记住！买房的核心不是房价，而是你的负债！ | 小巴学理财

原创 2016-12-07 巴九灵 吴晓波频道

文/巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

前些天，吴老师写了一篇文章《在大理的你，请好好呵护北京的房子》【点击此处阅读原文】，小巴的朋友圈和微信群里都纷纷感慨：看来还是应该在大城市买房子啊。

对于买房，大家似乎有一种观点，认为我们的投资渠道太少了，为了抵御通胀，保卫自己的家庭资产，我们要投资房产。

比如小巴的不少朋友不喜欢买股票，认为买房是一种比买股票更好的投资方式，过去10年买房子的人赚了很多钱，但是买股票的都亏死了。

这算是一种误解，很多投资品，只要施以一定的投资策略，增长率完全不弱于房产。10年前上海的房价是1万多，现在大概是4-5万，10年之间翻了两番，平均到每年，增长率在15%左右。

而小巴去年11月份写过一篇文章【点击此处阅读原文】，经过仔细测算，在过去10年中的各个阶段，通过定投的方式买入优质的中小市值企业的股票或指数基金，投资收益率维持在15%左右并非难事。

尽管如此，过去这些年普通人投资赚钱，主要靠的还是房子。

一方面当然是因为股票的波动太大，而大部分人往往要等到市场的热浪扑到脸上才意识到资产的价格已经涨起来，跟进去接了个盘，耐不住寂寞割了肉离场。

另一方面则是因为，在所有的投资品类中，房产有一种其他投资品所不具备的特殊属性——它天然带着杠杆，会让其增长伴随着财富的乘数效应而放大。

我们来算一笔账：

你买一套100万的房子，如果未来5年，这套房子的价格平均每年涨10%，出租一年的租金为2万。

那么这一套房产平均一年的收益则是房价增值和租金之和：

100*10%+100*2%=12万

年收益率为12/100=12%，在这个收益率下净资产翻倍需要6年左右。

如果你想买两套房，除了100万给这两套房做首付，另外再以4.9%的房贷利率贷款100万。出100万，贷款100万，买两套房，这其实相当于是一套房子是全款买，另一套房子是全部贷款买。全款买的这一套收益和上面算的一样，12万一年的收益，另外一套全贷款房子的收益也是12万，但这份收益是有利息成本的：

100*4.9%=4.9万

综合下来，年收益率（12+12-4.9）/100=19.1%，在这个收益率下净资产翻倍需要3.8年。

在加了1倍杠杆的情况下，财富的增长率从12%放大到了19.1%。如果是按照2倍杠杆，首付100万，贷款200万买三套，则一年200万房贷的利息成本为9.8万，三套房子的总收益为36万。

综合年收益为（12+12+12-9.8）=26.2%，净资产翻倍仅需要2.7年。

为方便起见，以上计算不包含税费，但现实的房产交易会含税费。

通过贷款这个杠杆放大增长率，就是这其中并不深奥的道理。只要全部贷款的这一套总收益为正，那么就是合算的。换言之，加杠杆是否合理，仅取决是否满足一个前提：

贷款杠杆的投资收益 > 利息等成本

过去这些年，买房子比买股票更好的原因，就在于此。理论上，只要符合这个条件，任何资产都是可以实现这种效果的，即便是炒股、做金融衍生品投资也是一样。只不过，虽然这些投资品的收益率可能远高于房产，十年几十倍甚至上百倍的股票也有诸多案例，但它赚钱的难度远高于房产，借钱的成本也高于房贷。

买房，是普通人为数不多的、以非常低的利率、借到一大笔钱的机会，它的门槛就是一套房子的首付钱。

同时，“中国的房子”这个产品本身正在发生剧烈的迭代更新，房产品的进化速度快追得上手机了。你十年前买的房子差不多或许是诺基亚的E系列，现在开发商卖的房子已经是苹果iPhone6了。

很多人喜欢问：现在是不是投资房产的好时机？似乎只要我回复“是”或“不是”，他就可以找准时机，买房暴富，但这个问题其实一环套着一环，非常考验见识。未来房子并不是不能投资，但是很显然，它已经成为一门需要好好研究的课程。