，可能也会就他的孩子成绩不怎么好当时。是吧，可能会成绩更好。他的孩子复读高三。嗯，第一年没有考上什么好的学校，他可能看可能是这个方面去触动了他，我的坚持，我的听话照做，还有我对自己的这种自信。遇到对的房东。

我是一个听话照做一定能拿结果的人。所以后来他就给到我了，就是条件就是先付一个月押金，然后半年以后付租金，当时特别开心，是 1 月 1 号签到合同

3个月的装修期也是这么跟她谈的，很笃定。我说我们都是签3个月的装修期，老师也是这么教我的。你看我这是第一套房子，我肯定是要按照老师的要求去做，要不然我的内心会很焦虑，我怕我在这个房子上面投入太多了，我赚不到的钱，那更加对我的生活又是雪上加霜，你肯定也不想看到我这样。

条件就是 6 年他给到我了，然后谈了3个月的装修期，给到两个月的装修期，免租期每年是有，他们也都没有听说过免租期这个事情，当时没有就说我还要跟他解释这个免租期是什么情况，但是后来他只给到我了 15 天的免租期。就是，6 年是3个月这样子。

感动房东了，就是用你的诚恳，用你的温柔，用你的坚定去感动房东。所以，昨天跟蛋花姐连麦，她笑着跟我说，天呐，你这个叫扮猪吃老虎。

说维护期就更能接受，现在有更好的很多的谈判方式我也都学到了，但是当时是第一套，又是紧张又还有很多的技巧没有学到，所以，没破蛋的伙伴就不要害怕你，按照老师的说法去做，在每天的房咖会、合伙人会议学到更多，就让你的坚强慢慢的就长大。坚定就慢慢的长大，长大到你到那就能够镇住房东来了，签不下来也能签下来。

温柔而坚定，对我的孩子也是这样的，温柔而坚定。他就会接受你。

有人跟我说：其实你没有看起来这么的弱，只不过是很温柔，还是那个又温柔又坚定，你只不过是遇到了别人没有遇到的艰难，但是你并没有倒下，仍然去向上的向上生长，仍然去努力翻身。

所以这样的经历对于房东来讲，因为每一个房东他都是拥有 3 套以上房子。也应该会有共鸣，因为他们积累了那么多的资产，肯定在某一个时刻也有过困难，艰难困苦，他们有了共鸣就会能够答应你的条件，这可能就叫扮猪吃老虎，对，把绝境变成优势，当时真的就是绝境，就是因为没有其他的，没有任何其他的收入来源。

当时是绝境，我签这套房子了以后，我很快拿下来，与这个合同签好了以后，我很快用了十几天的时间去各种软装，就按照其实还是按照老师给的那个清单list去购买了以后，迅速的把那套房子弄出来。我当时加了根本没有加 200个中介，只是加了有 40 多个中介，当那边的40多个中介，然后我就放租了，我就给中介去群发我这个要租多少钱，大概有十几天的时间。还是觉得自己不够快，还是觉得不够秒充足，我还是会焦虑。

但是呢我又想，既然这个合同谈的那么好，我只花了 1500 块钱，杠杆这件事情，我花了 1500 块钱，那么其他的中介还在给我推荐房源，然后给我推荐房源，我就又迅速的去找了一套，想要签一套 2200 块钱的LOFT。

这个房子当时也是谈得非常的好，也去签下来了，但是签完了以后，觉都睡不着，为什么？因为那个时候我又被起诉了，法院又给我叫传票了，让我什么时候去法院，什么时候去提交什么资料，我当时真的太焦虑了。

那套loft房子我是打算用来做民宿，因为在万达里面。当遇到这样情况的时候，给我的是迎头的打击吗？我感觉我无法再做民宿，第一套房子还好，已经快要搞好了，这第二套房子我又要去处理官司，当时是处理官司的那一年，这套房第一套房子还要去找律师。

你要运用各种只有我自己才能做得到的。真的很要命，就我自己才能做得到的这些。你看我去了哪些地方？我去了银行，我打了那些各种什么12315，各种电话，然后又打了银监会的电话，银监会还一次一次去找人，我要去面访他。

大概有 600 多万的贷款，居然被我的前夫是用一个假的签名去签下来的，因为当时如果想要去贷下的那笔款的话，肯定是要夫妻共同去签，但是我记得我没有去签，但是为什么就给贷下来了？所以这个合同我要从头至尾去处理，我还要找到假签名的证据。

各种，然后又跟银行各种博弈，法官又跟我这些，其实银行真的很黑，银行是就是银行，它是有很多都是这样的操作的，但是所有的操作在那个同一个法官那里都已经都是银行胜诉的。而那个法官居然告诉我说你这种情况很多，而也不是一个人家都胜诉了，所以你也很难。但是他知道我的情况，我把我所有的情况都告诉他，也是用真诚和当时也是流了很多的眼泪，真诚和泪水去打动这个法官也愿意帮我。

