您在带客户看房之前是否在绞尽脑汁琢磨怎样先容衡宇的优缺点？是否在探求这些优缺点背后的科学原理？是否在思量怎样在先容中扬长避短、更好地引导客户？要是是的，那么您肯定发明了在看房的历程中是有纪律存在的，我们分外将这些纪律总结成文，盼望可以大概资助您清楚思绪，有理有据、举行重点突破，祝各人能活学活用！
第１式看地段
选房三要素：地段、地段、地段。房产作为不行动的资产，所处位置对其利用和保值、增值起着决定性的作用。房产作为一种最实用的产业情势，纵然买房的主要目标是为了居住，但同时购置房产照旧一种较经济的、具有较高预期潜力的投资。房产可否升值，地点的区位是一个非常紧张的因素。
看一个区位的潜力不但要看近况，还要看生长，要是购房者在一个地区各项市政、交通办法不美满的时候以低价位购房，待计划中的各项办法美满之后，则房产大幅升值很有盼望。地区情况的改进会进步房产的代价，比方北京亚运村的完工，就使得四周房地产代价成倍增长。研究都会计划，阐发住宅地点区位的生长潜力，对购房者非常紧张。
随着交通路网的设置装备部署，各人在先容时应该用车程、车时观点代替原来的绝对位置观点。以是在选择区位时还要细致交通是否方便，有几多路大众汽车可以大概通到小区。交通方便每每是促进房产贩卖的强劲卖点，好比说地铁某号线直达小区、某宽阔大道紧邻小区……实在这有大概只是都会计划中的远期假想，但带看时肯定要铺陈叙述清楚、有掌握乃至可以带客户到计划地点现实感觉。
第２式看配套
居住区内配套公建是否方便公道，是权衡居住区质量的紧张尺度之一。大的社区内或相近一样通常设有小学，以清除都会交通对小门生上学路上的威胁，且住宅离小学校的间隔应在３００米左右（近则扰民，远则未便），这将是最大的卖点，值得大书特书。再有，菜店、食品店、小型超市等住民每天都要惠顾的下层市肆配套，办事半径多大、如１５０米（这些细节作业将影响您的成败）。
另有“会所”、银行、邮局、餐厅等，越细越好。比方“会所”的先容——由于经济条件所限，平凡老黎民购置的屋子面积不会很大，假设您买的是８０平方米的住宅，有了会所，您所享受的生存空间就会远宏大于８０平方米。如今居住意识越来越偏重私密性，休闲、交际的需求越来越大，会所将成为您不行缺少的配套…但在这里，会所都有哪些办法，收费尺度怎样，是否对外业务，预计以后可否维持正常运转和连续生长等题目，便是您必须相识的内容了。
第３式看绿化
现在北京住宅项目标园林计划气势派头多样，但是居住情况有一个紧张的硬性指标——绿地率，指的是居住区用地范畴内各种绿地的总和占居住区总用地的百分比。请细致：“绿地率”与“绿化笼罩率”是两个差别的观点，绿地不包罗阳台和屋顶绿化面积的。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起偏紧张作用，以是有关范例划定：新建居住区绿地率不该低于３０％。北都城近郊居住区绿地率应在３５％以上，在市区相近，要是住区绿地率能到达４０％乃至５０％，就比力难过了。
第４式看布局
各人都知道容积率，这是社区布局的要害指标。容积率高，阐明居住区用地内屋子建的多，生齿密度大。一样通常说来，居住区内的楼层越高，容积率也越高。以多层住宅（６层以下）为主的住区容积率一样通常在１.２至１.５左右，高层高密度的住区容积率每每大于２。如容积率过高，会出现楼房高、门路窄、绿地少的情况，将极大地影响居住区的生存情况。容积率的崎岖，只是一个简朴的指标，有些项目固然看上去容积率不高，但是为了增大中庭园林或是闪避地下车库，而使得楼座拥挤一隅也是不行取的。
