香帅的房地产特辑总结上

香帅请来了北大的徐远教授讲解房地产。徐教授研究的主要方向是宏观金融，资产定价和城市化。特辑以问答的形式解答疑惑。

第一个问题

房地产有泡沫吗？

房价贵不贵要选对参照物。以美国房价作为参照物来看，1990年东京好点的房子房价每平8万美金，这时纽约房价是每平1万。1990年说东京房价贵，是纽约的8倍。

而2017年北京均价是1万多美金，纽约是2万多。纽约是北京的2倍。北京房价是纽约的1/2，换到1990年看北京相当于东京的1/16。在贵的数量级上离东京还有很大距离。

贵不一定有泡沫。徐教授的结论可以用三句话来说。

第一句是这些年房价的快速上涨符合全球范围内的基本规律。韩国，马来西亚，巴西，俄罗斯，南非都出现过而且上涨幅度和速度都不比我们慢，只是自己没生活在那没有切肤之痛。

第二句是我们还有很大的上涨潜力。我们现在的发展阶段相当于日本1970年代，韩国1980年，收入只有美国的1/7。

第三句是调控房价不是调控的房价水平而是房价的增速。房价过快增速会导致财富差距变过大。

第二个问题

是不是货币超发导致的房价上涨？

这个问题可以举反例。2015年到2017年货币供应量M2持续下降，下降幅度达到40%从13.3%到8.2%，房价持续上涨，货币增速向下，房价向上，这是两个方向。

2000年到2016年这17年的平均通货膨胀率是2.8%，同期世界是3.8%。我国通胀低于世界同期，房价上涨不是因为通胀而是较快的经济增速。

第三个问题

供地不足导致房价上涨？

再举反例看下。三四线城市的新城区发展卖地很多，土地供应是充足的。但房价还是上涨了。

巴黎纽约的市中心房价非常高，比北京上海还高。决定房价的不是土地的供应而是位置。土地可以供应但位置是不能供应的。供应增加的是城市外围，市中心还是会涨。

买过房子的都知道买房的三个要素就是位置，位置，还是位置。

买房的第一个原则  先上车原则

买房在香港叫上车。那就要买不起豪华卧铺先买一等座，买不起一等座先买二等座，买不起二等座先买硬座买站票。中国经济就像中国的火车。一个个城市就像一节节车厢。要先上这个车别被抛下。

自住买房的一个误区是想一步到位。房子要大，位置要好。这容易被耽误。先买买得起的小房纸，随着房纸增值，再置换。上了车，就跟着列车一起前进，不会被抛下。

买房的第二个选择 稀缺原因

买房的抉择有种情况是选市中心的小房纸，还贵和郊区的房纸便宜点大点。稀缺原则就是房纸的价值不是房纸本身，而是周边的稀缺资源，包括学校，医院，商圈，办事机构。不能选这些地方也尽量在地铁沿线用交通的便利替代稀缺资源。

改善住房怎么选？

改善有两重含义，一个是改善住房条件，一个是改善财富状况。

现在买房还可以进一步改善财富状况。理由一是房价的长期趋势是上涨这是各国的普遍现象。理由二是我国经济发展和房价上涨还有很大空间。老龄化刚开始，经济增长红利，城市化红利，人口基数红利构成了房价上涨的基本面。理由三是全球范围内的资产荒。

买房注意

1.尽量少首付，多用贷款。

2.不仅贷款，贷款的期限尽量长。减轻近期的支付压力也对抗通胀。

3.贷款尽量使用公积金贷款。公积金的贷款利率低。可以减少月供。

决定房价的八大因素

四个已知的因素是第一城市规模，第二人口流入，第三人均收入，第四土地供应。大城市的城市规模虽然简单但十分重要，代表了城市的资源聚集能力和城市管理水平和发展潜能和稳定性。

人口流入除了北上广深还有珠三角随着港珠澳大桥建立的大湾区里东莞中山佛山。

四个不常见的因素第五儿童数量的增速

一个城市学龄儿童的增速越快，房价就越高，房价增速也越快。最近几年深圳涨的非常快就是学龄儿童的增速是全国最高的，有多高。过去十多年深圳的儿童人口数量增速是300%，比第二名厦门多2倍，比第三名北京多3倍。所以深圳厦门北京涨得这么快。

第六因素是上市公司的数量。

上市公司代表了地区的经济活力。2017年上市公司最多的八个省直辖市是广东98个，浙江87个，江苏65个，上海38个，北京25个，福建25个，山东25个，湖南17个。其他省市都没超过10个。

第七因素是财政收入。经济统计数据不一定准确但财政收入的数据是靠谱的。财政是盈余还是亏空是不会错的。7个省市是比较好的，财政有盈余，分别是上海，北京，广东，浙江，江苏，深圳，福建。其他地方财政赤字容易大量卖地。

第八因素是服务业占比。