当你，身处绝境的时候，这个世界。现在我要刷视频，刷到善良的帮助人的这种视频，我眼泪通常都会掉下来，我也是受到了一些关怀，自己痛苦的眼泪，再加上感动的眼泪就留下来。

这个是可以让这个世界变得更好一点点的，可以让我的生活变得更好一点点。

有1100万的负债。都是这样子来的，所以我要去把这 1100 万的负债跟我的共同债务去清掉，花了大量的时间和精力。那几个月的，那大概有半年到一年的时间，我几乎是就那种感觉是不见天日，整个人是真的是这样，那种感觉我再也不想去，不想去尝那种滋味了，所以第二套我居然还能把第二套房子拿到手，合同给签掉了，但是签掉了以后我就更加焦虑了。最后我做了一个决定，就虽然签掉了

但是我做了一个决定，就是我当时还在南京的合伙人群里说有没有人来要来转我这个合同，或者是来做我这套房子，这个合同签的还可以。但是当时南京的合伙人并不多，做民宿的也不多，然后有民宿做的又离我又非常远，所以他们也很难。

我还找了很多像婷姐这些大咖们，我都约了他们大咖问他问有没有学员想要去南京这边有没有学员去转？都没有的话我就做了一个决定。我当时记得我在地铁上崩溃，有的时候真的特别崩溃，觉得脑子完全都是糊的，但是我做了个决定，我亏就亏了，所以我第二套房子是亏了800块钱的，合同是签完了，因为是中介费也付了，然后押金也付了，当时付了 2200 块钱的押金。当时我这个房东，我跟房东也讲了这个情况，我说我不能再做下去了，我说我自己做不下去这个情况，然后这个房东他说可以，你做不下去，当时已经过了6天，其实过其实只过了 6 天的时间。只退我 1400 块钱，我给他的 2200 块钱押金，他只退我 1400 块钱。但是我只是觉得我用800块钱买了我这个众多焦虑压力当中，我把一个石头给它剃掉，也值了，也可以了

这个合同就去掉了，然后中介费退回来了，当时签的是中环地产，它也是贝壳的。他是说我当时我让他把房间里面去清掉有些东西，把它清掉清理，还有说我用了一些电费、水费，还有我影响他的租期，就是按照 2200块钱每天多少钱，租期也算上，还有就是影响他出租了。

第一份合同我大概是十几天的时间，20天的时间把它弄好了以后，不到一个月的时候，把它租掉了，我1500块钱的押金，但是我当时第一个30天左右的时候就租出去了。

•我这可能是非常典型的这种绝地反击，一个非常弱的人，是如何站起来的？被打到绝境的时候是如何走出来的？如果我把这些绝境都讲出来了，如果我把这些困难都讲出来了，能够走到现在，还能够有这样的小小的成绩，可能会对有类似经历或者遇到类似困难却没有勇气的人一些帮助。

三，如何1500元起步滚动30套包租

然后我是怎么滚动起来的？我花了4000块钱去装修，包括买买那个小米的冰箱、洗衣机，包括一些软装，花了 4000 多块钱。然后第一个30天的时候，当时秒出租，做不到，很多骚操作，那时候不会，就只能是按部就班。

我现在可以做到还没有收到房，就可以预售，那个时候是不会的，可知这个合伙人圈子多么的宝藏。一个月，我签到了一个公司租客，那个公司租客给我2200块钱一个月，溢价700块，关键是什么？这个公司客户他是给我半年付的，他是从企业账户给我打半年付的。我半年多少钱？ 2200乘以 6 嘛？就是13200块钱。

我花了1500押金，4000块钱是信用卡，但是我回来的是13200元的现金。

美妙不美妙？我觉得这个事情太美妙，又一次我花了信用卡，他下个月租金给到我，我就可以还这个信用卡，然后信用卡也可以滚动了，我还有现金在手上，所以我才可以这样不停的滚动。

老师有讲过用资产去裂变，就是用房子裂变，一套变两套，两套变四套，对吧？其实租赁也是这样的，租赁也是裂变的。我是一套变两套变 4 套是完全可以的，我30套都是这么裂变出来的。我没有更多的现金进来，所有的信用卡要去还，然后再套信用卡再套，全都是这样子做出来的。所以你就知道我现在跟人家说你就只需要用1万块钱的信用卡，就可以启动这个事。

有没有感觉这是驴打滚？我也想到了前夫他做的事情，他也是用资金来滚动做生意，就是也是这个环套，这环套那环，资金不断的滚，大块到滚到了几千万，滚到了上千万这样子。但是它的东西都在哪儿？它的这些滚动是灰色地带，不合规。

