你好，欢迎来到香帅的北大金融学课。我是北京大学的徐远教授，应香帅的邀请，本周我给你讲一个房地产的专题课。

　　前两天，我分别给你讲了刚需买房和改善买房，今天我接着给你讲养老买房。

　　首先，来说说什么是“养老买房”。说起养老房，很多人可能觉得就是买个房子给父母住。这样的理解，出发点很好，但是很不全面。你可能听说过一个词，叫做“百岁人生”。什么意思呢？就是人类已经全面进入了长寿时代，像我们这代人活到100岁是大概率事件，我们的父母活到90多岁也是大概率事件。你想，当我们60岁退休的时候，还有40年左右的生命。那么养老问题怎么解决呢？而且，随着物价的上涨，还是有一点资产放着比较好，多一层保险。那么养老买房，其实就是老龄化背景下的一个保障机制和资产配置问题，买得好的话，不仅可以帮助父母养老，还可以帮助我们自己养老。

　　什么叫做“买得好”呢？就是要尽量挑选有增值潜力的房产。这时候，就有两个非常关键的问题。

　　第一个，在哪里买，如何挑选城市？

　　第二个，国外的房子要不要买？

　　下面，我给你逐一分析。

　　一、挑选城市的“八大要素”第一个问题，在哪里买养老房？

　　很多人觉得，养老就是在老家县城买，房价还便宜。但是，既然是一份老有所依的资产，你就要考虑它保值增值的潜力。这时候，城市的发展潜力就是你首要的考量。

　　这个问题，我和我的博士生做过系统的研究，我给你简单地梳理一下，决定城市房价的八大要素，供你买房参考。为了便于你理解和记忆，我把这八大要素分为两类：第一类是“常见的已知要素”，第二类是“不常见的关键要素”。

　　先来看常见的已知要素，这四个要素分别是：第一，城市规模（用GDP总量或者人口总量衡量）；第二，人口流入；第三，人均收入（用职工名义平均）；第四，土地供应。这些因素在有关房地产的讨论中，你会经常看到，代表着一个城市的发展水平，人口吸附能力，收入水平和住房供应，都是影响房屋价值的重要因素。

　　这些因素虽然常见，但是它们的重要性你不要低估。

　　比如说城市规模，是影响房价的最重要因素，这一条虽然简单，但是非常重要。为什么大城市房价高，小城市房价低呢？因为一个城市的规模，是资源聚集能力和城市管理水平的最重要指标，再加上城市发展的网络效应，大城市的发展潜力和稳定性都会比小城市好得多。

　　再比如，人口流入这一条也非常重要，一个城市外来人口多，房价就高。北京、上海、广州、深圳这些大城市，就不多说了，房价很高，外来人口也很多。

　　除了这些人们熟知的大城市，还有一些中小城市的人口流入也很多。比如说，珠三角的东莞、佛山、中山这三个城市，虽然是中小城市，但是地处粤港澳的大湾区，区位条件非常好，工业基础也好，发展潜力大，那么就吸引了大量的人口流入，这些城市的发展潜力和房产保值增值的潜力都非常大。

　　刚才说的是四个常见的“已知因素”，我们来进一步说说四个不太常见的“关键因素”，了解这四个因素非常关键，可能会成为你选择城市的胜负手，这四个因素分别是：

　　第一，儿童数量的增速。数据分析发现，一个城市学龄儿童的增速越快，房价就越高，房价增速也越快。比如说这些年深圳的房价涨得非常快，除了刚才说的原因之外，还有一个重要的原因，就是深圳的学龄儿童的增速是全国最快的。有多快呢？过去十几年，深圳的学龄人口增长超过300%，不仅是全国最快的，而且比第二名厦门多2倍，比第三名北京多3倍。这样一来，你就明白为什么深圳、厦门、北京这些城市的房价涨得那么快了。如果家里有个小孩要上学的话，买房就变成了刚需，你就不会再犹豫。而且买了之后，其实是一举两得，不仅解决了孩子的上学问题，房产还增值了，你绝对不会后悔的。