在居住区计划中，应使住宅布局公道，日照时间和日照质量容易被各人所纰漏，北京地区的日照间距（条形住宅长轴外墙之间连结肯定间隔，即为日照间距）条形住宅接纳１.６至１.７Ｈ（Ｈ为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差）。塔式住宅接纳大于或即是１Ｈ的日照间距尺度。要是住宅的日照间距不敷，北面住宅的底层就不克不及得到有用日照。（您带看的衡宇具有这些条件能感动客户）
第５式看区内交通
居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。现在的房产卖点是“人车分流”，即汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步辇儿互不滋扰，因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的滋扰，小区内的步辇儿道兼有休闲功效，可大猛进步小区情况质量，这种方法保举给客户，他们都市喜好。
而人车混行的小区您要存眷是否留够了汽车的泊位，停车位的位置是否公道，一样通常的原则是露天停放的汽车只管即便不进住宅组团，停车场若不得不靠近住宅，应只管即便靠近山墙而不是住宅正面。别的，汽车泊位还分为租赁和购置两种情况，购房者有必要搞清楚：车位的月租金是几多；要是购置，以后月办理费是几多，然后细致算一笔账再决定是租照旧买。（在这里给出公道发起，客户会信托您）
第６式看代价
各人都明确，买屋子固然绝不是越自制越好，要害是要看性能代价比，也便是说是否物有所值、代价公道。客户看中某一衡宇后，您应当耐烦为其对统一区位、划一档次楼盘的性能举行比力，有比力才有选择。如客户对故意购置的几套房产举行性能与代价的比力时，您起首要弄清每套房报的代价到底是什么价，有的是整套代价、有的是套内修建面积代价……最主要的是应弄清（或换算）所选衡宇的现实代价。另有衡宇出售时是“毛坯房”、“初装修”照旧“精装修”，也会对衡宇的代价有影响，比力房价时应思量这一因素。
当几套房产站到统一起跑线上后，您应资助客户起首可以将大大凌驾预算和性能欠安的剔除，然后再综合比力。一样通常来讲，性能越好的楼盘越贵，此时就必要岑寂阐发：哪些性能是必须的，哪些性能对客户无用，对付那些只会增长房价的脆而不坚的卖点性能肯定要坚决“割爱”。
第７式看日照
再多说说阳光的题目，万物生长靠太阳，分外是对常常在家的老人和儿童来说，阳光入室是包管他们身心康健的根本条件。有用的日照能改进住宅的小天气，包管住宅的卫生，进步住宅的安宁度。北京地处北纬39度57分，住宅内的日照尺度参考如下——日照时间以大寒日不少于两小时为尺度。根据《住宅计划范例》划定：“每套住宅至少应有一个居住空间能得到日照，当一套住宅中居住空间总数凌驾４个时，此中宜有两个得到日照。”居住小区内的住宅“户户朝南”便是最大的卖点，如再遇到如许的衡宇您固然明确该怎么说了。
第８式看破风
在酷热的夏日，精良的透风每每同寒冷季候的日照一样紧张。北京属温带大陆性天气，夏日多为东熏风，冬季多为偏寒风。要是住宅有南北两个朝向，夏日能有穿堂风，比住宅中全部居室都朝南，但没有穿堂风的要好。以是一样通常来说，板楼的透风结果好于塔楼。现在北京楼市中另有“塔联板”和更精密联合的“塔混板”出现，别的还要细致住宅楼是否处在开敞的空间，住宅区的楼房布局是否有利于在夏日引进主导风，包管风路流通（如满意条件，重点推介）。但一些多层或板楼，从户型计划上看破风情况精良，但由于围合过紧，或是背倚高峻修建物，致使现实上无风惠顾（这时就不要夸大透风精良）。
第９式看户型