后来我非常害怕那种资金生意的，这种资金生意太可怕了，我不要再回到以前的状态。我对这个收租信心就越来越强。为什么？ Megan学姐告诉我，你做一套以后你就会上瘾，我真的上瘾，赚阳光底下的钱，老师跟我们讲赚阳光底下的钱，所有的合同都有律师审过对我们是有保障的，再加上你的保险，再加上这些操作，再加上你的各种课程和导师。

是背后有人，这种背后有人很踏实。这就讲到了我是如何用 1500 块钱滚动到现在 30 套，正好30套，如何扮猪吃老虎，把绝境变成优势

你看我的合同，基本上是我就是把我的绝境告诉房东，然后我对面的房东他要么他就是我支持你。你这样的一个姑娘，带着两个孩子，很不容易，我支持你创业，我手里这么多套房子，我们签合同，反正你给我租金我也不怕，我支持你创业。这是第一个就是真诚，就是必杀技，要么就是支持我创业，要么就是跟靠谱的我合作。

我既真诚，又有专业能力，又有背靠大树好长梁的圈子，所以这样我展现的就是很靠谱。这样靠谱的人，你要跟我合作6年以上，大多数房东他除了自己的本职工作，一定是有生意的，他才能累积这么多的资产。他们都知道合作一定要更靠谱的人，所以我们就尽全力的去展示自己的靠谱就可以了，真诚和靠谱你就能拿到非常好的合同。

三，为什么能签到这样的合同？

我经常给房东一些惊喜。然后房东就会给我转介绍，因为我是用所有的房子，我都会跟房东讲，我的软装会让你的房子很漂亮。然后我还跟她讲，你是有权利过来，我是每年都有免费的3-5天的时间来给您住，您可以住到自己的房子里，如果自己的房子那时候没有空的话，我一定会给你安排其他的房子，就是节假日除外，所以也都给到房东。然后我经常我会再给主动给房东打租金，然后还会把装修好的一些图片发给房东，然后还有会给到房东一些情绪价值。

朋友圈也是对房东开放，房东会因为我的努力，因为我的闪闪发光，觉得我非常的棒，然后他就给我转介绍，所以我有七八套房子都是房东转介绍给我的，他自己租给我了两套，然后他说他楼上还有他的同事买了三套。就这样子转介绍给我，转介绍连谈都不用谈，直接就是按他的合同来，所以省心、省力、省时。

如何签到这样的合同？基本上我就是真诚主打，把绝境变成优势。

还省中介费，我有时候算一下我自己的利润，包括我能够滚动这些生意的速度非常的快。

用1500块钱，现在我可以月入3万了，这样滚动的。期间会有的时候，我一下子拿房拿多了，装修用信用卡用多了，就会找我父母去借一些，这样回本思维，然后我是用回本思维来做这个做事情的。

我不要这个太长了，嗯，我没有那么长的时间去回本，因为我没有本金了，所以我的思维就是装修期回本，我基本上百分之八十九十的房子全都是装修期回本，装修期两到三个月我都能回本。

1，第一个回本思维在于，我拿精装空房

就是需要花的力气最少，找我家门口3公里以内精装修交付的小区，或者是精装空房。我自己一个人又要带两个孩子，还要去就照顾家庭，还要去搞房子，去搞那些房子需要特别改造的，我根本没时间，所以我定位了拿精装修空，那些老房子我都不看

第二，我的装修基本上都会在七八千以内最好，我最好的一套民宿装修是花了1万元，两房三房都是七八千以内装修费用。差异化拿房。

我所有的房间都是用民宿装修，自己设计的民宿装修，然后我两房的三房的溢价都能是这个房租金的两倍，这个一倍就是我的出租房。

2，第二个回本思维：房子做预售

房子做预售，然后复制卖得好的产品，多库存房源。只要拿到房子，我就开始在我的民宿平台挂做库存，我知道这套房我应该是复制哪一套主题，哪一套风格，我就挂做库存，就为我的房子进行积累客源了。然后我今年的五一之前就是5天预售，现在，暑假之前我也预售短租也超过了2万，所以是怎么预售的？刚刚有人问，你提前接单，我在4月份给自己规划的，我4月10号之前接单，接到了单子，接到了所有单子我都能在10号～30号这20天期间拿到房，做好上线给他住。

4月份我拿了8套房的，因为我预售了8套房，所以在4月28号就开始五一假期了，我 28号上午的10点12点都还在搞房子，非常疯狂的。 4月份那个月很疯狂，然后五天就回本了，这些很多房子就五天就回本，然后我就挂在民宿预售，结应预售以后我就已经把这些长租又都挂了，中介挂了长租，然后就是五一民宿以后又能卖民宿又能看长租，暑假之前也是预售的。

