掌握财务力#9
很多人在找租房子跟买房子的时候很可能犯了以下四个错误，导致让自己的生活变成一场灾难．
1. 不懂自己的合理购屋预算怎么算出来，自己高估了自己可承受的购屋预算．
2. 忽略社区管理费，公共设施管理费，停车费跟其他买房额外支出所带来的影响．
3. 忽略后续基本装潢跟家具家电所需要的钱，
4. 是缺乏看房的基础概念，尤其是非常多建商跟前屋主都是黑心装潢或修缮的时候．
到最后都是事后大骂自己，最后无语问苍天．
我们在这边要提供如何算出合理的租房或买屋预算的方式：在租房子或买房子的时候，我们可以很简单的去做合理预算的回推．第一个最简单的方式，我们可以从现在自己的收入，或是夫妻两人的总收入，乘与0.3，从这个数字来做租屋的月租金参考值，这也是我们买房房贷的最大月缴额，由此来回推买房的总预算．
现在就租房族举个例子，如果总收入是6000人民币，最简单的方式，是在找租屋时，月租金的上限就是2000人民币．同时，第二个必须确认，租屋时额外的固定支出，是否自己可以接受，最好在总收入的10%以下，也就是尽量让租金加上租屋的额外固定支出总额在总收入的40 %以下，当然最好是35%以下．
（租屋的额外固定支出通常是社区管理费，公共设施管理费，停车费，水费，电费，公共设施电费，瓦斯费，第四台费用，网路费，水肥处理费，的确光是住的固定开销费用其实是很惊人的．）
第三个是确认是否自己原本的固定支出，再加上房租及租屋额外固定支出时，是否超过总收入的60%，最好是50%以下是比较好，也许在现实状况下，可能一开始也不是这么容易让自己的所有固定支出占总收入的50％以下．所以如我们之前的文章所说，了解自己的固定支出额并努力降低固定支出是非常重要的．(什么是固定支出，我会在文章最后做举例)
一旦固定支出超过总收入的60％，那就意味着我们的食衣行娱乐的生活开销只能占总收入的40％，通常在这个情况下，每天的日支出预算会变得非常少，生活品质会因此大幅下降．所以一旦总固定支出超出了总收入60%，或是租金加上租屋的额外固定支出总额超过总收入的40%，就代表这个租金水位的物件并不适合现在的您去支付，除非提高您的月收入或是降低其他的固定支出，或者是继续寻找其他高价值低租金的物件．
接下来以买房族举个例子，买房时也是用同个原则去做回推，第一个最简单的方式，是30%的月总收入是房贷月付款的最大值，假设月总收入是6000人民币，房贷月付款的最大值是2000人民币．不能超过30%，如上面所说，因为还有10%的预算是留给买屋的额外固定支出，也就是社区管理费，公共设施管理费，停车费，水费，电费，公共设施电费，瓦斯费，第四台费用，网路费，水肥处理费这些费用．同理，自己原本的固定支出加上房贷跟买房额外支出后的总固定支出，要在总收入的60%以下．
所以如果您有其他的贷款，包含学贷，信贷，车贷，信用卡循环缴费等等贷款，最好是只剩一项或完全没有其他贷款的时候再考虑买房，如果是只剩两项，先专心把其中的一项付清后再来考虑买房的事情．因为包括算好这些固定缴的贷款的部份并且能够持续缴完，这个部分其实也是一件不容易的事．
这样接下来我们就可以以年数，贷款利率去推算房贷可贷金额．举个月收入6000人民币的例子，假设月缴2000人民币左右，贷款30年，贷款利率3%，用等额本金的还款，大概可以贷到380000元的房屋贷款．假如可贷款成数为七成，房屋总价是380000/0.7，为542800元左右，需要162800的头期款（总价 - 房屋贷款）．这边是从月缴费用做间单的回推到总预算，也就是说我们可以先去看市场价格为542800元以下的物件，手上同时需要至少162800元的头期款．再加上总共31000人民币的装潢家具家电费用跟供失业时续缴房贷的准备金（为什么是31000，会在下面说明），手上共要准备193800元的现金．
范例一：月收入6000元人民币，月付额2000元．我们推算出物件总价542800元，头期自备款193800元．这样您大概会有个买房的雏形规划．
同时，第二个方式，我们可以先回推自己的头期款，再从头期款回推自己买房的总预算．一般而言，自己准备的头期款的数字要先扣掉25000到30000人民币的额度，这个是准备来做装潢跟家具家电的预算．也就是说，假设我们手上有200000人民币的头期款，先扣掉25000，这才是我们真实情况下可用来做头期款的预算．
因为通常不论买新房或旧房，大笔的家电就包含冷气，冰箱，电视跟洗衣机，进一步可能是原本物件有附或没付的有瓦斯炉跟抽油烟机，浴室抽风机，热水器．大笔的家具就有床框，床垫，桌椅，沙发，窗帘．加上装潢大笔的就是粉刷墙面，装纱窗纱门，水电管线整理．25000是大致上充足来做基本装潢跟家具家电的预算．
确实装潢采买家具家电是一笔庞大的消费，所以学会粉刷墙面也变成我的基本技能．如何买到合适耐用的新家具或二手家具也成为买房必备的技能．
此外还要包含万一失业或转换跑道空窗期时，得持续缴房贷的准备金，至少要3个月的月缴房贷数字的准备金．当然6个月是最好的．以上面同个例子，也就是要扣掉6000人民币，所以200000人民币的准备金，扣掉家具家电装潢的25000人民币，跟三个月的准备金6000人民币，总共大概是31000元人民币，大概只有169000人民币是可以用来做头期款，这样子我们才真的算是有针对买房的真实情况做出深入的盘算，才不会导致买了房后变成噩梦一场，无止尽的烧钱．
用这个数字的头期款，再用可贷款成数去回推买房的总预算。譬如可贷款成数为七成，所以自备款为三成，169000除以0.3，约563300左右，这就是买房最高的总预算．房贷可贷数字为七成是394300，贷款30年，贷款利率3%，用等额本金的还款，大概月付金额在2080元，这是从头期款去回推物件总价的方式．
范例二：头期自备款200000元，我们推算出物件总价在563300元，月付额2080元，月收入要在6240元左右．
我知道上面的算法可能有点复杂，但是可以多看几次，这样就比较可以了解如何去推算合理的租房或买屋预算，对自己生活最不会造成影响跟压力．
最后，因为我们可能缺乏看房的基础概念，尤其是非常多建商跟前屋主都是黑心装潢或修缮．导致我们买房后需要再花大钱修缮，大部分的房屋的缺失都可以花钱改善，但至少让自己不要买到有1.结构问题，2.承重墙不要因为前屋主改建而拆，3.房屋漏水，4.凶宅这四个项目，当然这都是我们会在后续的文章继续做讨论 ，才不会再花上大笔的金钱．
最后提供一般固定支出举例如下 :
大型的固定支出:可能是房贷或房租，车贷，信贷，学贷，储蓄险，小朋友的定期课程学费。
中型的固定支出:可能是固定停车费，固定课程费用，尿布采购，医疗险，投资型保单，传直销购物固定消费，固定医疗费用，固定订购商品等等。
小型的固定支出:可能是水费，电费，瓦斯费，第四台，网路，室内电话费，手机费用，社区管理费，抽水肥费用等等。
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