平面布局公道是居住安宁的根本，好的户型计划有以下几点要素供您参考先容：入口有过渡空间，即“玄关”，便于易服、换鞋，制止一览无遗。平面布局中应做到“消息”分区。动区包罗起居厅、厨房、餐厅，此中餐厅和厨房应接洽精密并靠近住宅入口。静区包罗主寝室、书房、儿童寝室等。若为双卫，带洗浴设置装备部署的卫生间应靠近主寝室。另一个则应在动区。起居厅的计划应开敞、豁亮，有较好的视野，厅内不克不及开门过多，应有一个相对完备的空间摆放家具，便于家人休闲、娱乐、团圆。房间的开间与进深之比不宜凌驾１比２，过于长条的户型不太容易先容，可以思量发起举行装修支解。厨房、卫生间应为团体计划，厨房不宜过于狭长，应有配套的厨具、吊柜，应有安排冰箱的空间。卫生间应有独立可靠的排气体系。下水道和存水弯管不得在室表里露。
第10式看设置装备部署
住宅设置装备部署包罗管道、抽水马桶、洗浴设置装备部署、燃气设置装备部署、暖气设置装备部署等等。主要应细致选择这些设置装备部署质量是否精良、安置是否到位，是否有方便、实用、高科技的趋向。以暖气为例，一些新建的小区，有绿色、环保、节能长处的壁挂式采暖炉温度可调，分外是家里有老人和儿童时，可将温度得当调高，到达最佳的安宁状态。别的，在先容房产的时候，也应当细致配套设置装备部署技能的成熟度，便是否被广泛利用，是否颠末市场查验，由于盲目利用不可熟的高科技产物，终极有大概造成用户的利用未便或是高额付出。若您在这方面有不太相识的题目要细致扣问原业主利用情况与禁忌，莫要天花乱坠。
第11式看节能
您先容的房产要细致环保与节能也是卖点，如接纳了冬季保温和夏隔热、防热及节省采温暖空调能耗的步伐——屋顶和西向外窗应接纳隔热步伐；按修建热工分区，北京地处寒冷地区，北向窗户也不宜过大，并应只管即便进步窗户的密封性。住宅外墙应有保温、隔热性能，如外围护墙较薄时，应加保温结构等等。
第12式看隔音
噪声对人的危害是多方面的，它不但滋扰人们的生存、苏息，还会引起多种疾病。《住宅计划范例》划定，寝室、起居室的容许噪声级白昼应小于５０分贝，夜间应小于或即是４０分贝。客户固然大多无法正确丈量，但是肯定会存眷这一点。住宅应与居住区中的噪声源，如学校、农贸市场等连结肯定的间隔；临街的住宅为了只管即便淘汰交通噪声应有绿化屏幕、分户墙；楼板应有合乎尺度的隔声性能，一样通常情况下，住宅内的居室、寝室不克不及紧邻电梯部署以防噪音滋扰。（这些底子信息您必须预做相识，最好拿出相干的数据更有说服力）
第13式看私密性
住宅之间的间隔除思量日照、透风等因素外，还必须思量视线的滋扰。一样通常情况下，人与人之间的间隔２４米内能鉴别对方，１２米内能看清对方边幅。为制止视线滋扰，多层住宅居室与居室之间的间隔以不小于２４米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于２０米。别的，若计划思量不周，塔式住宅侧面窗与正面窗每每形成“通视”征象，客户选择住宅时会对这些予以细致（如您先容的房产有这种情况，请选择更好的看房机遇、只管即便避开职员麋集的时候）。
第14式看布局
作为房产贩卖职员，您应该在先容房产时只管即便专业，关于住宅的布局范例首当其冲——北京地区现在常见的住宅布局有砖混布局和钢筋混凝土布局。砖混布局的主要承重布局是粘土砖和小部门钢筋混凝土构件，只实用于多层住宅，它的长处是造价低，保温、隔热性能好，便于施工。缺点是衡宇开间、进深受限定，室内格式一样通常不克不及转变，墙体布局占据空间过多，团体性、历久性较差。