3，第三个回本思维：以宿带租

我的房子卖到周边小区的最高价，中介都不相信，然后为什么我不是很着急把这个房子租出去？因为我都在民宿平台挂着，我一点儿都不着急，我大概7天就能回本，我不着急

然后等待着我的房客出现。这就是以宿带租。民宿和常租之间切换的非常丝滑，然后民宿的客人中介包括长租的客人丝滑的切换，也做预售的时候让他，一般都让他签到周一开始，周末都不开始，因为周末会卖得高一些价格，然后我的民宿和常租客户是相互转化的，他们住的好了以后住的性价比太高了以后，然后居然就搬过来要长租。

装修简单，看起来温馨。做民宿还是可以，像这种就是三房，这个是就是一套 95平的房子，装修费便宜，有小技巧的，要找到你周边的这种二手市场，像我的这些房屋，床什么的都是二手市场的。二手市场的榻榻米架子，这种架子非常稳，非常牢固。然后跟二手市场的老板说，你有床，有好东西就第一时间打电话给我。

床架子就买了 200 多块钱，像底下这个床窗帘上是一个，是那种帷幔式的纱帘，就这种很便宜的东西，但是做出很好的效果，挂到平台上，都跟我说房东你一定要把那个房子留给我，我就需要那个房子。他就是因为想要浪漫一点。然后像两房的，比较喜欢做这种帷幔式的窗帘，因为它因为这个是住宅，但是我们的房子里面去用上这些，他们会觉得我这些是我在住宅房子里面住不到的。

给到他这种获得感。遮光是我的这个房子它的窗户，还有百叶窗，百叶窗可以拉下来，再配上这个纱帘就很好了。然后这些桌子、椅子，在拼多多上都很便宜，只要搭配起来就好了。

在二手市场拿到很多二手市场的老板电话，跟他们加上微信，经常跟他们做沟通。然后，对于二手市场老板也是这样子的，给他们惊喜嘛。看看二手货，在我这里发挥有多大的作用？我让它们这么漂亮，老板也会觉得很骄傲的。窗帘也戴上纱帘，效果很好的。

再讲一个这个案例，就是我刚刚租掉的这套房子，房东200万买的房子，1200块钱租给我，然后装修期三个月，我花3000块钱软装，他200万买的房子，然后我花3000块钱软装，结果是什么？结果是我也能拿到1200，可以理解吗？这中间待会我们再讲，就是200万买的房子，他能拿到 1200 的租金，我3000块的装修，我也能拿到 1200的租金，这个利润可以

我花3000块钱软装，第10天就开始上线民宿的，然后 20 天之内我民宿收款了3500块钱，然后第30天租了2400块钱，长租出去了一年。然后这溢价是多少钱？溢价是 1200块钱。关键是什么？我拿到了房客年付租金28000，我拿到这个钱我的租金都还没有付，我是需要三个月以后才开始付租金，所以这个租赁生意简直就是太好了，它不但是投资少，利润高，而且它还有金融属性的，房客提前给你钱用。

现在找到了同城小伙伴，未来我们就打算去找整栋了，分散现在暂时没有做，其实中介还一直给我打电话问我要不要拿，因为我现在做自媒体，就花很多的时间。第三个就是装修代售一定会安排上。

四，献给低谷的你

我以为看完《消失的她》会神伤很久，毕竟也是因为前夫赌博这个嗜好让我家庭破产满身负债的，没想到我几乎一点都没有伤神。很正常的视角去看了一部悬疑犯罪电影，我为自己感到欣慰和骄傲。离婚两年之间，我一个人从焦虑抑郁中走出来，自己带着孩子和父母在一起生活。如今我和孩子有了共同的事业，就包租。

用一年的时间极致的努力绝地反击现在的 30套包租民宿供养着我们的生活和一套房子的房贷，还有稳定的现金流，现在只剩十几个的欠款，很快就会上岸，家人朋友看到这样的我也就放心了很多，他们说没想到我遭遇了那么多，依然可以闪闪发光。

很感恩一直以支持我的家人和朋友。认准方向，就不遗余力，全心全意投入一段时间，拿到一些结果就要停下来调整和思考，慢慢来比较快。

我想告诉所有正在低谷的你，只要我们还活着，不必因为有压力就把自己变得不堪重负的样子，不必因为一点不确定性就不觉得自己的前途黯淡无光。不要碰到一些挫折就一蹶不振。人这一辈子，该走的弯路，该吃的苦，该撞的南墙，该掉的陷阱，都会遇到，坚强的挺住。从低谷中看到花丛，至暗时刻也有上天的礼物。熬过去，跨过去，好运自然来。