参考案例：（2013）象民初字第943号

一、当事人基本信息

原告：叶天纯（第二买家，但是已经实际占有）

被告：霍正云（房主）  曾志杰（第一买家）

二、基本案件事实梳理

2011年5月20日，霍正云委托曾智杰卖房，并公证了该委托。

2012年3月3日，曾智杰与霍正云曾签订《房屋租赁协议》，协议约定，将该房屋出租给曾智杰使用，租赁期间自2012年3月13日至2022年3月13日，租金为每月1000元。（智杰并未依约给付霍正云租金，亦未实际租住）。

2012年3月20日，霍正云就该房屋与曾智杰签订《房屋买卖合同》一份，房屋总价为90万元。曾智杰于2012年3月20日支付购房款31万元（已当日支付），该房在交通银行桂花支行贷款的25万元由曾智杰负责还清（未按约支付），该房过户的费用及税费约5万元由曾智杰支付；霍正云承诺于2012年7月20日前配合曾智杰到房产局办理过户手续，房产过户至曾智杰名下后，曾智杰将余款29万元付清给霍正云。（未按约支付）

 2013年3月13日，经中介介绍，被告霍正云委托的孙旭崑与原告叶天纯签订《房地产买卖合同》一份，该房转让款100万元，签订协议当日原告支付定金3万元，银行撤压后支付33万元，房屋可过户时支付余款64万元；原告于2013年3月下旬实际占有、使用上述房屋，此后，物业费用也开始由原告缴纳。

2013年3月26日，原告与霍正云委托的孙旭崑前往桂林市房产管理局办理了上述房屋的过户手续，并缴清了契税及个人所得税。同日，桂林市房产管理局在确认所有材料齐全，有效的情况下受理了该过户申请，并出具收件回执单一份。

2013年4月，曾智杰得知霍正云将该房卖给叶天纯的情况后遂于当月14日向本院起诉霍正云，并申请查封霍正云名下该房屋，依该申请，本院于当日作出协助执行通知书，依法对该房屋采取了诉讼保全措施。

2013年4月14日，原告接到桂林市房产管理局通知，告知其已受理的原告申请变更登记的该房产被法院裁定查封。故诉至法院。

2013年8月，曾智杰搬入该房中，并将该房门锁更换。叶天纯和曾智杰为此发生争执，并向相关公安机关报案，公安机关以双方存在民事纠纷为由未进行处理。

三、本案需要明确的问题点

（一）霍正云就该房屋与曾智杰《房屋租赁协议》是否产生优先购买权问题

1、该份租赁合同实际并未履行。

    该份租赁合同签订于2012年3月3日，之后霍正云未将该房交付曾智杰，曾智杰亦未给付霍正云租金。

2、该份租赁合同真实目的并不是房屋租赁

    且在该份租赁合同签订之后的当月20日，曾智杰与霍正云即签订了该房的房屋买卖合同，可见，该租赁合同系曾智杰在与霍正云暂不对本案诉争房屋办理所有权转移登记的情况下，为防止霍正云“一房二卖”所签订的，其真实目的并不是房屋租赁。

3、条件并非同等

    原告叶天纯的房屋买卖合同的总房款为100万元，而曾智杰的房屋买卖合同总房款为90万元，二人购买本案诉争房屋条件并非同等，故在本案中，曾智杰不能基于该份房屋租赁合同主张该房的优先购买权从而主张该房的所有权；

（二）占有问题

1、曾智杰不构成合法的先予占有

曾智杰持有该房的租赁合同，但从本案查明的事实看，曾智杰签订该份租赁合同后并未实际租住该房，而是于2013年8月叶天纯对该房进行装修的过程中才搬入，故其对该房的占有并不构成合法的先予占有。

