前情回顾：科技板块、消费板块的优势和风险
本课要点：曾经创造了巨大财富神话的房地产板块
房地产指数走势图，是一个非常明显的倒V，从2005年开始一路上涨，上涨期长达10年，一直到2015年达到高点，这是房地产的黄金十年。之后市场开始震荡下跌，下跌幅度接近40%。房地产成为了昨天的行业。
投资圈的共识：即便房地产板块有反弹，也不太可能再出现之前的黄金十年。
房地产在中国城镇化发展的最快的2000到2015年，是非常重要的经济引擎；2015年后互联网技术、新能源等一系列的新经济增长引擎出现了，房地产狂飙突进的发展期就进入了衰减期。
结合行业分析框架，拆解房地产为什么是昨天的行业：
1-发展空间，即未来增速~中国城镇化建设速度放缓，大拆大建的房地产发展模式已经过去。中国城镇化率已达64%，距离增速放缓的70%，所剩不多。
~房地产行业未来可能继续往前走，应该也是内部的结构调整和修整。
2-政府政策和政府支持
~房地产进入成熟期，受到政策调控越来越严格。
~2016年底中央经济工作会议上首次提出房住不炒，2020年又补了一拳，提出了融资限制，即三条红线。
~2021年6月著名房地产开发商潘石屹用40亿美元价格出售了几乎全部房地产身家，被普遍认为是房地产开发商时代结束的标志性事件。
3-上下游议价能力
~好行业对上下游有比较强的讨价还价的能力，意味着行业中有某些寡头，市场份额大。
~房地产缺少寡头，龙头在这个市场中占有的份额比较小，所以缺少吸引力。例如万科已经是龙头老大了，但2020年在市场份额只占4%。说明行业没有形成垄断。
4-有无核心竞争力，有无护城河
~过去很多年房地产拼的是能够拿到土地，能够跟金融机构贷到款，加杠杆，这是核心能力。
~随着政策的规范，这种能力也就不称为能力了。之前的玩法都要推翻掉。
房地产行业是我们所谓“昨天的行业”，虽然短期可能会有一些超跌反弹的机会，但长期终究是向下的。
如果还想参与这个板块，可以考虑换一个思路：
~考虑另一个品种叫REITS：不动产投资信托基金。
~类似投了一个固定收益类产品，年化4%-10%分红。
~一旦买了公募的REITES就相当于间接成为了这些基础设施的房东。
~国内第一批REITES是2021年5月上市的，规定每年至少强制分红一次，项目产生的收益即租金，至少90%拿来分红。分红型产品不适合低买高卖，适合拿着不动，作为银行理财的替代产品。
今日作业，查询华夏幸福的股价走势，看看这个股票的拐点最高点是哪一年。
20210820
