民宿是一门好生意么?

原创2017-08-15🏡老钱说钱

受朋友H邀请,周末去了趟天津。在五大道一栋别墅里住了2天,舒服极了。

空口无凭,先上图吧:

共5张,向左滑动看图

我住的房间是第2张,但最好的房间是第4张,之前是一个军阀女儿的闺房。整栋别墅是军阀买给女儿的嫁妆。

今年3月,H和其它几个朋友把别墅整租下来,翻新装修后,上个月开门迎客。

我还蛮吃惊的,4个月就能把别墅装修到这个地步,执行力可以的。

H说,这个别墅的房东是一个朋友的远方亲戚。2004年,房东花了160万买下一整栋。虽然不知道现在市值多少,但H估计2千万挡不住。

因为我对民宿实在太感兴趣了,这两天和H聊了蛮久,也算有了一个大概认识。

结论是:民宿算得上小而美的好生意,但房子得是自己的。

介绍一下这门生意。

不算一楼的半地下室,整栋别墅一共8间房+院子+露台。

为了保证每间屋子都有独立性,H硬是把别墅改成了4个客房+4个独立卫生间。

也就是说,每个客房,都配有十几平米的巨大卫生间(如图5)。

总装修费60万左右。整租5年,每年租金26万。算上清洁费和水电费等,每年的固定成本在28万左右。

目前三个主要接单渠道分别是:途家、Airbnb、小猪,比例大概4/4/2。

那么,整个别墅的盈利公式是这样的:

现在往里面添数:客房总价按照1800元算,入住率算60%(目前试营业一个月大概这个水平),酒水利润2万左右。

最终我算出的结果,营收为41.4万,总利润13.4万左右。

因为前期还有60万的装修投入,想要收回成本就需要5年左右。

当然,这么算很粗暴,忽略了一些收入来源:

别墅的楼顶露台和半地下室都可以承包party,这些都可以产生收入,并提高酒水利润;

由于房子装修得太好,已经收到一些租场地拍写真和影视剧的订单,这些都能变相地提供入住率;

此外,在五大道拥有一栋别墅,这本身就是件很酷的事儿,也会接触到很多有趣的人和潜在机会;随之而来的幸福感,也不是钱能衡量的。

在中国一线城市投资房产,不用太关注租售比,很难超过2%。大家更看重的是升值预期和卖出;

如果是在旅游城市投资房产,我倒觉得可以考虑一下民宿。只要装修有些品味,把租售比提高1~2个点还是可以预期的。

H的别墅,如果没有租金成本,现金流还是超级可观的。凭借这个流水,在天津炒房简直无敌。

如结论所说,如果是自有房产,民宿可以算一门好生意。

我之前还介绍过几个小生意:

👉一个真实的小生意样本

👉租房也能变成一门好生意

👉想做点儿小生意,怎样才能做到极致?

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