第四章-私募REITs实务
第一节 产品设计
•目前私募REITs的发起机构有3类：融资型、资产负债表型、套利型
•基础资产应当符合《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》等相关法规的规定，且不属于负面清单范畴。
•基础资产的3个核心财务指标：净现金流NCF， 贷款价值比率LTV，偿债覆盖倍数Debt-to-Service Coverage Ration DSCR
物业价值=NCF/资本化率
LTV=贷款额度/物业价值
偿债覆盖倍数=NCF/当期贷款还本付息总额
•基础资产投资级别从两个角度判断：资产的稀缺性，资产的通用性
通用性、稀缺性较高，且现金流状况较好的资产类型可进行私募REITs融资
通用性、稀缺性较高，但现金流状况一般的资产类型，可进行CMBS，并可考虑加入一定主体信用补足
通用性、稀缺性一般，但现金流状况较好的资产类型，可通过将资产打包分散风险的策略进行REITs或CMBS融资
通用性、稀缺性一般，且现金流状况一般的资产类型，进行REITs或CMBS融资的难度较大，需加入主体信用补足
•常见的资产重组手段包括：直接购买，出资设立，资产划拨，分立
•目前国内发行的私募REITs主要直接或通过契约型私募基金份额、信托受益权等间接持有项目公司股权，进而持有基础物业产权。
“资产支持专项计划+信托受益权”的双SPV结构是私募REITs的可选结构
•交易结构：交易结构设计，SPV结构构建，增信措施，税务筹划，退出安排
•产品方案设计：发行规模，融资期限，分层结构，本息支付方式，含权条款
贷款价值比率也成抵押率，即融资规模与资产价值之比
采用公募REITs退出方式的过户型私募REITs， 通常采用3+x的期限设置
抵押型私募REITs，通常采用18年或更久的期限设置，同时每3年设置一次开放期，并附投资者回售选择权和票面利率调整权
第二节 操作流程
• 准备阶段：内部决策，中介机构选择，基本融资要素确定
• 执行阶段：中介机构尽职调查，交易分解起草及讨论，内部流程履行
• 监管审核阶段：私募REITs审核流程：1，交易所事前审查；2，取得交易所无异议函后发起设立资产支持专项计划；3，专项计划成立后5个工作日内向基金业协会申请备案；4，管理人持备案证明办理交易所挂牌转让；5，专项计划存续期间进行日常报告；6，专项计划终止后向基金协会报告
• 销售与发行阶段：确定目标投资者，路演推介，定价，发行方式（招标发行，簿记建档）
•备案上市阶段
•后续管理阶段
本文为-林华 主编，中信出版集团出版的《中国REITs操作手册》阅读笔记，仅供学习使用
