随着5月17日央妈发布《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》、《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》、《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》等系列住房贷款新政，各地包括大型国有商业银行、全国性股份制商业银行在内的众多银行在前段放松住房限购的基础上纷纷落地、组织实施以“降利率、减首付”为核心的最新房贷政策。

5月27日晚，“北上广深”四大一线城市中，上海率先发布了首套个人住房商业贷款利率下限：相应期限贷款市场报价利率LPR-45BP(3.5%），其中BP即基点，1个基点等于0．01%，适时5年期LPR为3.95%，二套下限调整为LPR-5BP（3.9%）；而此前依据中央“因城施策”的调控方针，自2021年7月24日以来该地的首套个人住房商贷利率在相当长的时期内一直是首套LPR+35BP，二套房贷利率LPR+105BP。

紧接着，一直跃跃欲试的三哥广州一看二师兄上海动了，马上隔天于5月28日晚8：30端上早已备好优惠利率菜单：广州原则上取消房贷利率下限，实际执行首套房利率3.35%（LPR-60BP)，二套房利率3.75%（LPR-20BP)，限购放松前广州的首套房贷利率为LPR，二套房贷利率为LPR+60BP。

小兄弟深圳夹袋里早有预案，在广州新政发布不到半小时内就公布了自己的利率方案：首套房贷利率为LPR-45BP（3.5%），二套房贷利率为LPR-5BP（3.9%）；管控前深圳的首套房执行利率下限为LPR+30BP，二套房LPR+60BP。

降首付、低利率，新购房业主固然满面春色、喜不自胜，但是存量购房业主愁云密布，备受煎熬。以上述三城来看，假设过去三四年里5年期LPR（几乎是所有中长期房贷的利率计算参考点）不变：上海首套商业房贷平均最高和最低利率降低80个基点，二套降低110个基点；广州首套降低60个基点，二套降低80个基点；深圳首套降低75个基点，二套降低65个基点。问题是过去几年里5年期LPR已从疫情前的4.85%大幅走低至现时的3.95%，降幅达90个基点。

LPR及附加基点的“双项同向走低”让很多过去的三四年里买房的存量首套购房业主相对新购户多支付年利率160~170个基点，约合年利率1.7%；二套最高多支付年利率200个基点，约合年利率2% 。若以近5年的平均实际首套及二套商业房贷利率4.5%及5.5%粗略计算，这类人群相对新购房户现时贷款利率的虚高幅度分别约为38%、36%，这也太让人咂舌了！

以购房贷款负担最重的一线城市沪深为例，假设刚需首套业主购房户购买一套商品房（连同税费，不含普通装修、家具设施）平均总价款450万人民币，7成贷款约315万，在还贷初期，存量贷款业主相对新购房户差不多每年需要多供贷5.355万元，分摊到每个月要多供约4463元。问题是他们大多数人每月可拿到手的平均净收入能有多少呢？

现在二套房的贷款利率比存量首套利率都低很多，新房市场的房贷利率和存量房利率的差距进一步拉大，显然不太合理！首套房基本上都是刚需，在当时房价高企的情况下买入，固然有不太理性的地方，但是在城市生活需要一家人有个安定的居所，甚至关联入户挂户、孩子学位、居住证件、社保办理等众多因素，其实他们没有更多的选择。在一线城市，存量房业主过去几年已经遭受了房价平均下跌30%的惨痛经历，如今又遇利率调整之极大不公平，加之经济环境恶化，压力之大可想而知。

降低存量房贷款利率，迫在眉睫了，这部分人基数很大，只有这样，才能提高他们的消费能力！客观地说，购买首套房的广大存量房主，事实上也为国家经济发展做了这么多年贡献，没必要单单套主这一部分人就”拼命地薅“，难道非得压垮这群背债人？对社会的稳定、和谐极其不利！

特别要注意的是，过去三四年恰恰是新冠肆虐、全民静默防疫及疫后“疤痕效应"时期，整体国民经济欠佳，大多数人收入锐减甚至有些家庭主要成员处于失业无收入状态，无疑这个时期的购房业主是最冤的：同样是买房，同样是拉动国家经济、做贡献，房价买在最高点就算了，利率也是最高点（当时是的LPR及加基点都是近年的高位），而且每一次利率调整都“精准地”被歧视了。

有些走投无路的存量刚需业主不堪供贷之重，也曾抱着一线希望找主贷银行协商能否也相应地下调一点贷款利率，银行工作人员公式化回答：这个存量没办法，需等“利率重置定价日”参考最新LPR才有可能变动，一般是每年1月1日或合同约定的重置日，存量利率要等“重定价日”才会依据“LPR + 加基点”的变动情况来调整。问题是，即便有因LPR变动而导致的利率调整，存量和增量购房者之间不甚合理的贷款利率巨大鸿沟始终是存在的。

更有甚者，会拿市场契约来说事，说这是过去双方商定的市场行为，要遵守契约，自担风险。问题是中国的房地产市场是市场经济吗？“市场市”要求完全或主要依靠市场手段、市场基本因素自身调节。房地产市场远谈不上完全靠基本市场因素进行自我调节，现阶段它仍然无法脱离“政策市”的嫌疑。

这么多年全国各地利用行政手段调控房地产市场政策之多、出台频率之密、力度之大、方方面面领域之广可以说无出其右，甚至很多次政策出台时让婚姻登记处的离婚登记或结婚登记一号难求；哪个城市的房价干预不力，主管官员或行政首长就会被住建部官员约谈！特别是几次重大宏观调控，都导致了房地产运行方向发生了巨幅的震荡甚至是逆转，政策的影响力无可替代。