　　第二，上市公司的数量。这一点非常有意思，一个地区上市公司的数量是这个地方经济活力的一个重要指标。你知道，我国的公司上市是非常困难的，要过五关斩六将，耗时好几年的时间，而且最后，还要过一个叫做发审委的那个会。你经常听说是“每5家公司过一个”，或者“每6家公司过一个”，上市之难由此可见一斑。一个地方，如果上市公司数量多的话，就说明这个地方的公司质量好，经济活力好。

　　数据显示，上市公司最多的省市分别是广东、浙江、江苏、上海，然后是北京、福建、山东、湖南，这8个省市也是经济比较活跃、房价上涨潜力比较好的地区。

　　第三个要素，财政收入。财政收入这一条也很重要。为什么呢？因为我国很多地方的经济统计数据不一定很准确，但是财政收支的数据是很靠谱的，经济真正好的城市，它的财政状况也比较好。数据显示，我国有7个省市的财政状况是比较好的，分别是上海、北京、深圳、广东、浙江、江苏和福建，而其它省市的财政状况都处于赤字的状态，也就是入不敷出。一旦入不敷出，地方政府就很容易大量卖地，对房价形成压力。

　　第四个要素就是服务业占比，也就是一个城市经济当中第三产业的比重。我们的研究表明，服务业主导的城市，发展潜力大，而且在经济下行的时候，能够对抗经济下行，比工业主导的城市表现要好，它的房价上升的潜力也比较大。在我国经济增速下行，经济转型这个大背景下，服务业的这一特性就尤为重要。

　　好了，刚才说的是决定房价的八大要素，也是我们挑选城市买养老房的八大因素。这八个因素放在一起，我们就完全可以理解，中国各个城市房价的高低。你买房的时候不妨列一个单子，一样一样地比对。在比对的时候，不仅要注意前面四个常见的“已知因素”，更要关注后面四个不常见的“关键因素”。

　　二、国外房产投资：看起来很美下面我们来说说应该如何看待在国外买房养老这个问题。

　　很多人都听说，国外很多大城市的房子比国内还便宜，与其买国内这么贵的，为啥不买国外便宜的呢？那么对于这个问题，我恰好也做过系统研究，我把主要的发现给你概括一下，其实就是三点：

　　第一点，国外的房子其实不便宜，很多国外的城市一眼看去房价比国内的一线城市要便宜很多。可是这些大城市，其实只有几十万人口，相当于国内的地级市，和国内的地级市相比，还是很贵的。比如说亚特兰大是美国的一个大城市，但是人口只有50多万，房价是一平米2万多。如果和国内一个50多万人口的城市比，那还是很贵的。

　　第二，和国内可比的城市比，国外的房价其实更高。比如说纽约、洛杉矶这样的大城市，市区人口有好几百万，都市圈人口一两千万，和国内的一线城市是大致可比的。这样的城市，房价就比国内贵很多。纽约、洛杉矶的房价差不多是北京、上海的两倍。

　　第三，国外的房子投资收益率并不高。像纽约、东京等大城市的房产，不但价格贵，而且持有成本非常高，投资回报率并不高。比如说纽约，房价大约是北京的2倍，名义上的房租收益率有4%以上。但是，扣除了房产税、保险费、管理费等等之后，最后也就2%左右，和国内一线城市的房租收益率是差不多的。而且考虑到国内房价的增长潜力，其实国内房产的投资价值更大。

　　其实有一个简单的逻辑可以告诉我们，为什么国外买房投资不太靠谱。我们现在是处在一个资金富余的时代，国外的资金也在到处寻找投资机会。前两年，欧洲的国债收益率甚至是负的，就是比零还要低。那么如果国外的房产有很高的收益率的话，早就被专业机构、富豪们买走了，等我们去买的时候，可能又是“接盘侠”了。所以，普通家庭去国外买养老房，其实是不太靠谱的。

　　不过话说回来，少数高净值人群的资产很多，在国内已经有很多套房子了，那么在国外买房不是为了增值，而是为了投资组合的分散，是为了在全球分散持有资产。那就是另外一种考虑，另当别论了。

　　今日概要：

　　1. 在长寿时代，养老买房不仅仅是为了居住，更重要的是买一份资产，是老有所依的一份保障；

　　2. 挑选国内城市买房养老，要考虑八大因素，分为四个常见的已知要素和四个不太常见的关键要素；

　　3. 国外的房子并不便宜，投资回报率也不高，投资价值并不大。