作者：邱雯静，饭叔
Hi，许久不见，墨社这一年多，经历和收获颇丰，自从踏入了商业地产咨询领域，我们对于未来办公形态、行业趋势和不同形式的商业地产有了更深入的知识积累。
行业变革迅速，从业者需要不断吸收新信息。这半年多的时间，我们完成了甲方的社区经理驻场服务，这里于过去180多天里我们的收获和认识反馈给同行，共同探讨办公行业的未来。
去年九月，甲方亚太区创新部门找到墨社，希望结合我们的社区经验，通过试验的方式为自身业务升级打下基础。
当时房地产五大行开始将业务深入联合办公市场，甲方最先重视起自身办公场所的策略和升级，重新设计规划了上海总部。墨社通过以往的社区运营，摸索出的办公社区管理策略，被认为行业领先，因此甲方在超前的意识和行业嗅觉的驱动下，与墨社达成了为期6个月的企业内部社区经理驻场服务。
甲方在业内率先塑造“未来办公”的理念，即从五大维度重塑办公场所，将办公室变为一种竞争力，吸引顶尖人才成为企业文化和品牌忠诚大使。从发布的《未来办公研究报告》中可见，该模型与墨社相符合。
启动
十月中旬，墨社正式作为孵化项目进驻甲方上海总部，从太古汇的办公空间设计可以看出甲方对未来办公室环境的愿景，以及积极的尝试：
- 对外开放的公共区域，可供其他城市的员工和客户使用
- 所有员工包括高层均采用移动办公的模式，鼓励跨部门协作
- 公共会议室无需门禁，也可对客户开放
- 弹性工作制，上下班无打卡
- 由甲方的内部设施管理团队直接提供该办公室的管理服务
本次墨社为甲方提供的社区服务，目的是在现有业务中（设施管理服务和资产管理服务）探索升级的可能。
服务及运营细则
为大型企业提供的社区驻场服务与联合办公空间不同的是，联合办公内部是相对独立的公司及个人，社区内并不受组织和层级的影响，跨团队、公司沟通和交流效率高，社区经理在此环境下是一个“核心人物”，周围人群以社区经理为中心产生交流、协作、互助。而在大型企业，受企业内部层级关系的影响，一些活动、工作无法简单有效的展开，社区经理的角色就成为了“桥梁”，更多的在于链接和帮助沟通。
社区经理为企业内部和联合办公提供的服务区别在于运营细则的不同。
11月底甲方亚太区CEO来访上海，HR部门组织了一场年轻员工与CEO的午餐会，但效果不如预期，员工在此次活动上面对管理层表现得十分拘束。
我们在后续的工作中将这个活动形式做了调整，在每月的第一周，计划由华东区CEO与6位年轻员工一起午餐，交流并了解员工的工作与生活，社区经理作为主持人（facilitator）负责整场午餐会的策划和执行，大致如下：
- 通过社区经理的日常接触，寻找合适的员工
- 与员工交流，了解员工希望表达的话题和内容
- 与CEO确认关键主题
- 作为主持人在活动中引导话题
- 获取员工和CEO的反馈，改进下一次活动
由社区经理担任这样的角色，优势是：
- 避免了员工抱着拘谨的心态参与，认为这是一次“任务”；
- 从员工角度出发挖掘话题，让员工在午餐会时有共同话题，拉近距离；
- 社区经理不是领导，员工最大程度的放松不拘束；
- 从CEO角度出发，形式很轻松，全程很舒服。
- 社区经理由此完整的提供了“服务”。
活动收获
当企业达到一定规模，层级间会产生隔阂，在联合办公空间里，这样的关系是平行的，而在企业内部则是由上至下的关系。社区经理在企业内部的工作应该考虑得更为周到。
定制打破层级的活动是内部社区提高工作效率至关重要的一个环节。
以社区活动为例，甲方时常依据节日、主题举办活动，有一些作为企业福利，有一些则是帮助员工交流、成长或扩大业务。社区经理需要对这些活动提供辅助性支持。
此外，社区经理的另一项工作是策划（curate)活动，其中值得一提的是“办公室快闪”：某品牌委托零售地产部为其上海的新店寻找选址，由社区经理引入品牌，在办公室内主导为期一周的快闪活动。
在为甲方提供社区服务的6个月里，我们陆续接到许多类似的需求，从甲方管理层的角度，办公室不是员工每日吃喝玩乐的地方，过多的“福利”对企业和员工的发展毫无用处，对业务增长有推动作用才是根本。而我们认为：“办公室快闪”是一种双赢，引入客户品牌在办公室内做活动是展现其“客户文化”(client culture)的一种方式，员工会觉得办公环境整体变得时尚而亲和起来。
在联合办公空间的活动通常没有此类限制，企业将联合办公当成业务拓展的有效渠道,为打造自己的品牌知名度而免费提供的福利。但是在公司内部社区，社区经理在这方面需要考量和挑选活动性质，必须满足：每次活动都应该以平衡管理层及员工的期望。
社区经理除了协调企业内部工作外，还需要做到对业务增长有推动作用：与企业部门形成社区团队，帮助企业提高沟通效率，增加部门协作，转化企业客户资源，带来业务增长。
