加拿大房东的十大流派之四：Freehold House派 L#141（中）
原创：威廉三
书接上回，断片的童鞋请爬楼《加拿大房东的十大流派之四：Freehold House派 L#140（上）》，“选筹”讲完，中篇讲“改造”和“持有”。
（二）改造
1、凤变冰
所谓凤变冰，就是“凤姐变冰冰”，重要的是凤姐，不是冰冰。没有凤姐，就没有冰冰，凤姐的重要性占70%，冰冰的重要性只占30%。巧妇难为无米之炊，凤姐是大米，冰冰是米饭，可见我们所强调的选筹的重要性，选好了凤姐，就已经成功了一大半。
在国内房圈，谓之“凤变冰”；在加拿大，我们叫翻新（Flip）。在三哥看来，凤变冰有三个环节：购买选筹、翻新改造、卖出获利；一个核心目的：短期获利。
选筹上篇讲过了，但凤变冰的选筹还要再唠叨几句。凤变冰的利润70%来源于凤姐，所以我们选筹的秘传心法就是三个字：“老破笋”。“老”就是房龄老，至少40年以上。“破”就是装修差，前庭后院、荒草丛生，厨卫地下、残破不堪，灯光昏暗、门窗漏风。“笋”就是价格便宜，只有标准市场价的八折、七折、六折。我们看重的是城市、社区、房型、户型。我们要的是骨架，而不是皮毛，在外行眼里是垃圾，在行家眼里却是钻石。
第二个步骤就是翻新改造。三哥认为，翻新的秘传心法也就三个字“断舍离”。和收纳哲学的核心理念一样，断舍离在翻新改造中，就是拆掉—全部拆掉，扔掉—全部扔掉。新手容易犯的一个错误是舍不得：厨房卫生间旧一点，但可是当年的豪装，现在还都能用；地板墙砖前房东刚换过没几年，可以再用。错，全部拆掉，全部扔掉。
拆了一半，留下一半的翻新改造就是中间的一张，有人会买这样的冰冰吗？翻新改造就要做彻底，否则就不要做，因为你的核心目的是短期获利，整体设计、格调统一，Top to bottom flip is the best!
第三个步骤是卖出获利。卖出的主动权掌握在买家手中，但弱水三千，吾只取一瓢，只要有一个买家愿意为你的冰冰买单就够了。三哥想说的是卖家要控制的关键：时机。
诸葛亮草船借箭，万事俱备、只欠东风。凤变冰的东风，一样地无比重要。这个时机就是房价上涨周期，就是只有在房价上涨周期中，才可以做凤变冰翻新，短炒获利。刚刚过去的2017-2018多伦多房价大调整，让无数凤变冰的炒房客折戟沉沙。没有“时机”这个东风，一支箭都借不来。
2、长租房
第二种装修改造的目的，是长期出租。在选筹阶段，就要选择适合出租的城市、社区、房型和户型。选筹已定，媳妇已经娶进门了，装修改造只是化化妆而已。至于怎么样选择适合出租的房子，请添加三哥微信（sullivan999），或申请加入他的房产投资微信群参与讨论。
长租房的装修改造，与凤变冰的秘传心法完全不同。这回你要也用“断舍离”来套用就大错特错了。三哥给用八个字概括长租房装修改造的基本原则，叫做“一次成型、丰俭搭配”。所谓“一次成型”，就是所有的改造，统一设计，一次做完。不要图省钱和赶时间，收房先简装租出去，留下尾巴和隐患。所谓“丰俭搭配”是指，有些地方要省钱，有些地方要舍得花钱。至于那些地方能省钱，那些地方不能省钱，房东们就八仙过海、各显其能吧。
3、短租房
短租房主要是指民宿（Airbnb），请参考三哥的文章《加拿大房东的十大门派之二：民宿派》，短租房的装修改造的痛点在于：格调、情怀和温度。民宿房改造，所有重复性的工作可以外包，但所有影响格调、情怀、温度的选择性工作，房东必须亲自上手。具体的细节不再展开。
（三）持有
房屋选筹、改造完成后，将进入漫长的持有阶段。如果说选筹和改造环节是创业，持有环节就是守成。创业难，守成更难。三哥把持有阶段的重点概括成三点：“管好房、管好人、管好钱”。
1、管好房
管好房就是做好房屋的维护管理。Freehold House房屋的维护管理，包括屋顶、水槽、阁楼、地基、门窗、车库、车道、暖炉、空调、园艺等等，具体的维护保养知识，房东们可以自己动手或者找相应专业人士解决。