再比如，如依照市场化思路，起码同一时段同一城市各家银行发放的同类型房贷利率依据自家的资金资源和对未来的市场预期的不同完全可能存在差异，而实际情况差不多是整齐划一；银行对已全款或已诚信履约供贷多年的首套房置业者购买二套房，基于其良好信誉和较强实力，本该发放给他们较首套置业者相对更低利率的贷款，而实际操作中往往是相反的；其他更多就不一 一列举了。

行政政策的基本原则之一 ——行政合理性原则要求我们一切政策规章应符合立法目的， 应建立在考虑相关因素的基础上平等地适用法律规范，符合公正法则，符合社会道德，符合人类理性和公平正义观念，平等地对待行政相对方。

在去年9月在提前还款潮的冲击下，由央妈居中强力协调，各商业银行不得已实施过一次存量房贷利率调整，不过那次调整尽管平均贷款利率降低了73个基点，但更多的受益者是疫情前的早期贷款户、未转化LPR模式延用固定利率的贷款户、一线城市以外的贷款户以及由于“认房又认贷”到“认房不认贷”政策变化后二套转首套的贷款户。

最需要扶持、减负的四大一线城市疫期购房业主，由于前期调控政策强行拔高了这个群体的商业房贷利率下限（除广州外首套最低的也是适时LPR+30基点），且调整方案“精心炮制”了一条“房贷利率不得低于原贷款发放时房屋所在城市同期限的首套房贷利率政策下限”的原则，这好比用行政手段强化了商业银行获得超额利润的地上悬河政策护栏。他们爽了，可是让这类人群实际上“降了个寂寞”，要么贷款利率象征性地调降了几个基点 ，很多利率干脆原地不动。

其实这种结果是可以预期到的，金融监管机构并没有做到公平、公正、平等地对待行政相对方——商业银行和贷款业主，关乎“大局稳定”或者说未完全断奶的情况下，前者似乎是更亲的“特保儿”。一线城市的疫期首套刚需购房业主相对全国其他购房业主，绝对贷款额、贷款利率都是最高的，他们是商业银行房贷利润的主要现金奶牛，抓牢他们就是抓住了最关键的少数（相对全国总人数是少数，但绝对人口不少），有利金融安全嘛，这大约是ABC管理法的精髓！

从LPR设置的初衷和出发点来看，存量房贷利率下调本质上是房贷业主的权利，也是市场利率化中的必要的一环。相较原来固定的贷款基准利率，随市场浮动是LPR改革后的显著特征和目标，但是在这一轮利率调整过程中，新房和存量房的利率调整模式某种程度上又回到了之前的固定模式。

可以看出，新房利率除了随着LPR或有调整一起调整外，还会单独调整。比如，从限购前的LPR向上加点改为放松限购后的向下加点，即LPR、加点方向、加点幅度同时作出了对新房极为有利的变动；而存量房除了去年9月的央妈统一的打折外，基本就是只能随着LPR的单一变动来被动调整，但是LPR单因素调整的幅度完全跟不上新房调整的幅度，这样新房和存量房重新变成了两个独立的定价系统，完全违背了LPR改革的初衷。

符合改革、市场逻辑且相对公正合理的利率调整举措应该是：央妈为了刺激经济将利率从5年期LPR从3.95%调降到现在3.25%，新房调整了70个基点，存量房也应该在下一个周期调整70个基点。至于要对在楼市大涨时期跟风买房的的人付出市场代价，就让他体现在加点幅度上就可以了。

以深圳为例，如果高峰期买房的房贷利率是5.15%（当时的5年期LPR4.95%+20基点），现在新房利率下降3.5%，那么存量房也应该下降到3.7%，而不现在普遍的4.5%。如果因一次调整LPR幅度过大而影响面过宽，至少可以采用变通的办法由央行出面撮合抹去放宽限购前政策的附加的30个基点。

这里要重点为存量房贷业主、特别是一线城市的疫期刚需存量购房业主呼吁下：保证银行利润、维护金融稳定利国利民，但是管理层也要正视这个群体的沉重负担，他们不是“皮带哥”，也不是资本市场上一夜暴富的幸运儿，他们绝大多数是普通的工薪阶层。存量房贷利率不论是相对目下的存款利率，还是相较新购房户的贷款利率，都高得离谱！

存量房贷业主本该是拉动内需消费的中产主力军，如今在高额房贷重压之下很多都在苟延残喘，“夜夜不得息”的情况下依然是捉襟见肘，哪里还能指望他们拉动消费、提振内需？

国内外的经验表明：比起富裕家庭，中产阶级家庭收入中用于消费的比例要高很多。如果中产阶级的比例扩大，意味着更多国民收入流到消费意愿更强的人群手中，多出来的消费有助于为社会增加就业机会，推动经济增长。无论是从维护社会公平正义、拉动提振内需还是从促进国内市场循环、加快产业链升级的角度，构建一个强大的中产阶级，让广大存量房贷业主“褐裘覆紖被，坐卧有馀温”，对于经济发展与社会繁荣具有重要意义。

反之，如果过度保护特定行业的超额垄断利润，对特定的存量业主“杀鸡取卵”，从长远来看并非好事！降低存量房贷利率、合理提升其可支配收入是大势所趋，是该大幅下调存量住房贷款利率与现行购房利率基本接轨势的时候了！如果完全忽略存量购房户合理降低房贷利率的诉求，可以想象，再一次提前还贷的风潮必将重现！

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