2、原告签订购房合同后即开始占有，并着手装修。

原告于2013年3月下旬实际占有、使用上述房屋，此后，物业费用也开始由原告缴纳。

（三）两份合同的效力：两份合同都有效

    属典型的'一房二卖'，无论是第一买受人曾智杰还是第二买受人叶天纯，其基于买卖合同取得的权利都是债权，即要求出卖人将房屋所有权移转于自己的请求权，债权之间既无排他性也无优先性，是互相平等的，所以买受人不得以其债权成立在先为由来对抗出卖人与其他买受人合同的效力，故无论原告叶天纯签订的房屋买卖合同还是被告曾智杰签订的房屋买卖合同在先或在后，均不影响对方合同的效力。因此，本案两份合同从现有证据看均是合同双方自愿达成，形式内容均未违反法律法规的强制性规定，应当均为合法有效合同。

（四）合同有效不等于合同合同的履行

   根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，当事人一方不履行非金钱债务的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。

因同一个房屋所有权只能登记在一个买受人的名下，因此，叶天纯与曾智杰要求霍正云履行合同的要求在事实上不能同时实现，其中仅一份合同可实际履行，而合同未能实际履行的一方，可另行主张权利。

四、本案争议焦点

  在原告叶天纯和被告曾智杰都要求霍正云实际履行的前提下，履行哪一份合同较为合法合理及更大程度的维护当事人的合法权益。

根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条之规定，土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。

本案中，买卖的标的系房屋，但房屋与土地性质上均属不动产，二者存在诸多共性，故本案亦可参照上述解释之精神，综合考虑双方是否办理房屋所有权转移登记、是否实际合法占有房屋，买受人实际付款数额的多少及先后、合同成立的先后等因素，结合本案实际情况公平合理地予以确定。

结合本案，履行叶天纯与霍正云之间的房屋买卖合同更为公平合理。具体理由如下：

第一，叶天纯合同履行程度明显高于曾智杰。

原告叶天纯签订房屋买卖合同后已全部付清了房屋款项100万元，并已交缴纳了该房屋的相关税费，表明其已履行了全部合同义务，并产生了诸多积极的合同效果，而曾智杰至今只支付了31万元购房款，亦未缴纳相关税费，因此，叶天纯合同履行程度明显高于曾智杰，从维护已完成的正常交易及减少合同履行成本的角度考虑，履行叶天纯的房屋买卖合同较为适宜；

第二，叶天纯占有在先且合法，曾智杰不构成合法的先予占有

从本案查明的事实看，原告叶天纯2013年3月与霍正云签订房屋买卖合同后于当月即办理了该房的入住手续，亦交纳了该房的物业管理费，并于次月开始对该房进行装修。可见，叶天纯于2013年3月已合法占有了该房，而曾智杰是2013年8月在原告装修的过程中才搬进该房，并将该房门锁更换。其对该房的占有并不构成合法的先予占有。因此，从合法占有在先角度考虑，优先履行叶天纯的房屋买卖合同较为符合相关法律规定。

第三，虽曾智杰先于叶天纯与霍正云签订房屋买卖合同并签订了《房屋租赁协议》，但对于该份租赁合同，但是该租赁合同不具有有限购买权效力（参考上文第三部分第（一）款部分）

第三，霍正云待遇履行审查义务，叶天纯在购房过程中已尽到必要的审查义务

   霍正云从2012年3月20日与霍正云签订房屋买卖合同时起至其2013年4月11日起诉至本院止在长达一年多的时间亦未对该情况加以核实；且其与霍正云签订房屋买卖合同后，仅支付该房第一期房款31万元，之后并未按合同约定履行归还该房25万元银行贷款的义务，而该付款义务履行时间按其合同约定应在办理该房所有权转移登记之前，但在被告霍正云未为其办理该房所有权转移登记的情况下，其亦未与霍正云就该房买卖合同的继续履行问题进行过协商；另在本院受理的曾智杰起诉霍正云、陆玉玫房屋买卖合同一案中，其原诉讼请求并未要求被告霍正云履行协助办理本案诉争房屋的所有权转移登记手续，之后才予以变更。

   原告叶天纯在购房过程中已尽到必要的审查义务，且其签订房屋买卖合同后为办理该房过户已做好了前期的准备工作，并已向房产部门申请办理了该房的所有权转移登记，房产部门亦受理了其申请，因此，从这方面考虑优先履行叶天纯的房屋买卖合同亦较为公平。