两年前，来自成都的伍女士在上海买了套房，跟房东约定3个月后办过户。结果银行贷款审批晚了，房东一怒之下不光不卖房了，还反手把她告上了法庭。

最终，伍女士不仅丢了房子，还被法院判决赔钱——480万！

房子没买到，反而还要天价赔款，这事听起来简直是天方夜谭。但仔细看一下你就会发现，这个坑，你也有可能踩。

站长今天就来抽丝剥茧地捋一捋。

买房倒赔钱，房财两空

过去很多人只知道期房有坑，如今才发现，二手房同样防不胜防。

2020年5月，出生于1996年的伍女士在上海黄埔区买了一套大房子，180多平，总价1550万。折算下来，房子单价8.2万/㎡。

房子是商住性质，首付款需要50%。也就是说，伍女士得一次性拿出775万元作为首付款。

想要一口气拿出775万，对当时只有24岁的伍女士来说并不容易。于是在5月底，伍女士又跟卖家签了一份合同，将1550万的购房款拆成两部分，其中1490万是房款，60万是给卖家的“装修补偿款”。

说实话，这也算是二手房买卖中的基本操作了。一通运作下来，伍女士的首付款就变成了745万——少了30万。

此后，伍女士再次表现出年轻购房者不成熟的一面。她付款是分批来的，先给了房东100万定金和400万房款，剩下的245万没能在规定期限内给到。

为此，伍女士不得不和卖家再度签署合同，并在合同补充条款中约定了一旦再度逾期，需要赔偿的金额：

1、总房款20%的违约金，以及10个工作日的赔偿金（每逾期1天，需要赔偿总房款的万分之5）；

2、7天内恢复房屋原貌，或赔偿180万装修款。

虽说这个合同对伍女士特别不利，但她定金已经交了，首付款也付了一大半，为了拿下房子，她还是签了。

在约定的截止日——7月31日之前，伍女士总算把剩下的245万首付款补上，顺利收了房，并开始装修改造。

走到这一步，伍女士接下来的任务原本就只剩还房贷了。结果没想到，她首付款是结清了，但银行贷款却延误了——放款比约定期限晚了将近2个月。

这时候，卖家已经不愿意卖房了。因为按他的说法，卖房是为了给妈妈买房，而伍女士逾期付款，导致他的置换计划落了空。

在协商无果的情况下，卖家将伍女士告上了法庭，索要赔偿。

结果很扎心，因为之前签订的合同，法院判决伍女士的转让协议被解除——伍女士最后是房子没了，还得赔付违约金300万、180万的装修款，以及4.6万的案件受理费。

判决结果下来后，房东和伍女士都不服。房东觉得伍女士给自己造成了损失，伍女士觉得自己已经支付了50%首付，不应该解除协议，于是双方都提起上诉。最终，二审维持原判，二审产生的案件受理费2.72万元也由伍女士承担。

一来二去，伍女士房财两空，确实称得上最惨购房人。

两面不讨好，肥了中介

贷款审批延误的事，其实很多买房人都遇到过。

毕竟，影响房贷的因素实在是太多了，时间、材料、额度、政策都会影响到房贷的具体发放时间。尤其是在贷款额度收紧的2020年、2021年，贷款延误的情况并不罕见。

所以，这件事曝光后，大多数人都站在了伍女士这一方，毕竟银行贷款审批延误属于不可抗力，只让伍女士一个人担责，看起来属实过分。

一般来说，如果没有特殊约定，银行放款延误，是很少会由购房者承担责任的。如果卖家非要就银行放款追责，那么只在两种情况下才会得到法院的支持：

一是买家本身存在过错，比如提交的资料有问题；

二是在合同或者别的书面文件里明确约定，超过一定时间银行没有放款，由买家承担一定的补偿责任——比如伍女士签署第二份合同中的约定。

总之，法院是不可能单纯因为银行放款慢就判定购房者过错，甚至要购房者赔房赔钱的。否则老百姓可就都别买二手房了，二手房放款慢是普遍问题。

站长去翻看了裁判文书网的相关文件，发现伍女士在整个购房过程中，存在两个问题：

一、她的确存在过错，首付款就出现了逾期；

二、她跟卖家有约定，如果出现因贷款发放慢出现逾期的情况，她需要在过户之前向中介或卖家以现金的方式支付相应部分的购房款。

所以，这事先不管是不是另有内情，至少从表面信息来看，责任还真在伍女士这一方。

按照卖家提供的证据，伍女士的违约确实给他造成了影响，因为他说自己原本是要给妈妈买新房的，而且卖家在法庭上也提供了证据，显示他第一笔购房款应该在9月支付，结果因为伍女士申请贷款的银行没有如期放款，导致他无法支付。

总之，在这次房屋买卖中，伍女士亏得最大，不仅房子没到手，而且还要倒赔房东480万，承担两次案件受理费7.32万。

而房东虽然没能成功交易，自己看好的房子飞了，但凭空多了480万。一年半的时间，按1550万的本金获取480万的收益，这收益率可是海赚了。

此外，中介也是隐形受益者。1550万的房子，按照总房款的2%收取中介费，也有31万。但中介收了这么大一笔费用，却没有尽到自己的责任，并未提醒伍女士相关风险。

法院判决的主要依据是伍女士和卖家签订的合同，而这份合同明显倾向于卖家，简直一点儿活头都不给伍女士留，字字句句全是让小姑娘担责。也难怪事件曝光后，有网友吐槽这简直像房东和中介做的局。

只能说，伍女士到底还是太年轻，这么大的深坑，也义无反顾地往里跳。

伍女士的血泪教训也给大众提了个醒，以后买二手房还是要找正规中介，一旦遇到胳膊肘明显往房东那儿拐的中介，赶紧敬而远之。

结语

这两年，买房的风险格外多。

一众房企爆雷，导致期房成了地雷阵，很多期房购买者等交房，等到花儿都谢了。而二手房同样是问题多多，尤其是多地出台二手房指导价之后，买房还得看指导价，银行放贷跟着指导价来，一不小心，你准备的首付款就不够了。

现在大家都知道打工人不容易，即便今天拿着高薪，也有可能明天就被裁员， 35岁危机不是说着玩的，二胎三胎更成了勇敢者的游戏。正因如此，买房人的钱袋子也越来越紧了，否则万一断供，怕是后患无穷。

站长也提醒大家一定要严防违约，在合同面签务必慎而又慎，最好找个明白人帮忙把把关。特别是涉及到银行放款时间等不可抗力的违约条件时，不要单纯听信中介诸如“银行放款肯定没问题”的话术，如果你觉得合同中有任何对自己造成明显不利的字句，千万别怕麻烦，一定要求签订补充条款。否则一旦在某个关键点出了纰漏，就有可能像伍女士那样节节败退，几百万付诸东流。

总之，遇到不合格的中介你得换，遇到不合适的合同，你也要学会拒绝。

市场千变万化，买房势必小心小心再小心，谁家的钱也不是大