搭建社区服务体系，使其能够完整应用于甲方的业务是最终目标。我们打通了甲方各部门的主要业务，依靠社区经理的资源为各部门推荐客户和项目。由社区经理这个“第三方”角色搭建交易关系，对客户和甲方来说都比“中介”的角色要好的多。
在这点上我们不得不承认，由于此类资源的积累不足，无法举出合适的例子，但我们认为在甲方后续的社区团队建设中，应当有专门的岗位负责外部资源的对接。
交付给甲方的报告，也将为其北京、深圳和香港的办公室带来服务环境改善的可能。
新发现
在社区工作的尾声，团队接到了物业管理部门（PAM）员工的需求：位于上海虹口的综合体项目，业主非常认可WeWork及社区的概念，并提出能否将这样的概念引入十几万方的综合体内。
这是一个非常创新的理念，而WeWork本身也在朝这方面推进：通过办公衍生出的企业服务、管理咨询、甚至包括未来的物业管理才是他们的主要卖点。其客户也逐渐以大企业居多，如渣打银行、微软等，WeWork将会派团队负责企业从选址到入驻的一切流程，并托管企业内部的会议、人事、员工培训等服务。对于整栋租赁，也将完全管理全楼的招商和物业，运用WeWork办公空间的运营模式，帮助大楼内的企业接入更多的资源，最终用WeWork的生态系统完美打通客户的工作与生活服务。
除WeWork之外，资产性质重如寰图，在一栋楼里打造办公、健身、咖啡、会议甚至是居住，或如DNA Cafe & more引入文创产业，打造不同主题的轻量级办公空间，品牌方开始争相做内容供应商，但内容供应商能够带活几万会员并自成体系不是一件容易的事。
未来办公趋势
在甲方的这段经验十分宝贵，深入了解地产及资产管理行业的业务，也为我们带来了许多新视野，我们将未来办公趋势整理为“办公升级”和“商业升级”两套模式。
通过品牌、设施规划&设计、产品定位、运营方案、服务内容、市场战略六大维度为客户提供综合管理咨询，是为墨社的“办公升级”业务。
墨社还未来希望运用“教育”这个恒久不变的命题，协助改变商业综合体的运营模式，并快速迭代复制，以会员体系打通CBD、非CBD、大型园区的入驻商业和内容，形成商业复合体。此类模式还可以拓展至B级园区及小型物业 --- 对于WeWork或其他办公品牌来说，选址会越来越倾向于地理位置优越的物业，城市内部依然有许多潜能巨大的空间。
将不同的内容划分为灵活空间模块纳入综合体，结合联合办公空间的社区化运营，为客户空间提供内容将是墨社的“商业升级”业务。
关于未来办公的商业空间市场，敬请关注墨社这几天内的市场趋势发布。
依据墨社的行业经验，虽然超过99%的品牌都没有赚到钱，仍然有不少地产集团和大业主，甚至是对联合办公略知一二的小业主也希望进入这个领域。
- 如果只做办公空间，选择2000-4000平左右高端物业，利用服务撬动运营，树立良好口碑。
- 拥有地产集团可以运用资源优势做灵活办公及商业升级配套，打造一块全新的业务 -- 灵活空间。
在甲方这180天社区服务可以看到未来办公的多种可能，结合独角兽企业WeWork目前的每一步发展，我们几乎可以肯定这将成为未来办公模式的主流，甚至是工作生活模式的全方位升级。单纯的办公空间已经过时，灵活空间才是未来！
回顾这三年，行业日新月异，“创业者会去的办公空间”这个概念早已不存在。目前的联合办公不仅需要够满足10人+以上的团队，成长到50人+的团队以后，依然能够为其服务。空间运营商在选择不断扩张的同时，也要考虑到，10人以下团队的机动性非常高，发展迅速，遍布全国的办公空间对这些团队来说才是最方便的选择。虽然一台电脑连上网络就可以工作，但拥有一个正儿八经的办公室才是团队领导人的真实诉求？那么扩张将永无止境。
空间运营商不遗余力的改变商业模式、增加不同业态（类WeWork未来的物业管理），也是在不知觉中扩大客户群体。但此类重资产模式，并不能长久。在我们的经验中，联合办公对于圈外人依然是一种新鲜的模式，改变是潜移默化的，想一想手机是如何改变我们的生活方式的？通过打散办公模块，线上线下体验式运营，才能改变越开越多，越开越大的命运。
写在最后
现阶段业主想要进入这一块领域有以下三种方式：
- 交由WeWork整租，全方位托管物业。
- 找运营商代理运营，类似DNA Cafe & more与寰图这类办公品牌，提供丰富的内容。
- 寻找墨社这样的行业咨询顾问提供服务。
传统物业管理、资产管理正在进行的变革，以联合办公这个业态为起点，到现在才三年。甲方的COO说到：“物业管理是非常老牌的行业。”真的是不假，但是在WeWork们挤压市场的同时，未来是否会出现新的模式，我们一起拭目以待。
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