在这里只提三点建议：（1）勤学。房东要勤学房屋的维护保养知识，几乎所有的元老院房东们，最终都是Handyman。可能，不是所有维护保养工作都要你亲力亲为，但一定要懂得选人、选材、费用等核心要素。（2）借力。一方面要善于借助租客的力量，做好房屋维护。因为租客每天住在房子里，如果他能精心保养，及时处理，甚至承担起维护责任，房东就轻松了。另一方面，要借助好专业维护人员的力量，当你有了御用装修师傅、Hvac师傅、屋顶师傅、电工师傅、园艺师傅、门窗师傅的时候，你就不是一个人在战斗，而是一个房屋维护的军团在战斗了。（3）保险。月有阴晴圆缺、房有旦夕祸福，选好最适合你房屋特点的保险，做个能踏实睡觉收租的房东。房屋保险类别包括财产险、责任险、房东险、租客险等，保险承保的范围涵盖火灾、漏水、盗窃、第三方责任等等，具体细节请咨询你的保险顾问。
2、管好人
管好人主要就是指做好租客管理。要想做好租客管理，三哥给总结了三个字“法、理、情”。
所谓“法”是指要学习运用好《民租法》和《人权法》两个管理租客最重要的法规。民租法共计18章246条，很少人有耐心去通读一遍。但三哥还是建议你至少到LTB网站去看看通知、起诉和收费（Notice/Filing/Fees）栏目，其中N1-N15，T1-T7，L1-L9表格和程序，基本涵盖了涨租、迟付、解约、维修、驱逐、分租、转租等需要的标准表格、起诉流程和收费标准，日常的涨租、迟付、维修等善用这些表格程序，避免损失，减少麻烦。人权法主要涉及在租客筛选阶段和租客入住以后，房东的言行不得触犯”歧视和骚扰”(discrimination andharassment)，包括民族、种族、宗教、肤色、性向、年龄、残疾等。职业房东们可以去参加专门的租务法和人权法培训班，系统学习。
所谓“理”就是管理租客要讲究理智和理性（rational and reasonable），用糙话说就是“大棒加胡萝卜”，始终将主动权掌握在房东自己手中。比如（1）每年的例行涨租，N1通知发出，每年必涨。（2）租客保险必须买，不能商量通融。（3）租客的不合理要求，必须拒绝，例如更换门锁、分租转租等。（4）租客的严重违约、失信和违法，必须曝光追究。
所谓“情”是指房东对租客也要有温情和友情，既要有大棒，也要有胡萝卜。比如：（1）租客出现财务困难，适当地迟付租金和融资方案；（2）及时响应租客提出的维修（maintenance）请求；（3）每2-3月定期上门检查和交流；（4）节日的适当问候和小礼品；（5）租客提前终止租约，给予合乎情理的宽容和谅解；相应地，房东提前终止租约也能得到租客的配合和体谅。
3、管好钱
所谓管好钱，包括三个方面：租金、支出和贷款。（1）管好租金就是按时收租，定期涨租，想办法更换租客增加租金，换思路更新改造增加租金等。租金是水源，“问渠那得清如许，为有源头活水来”，租金水源通畅，支出才有保障。（2）管好支出包括按揭贷款、维修费用、房屋保险、地税、水电气等，做好支出表格，设好自动还款，平衡好账户余额。（3）管好贷款包括安排好贷款的续期（期限选择、利率选择、Fix or Variable），HELOC资金的运作（再投资、抵税设计、回泵-HELOCcombine to mortgage）、贷款加按（Refinace），二抵二贷。
三哥在《加拿大房东的十大门派之三：公寓condo派》中提到，炒房成功的秘诀有三个关键要素：资金、房子和时间，有两个催化剂：复利和杠杆。这其中资金是最重要的因素，而贷款就是资金的最重要来源，甚至你的首付可能都来自贷款。贷款太重要，也太复杂，我们以后会有专门的贷款系列文章，敬请期待。等不及的朋友请添加三哥微信（sullivan999），威廉团队贷款专家会提前为您规划。
下篇是Freehold派的最后一篇，我们讲为什么你的房子卖不掉，为什么你的房子卖不高，怎样才能完美“卖出”房子。会买不如会卖，你选筹买房子时是花钱，花钱的总是大爷，别人来跪你；卖房子时是赚钱，再好的东西，想要卖出去，终究是求人，赚钱都是跪求的。
房市就是江湖，出来混，总是要还的。
（威廉三，2019年6月5日夜）
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