钢筋混凝土布局实用于中高层住宅，此中高层住宅以全现浇剪力墙布局为佳，多层或小高层、高层住宅常用的有框架布局、大模布局、大板布局等。总体说来，钢筋混凝土布局抗震性能好，团体性强，防火性能、历久性能好，室内格式较砖混布局机动。但这种布局的施工难度相对较大，布局造价也相对较高。（以上的阐明将为客户展示您的专业、得到信托）
第15式看抗震防火
地动烈度表现地面及衡宇修建遭受地动粉碎的水平，08年大地动在中国造成了很大影响，客户越来越存眷这方面的思量，以是也是卖点。北京地区的住宅应按8度（不是8级）设防。19层及19层以上的广泛住宅耐火品级应为一级；10层至18层的平凡住宅耐火品级不该低于二级。19层及19层以上的广泛住宅、塔式住宅应设防烟楼梯间和消防电梯（这些条件都具备的房产，恭喜您，又找到一条感动客户的利器）。
第16式看年限
住宅的利用年限是指住宅在有形磨损下能维持正常利用的年限，是由住宅的布局、质量决定的天然寿命。住宅的折客岁限是指住宅代价转移的年限，住宅的利用年限一样通常大于折客岁限。差别修建布局的折客岁限国度的划定是：钢筋混凝土布局６０年；砖混布局５０年。（这个知识作为增补、但不要方便说）
第17式看面积
随着小户型高潮的鼓起，北京商品房的套内面积稍稍降了一些，但是很多客户仍旧以为住房面积越大越好，彷佛小于100平方米的住宅就只能是梯级消耗的暂时过渡产物。乃至一些经济实用房也名存实亡，大户型、复式户型盖了不少，致使消耗者也被误导，以为大面积、超豪华的住宅才好用。实在面积过大的住宅，人在内里并不愿定感觉惬意。从经济上思量，不但购房付出大，并且以后在物业、取温暖等方面的付出也会增长。
住宅档次的崎岖实在不在于面积的巨细，专家以为，三口之家面积有７０至９０平方米就根本可以大概满意一样寻常生存必要，要害的题目在于住宅是否颠末了经心计划、是否公道地设置装备部署了起居室、寝室、餐厅等功效，是否把有限的空间充实利用了起来。（以是在面积的发起上，您要准备几种说法，看客户是要派头照旧实用，从差别的角度去引导，一计不可再生一计）
第18式看分摊
商品房的贩卖面积＝套内修建面积＋分摊的公用修建面积；套内修建面积＝套内利用面积＋套内墙面子积＋阳台修建面积。套内修建面积比力直观，分摊的大众面积则大概会有收支。分摊的大众修建面积包罗大众走廊、门厅、楼梯间、电梯间、候梯厅等。客户看房时，可以提示其细致公摊面积是否公道，一样通常多层住宅的公摊面积较少，高层住宅由于大众交通面积大，公摊面积较多。同样利用面积的住宅，公摊面积小，阐明计划经济公道，购房者能得到较大的私有空间。但值得细致的是：分摊面积也并不是越小越好，好比楼道过于局促，肯定会淘汰居住者的安宁度（这一点尤为紧张，可以说服客户选房更有大局观）。
第19式看物业办理
物业办理是由具备资格的物业办理公司实行的有偿办事，北京地区小区物业办理费尺度因住宅品级、办事内容、办事深度而异。物业办理费都有哪些内容、冬季供暖费几多、小区停车位的收费尺度、车位是租是卖等，客户买房前都应见告清楚（要是您的先容资料里还没有这些，请立刻准备）。住户未来恒久面临的是物业办理公司，物业办理是一种恒久的谋划举动。更细节话的物业办事和品牌口碑更好的物业公司都可以大概为房产加分，但是物业费的代价也是客户可否负担指标之一，最好带看时就举行引导，行业内涵举行末了签约阶段由于物业费无法负担而放弃的案例不在少数，请提前见告。
怎么样，信赖这些先容点内里总有几款得当您，但说到底，您带看前准备工夫必须完备！从如今做起，做个故意的带看者、然后成为乐成者吧！
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