住房贷款,人们应该选择固定利率还是浮动利率？

坦率地说，这是一个由自己决定的问题，没有统一的答案。

什么是锚的抵押？。

财务术语总是很难理解，所以让我们简单地谈谈它们。

我们手中的抵押贷款的定价方法正在发生变化：以前是由央行基准利率决定的，现在是由LPR决定的，也就是所谓的抵押锚掉期。

例如：您在中国建设银行有一笔20年期的抵押贷款，贷款利率比基准利率高10%，所以您现在的贷款利率是4.9%×（1+10%）=5.39%，所以你贷款的现行利率是由中央银行的基准利率加上浮动利率或贴现率决定的。

现在锚的变化意味着你的抵押贷款定价将转向LPR定价。

根据国家有关规定，2020年1月1日前已发放的商品房贷款，不含住房公积金贷款，需要重新确定。

在调整中，抵押贷款借款人有两种选择：固定利率或低利率定价。

例如，你在中国建设银行有20年期的抵押贷款，贷款利率比基准利率高10%，那么贷款利率是4.9%×（1+10%）=5.39%。如果选择固定利率作为未来住房贷款的定价方法，即以当前的5.39%作为基准，以当前的5.39%作为未来贷款偿还的定价方法，则保持不变。

或者选择LPR定价。

抵押贷款利率定价是指您在未来偿还抵押贷款时，抵押贷款利率的定价由相应的“抵押贷款利率+加点”确定。

例如，在上述情况下，2019年12月，5年期贷款利率为4.8%。因此，未来您的房屋贷款增值点为您的房屋贷款现行利率5.39%-4.8%=0.59%。鉴于一般约定的贷款利率定价期限为一年，您的抵押贷款利率计算如下：去年12月发行的贷款利率+0.59%。

比如今年2月央行发布5年期LPR已下调5BP至4.75%，如果到了今年12月还是4.75%，那么明年你的房贷还贷利率便是4.75%+0.59%=5.34%，低于当前的5.39%.

但是，值得注意的是，低利率定价也可以分为两类：贷款期限超过5年和贷款期限低于5年。区别在于贷款期限在5年以上的住房贷款，新年贷款利率由上一年12月发布的5年期贷款利率+加分构成；贷款期限在5年以下的住房贷款合同由上一年12月发行的一年期LPR利率+加点。

固定利率还是低利率定价？。

回到核心问题，现在各大银行都开始了更换房贷锚的行动。那么人们应该选择固定利率还是低利率定价呢？。

首先，这个问题根本没有统一的答案。更多的是由每个人根据自己的个人情况和未来的判断做出自己的选择。

其次，市场化的过程是权力回归人民的过程。在把权力还给人民的时候，人民也要有“自己做主”的主人翁意识，而不是一遇到什么事就向外人寻求统一的答案。

事实上，从政策的角度来看，此次房贷互换是一个利率自由化的过程。

回到问题本身，虽然没有统一的答案，但在决定是选择固定利率还是LPR定价时，以下三个因素是需要考虑的关键因素，可以作为思考逻辑的参考。

A、未来的利率趋势是上升还是下降？。

一句话：未来市场利率走势是下行还是上行？如果降息，无疑LPR定价更适合中长期住房贷款，以便在利率及时下降时享受红利。毕竟，如果利率是固定的，当利率下降时，它就不能享受红利。相反，如果未来利率趋势是向上的，相应的，LPR也会向上，那么固定利率比较合适，这样可以提前锁定房贷利率，这样当未来利率向上时，你的房贷利率就会保持不变，你就可以享受分红。

以上述情况为例：你现在的按揭利率是5.39%，如果你选择固定利率，你未来的按揭利率永远是5.39%。如果10年后，当利率上升到8%时，我们可以想象低利率水平将在8%左右，毕竟低利率水平更加市场化。因此届时你的房贷利率计价方式是固定利率，不管届时的LPR是8%还是10%，你的房贷利率还是5.39%。相反，如果你当时选择低利率贷款定价，那么你的还款利率将是8%或10%左右。

反之亦然。如果十年内利率降到3%，而你今天选择固定利率，你的利率仍然是5.39%。如果你选择今天的低利率定价，那么你的利率将是3%左右。

B、未来，中国会不会出现通货膨胀？。

如果CPI上升，利率也会相应上升。相反，未来CPI将普遍下行，利率也将下行。而利率的上下将直接影响到你今天是应该选择固定利率还是低利率定价。

C、房地产政策的趋势。

未来中国房地产调控的政策走向如何？因为这将直接影响低利率的方向：当调控收紧时，低利率的利率会上升，即使央行下调利率，也可以有针对性地上升。相反，当监管放松时，低利率债券的利率