买酒庄可以贷款吗？
贷款比例是多少？
酒庄的盈利是否可以用来申请贷款？
——相信大多数有意向购买酒庄的投资人或多或少的都希望可以用贷款，谁不是呢？投资人们或许从中介那里听到了各种各样的承诺，但是做贷款的时候依然遭遇重重困难。
这篇文章，回答：为什么你贷款那么难。
在很多投资人眼中，购买一个酒庄跟购买市区的一幢别墅，一间公寓，并没有什么区别。同样是一块土地，上面有一个或者多个建筑，不同之处只是面积大小而已。他们买别墅或公寓做贷款的时候，请估价师做一个估价，再向银行提交一份收入证明，贷款就水到渠成地批下来了。因此，他们认为贷款买酒庄想必也是差不多的，更何况还有酒庄经营的收入，贷款应该更容易吧？
事实上，这样的理解很可能是片面的：
有的小酒庄，或者小葡萄园，是庄主在退休，或者选择田园生活后，出于爱好而建立的。酒庄就是家，而酒庄的土地注册用途也可能是民用。产量、游客等等可能都不是这家人的主要考虑。还有一些有小规模生产和经营的酒庄，虽然土地注册使用方式为商业性质，但是其商业几乎可以忽略。这样酒庄的与一个住宅没有什么本质区别，在酒庄没有明显溢价的时候，其贷款也确实可能和一般的住宅贷款差不多。
大家可以参考一下博士点评过的Wagga Wagga Winery，这个酒庄就属于这种类型。
然而，精品酒庄中更多的类型是自成体系的小商业，其土地注册用途往往是商业或农业，又或者是混合用地。购买这类酒庄的贷款需要的是商业贷款，与住房贷款相比一般有：利息更高，预付款更多，贷款时间更短等特点。因此用住房政策来套自然是不适用的。商业贷款本身并不是贷款买酒庄的难点。难点在于：大多数投资人对于酒庄这种商业的不熟悉，在申请贷款时忽略了很多重要的因素——比如说酒庄的商业议价。
这篇文章就来重点地聊一下，酒庄商业贷款的正确打开方式。
贷款机构到底看重什么？
事实上，在银行等贷款机构看来，无论你想贷款买个别墅还是买个酒庄，其性质都是抵押贷款，因此流程也是差不多的。不过一般商业贷款和住房贷款是由不同的部门负责的。总体来说，贷款机构在审核抵押贷款申请的时候考虑的主要因素有如下几个：
购买人的还款能力；购买人的预付款和可抵押资产；要购买商业的类型和位置；要购买的商业物业的出租条款。
下面博士将分别介绍这4大因素是怎样影响你申请贷款购买酒庄的。
1. 购买人的还款能力
澳洲银行等放贷机构主要考虑影响还款能力的因素包括：
收入：
澳洲境内的缴税工资收入；
澳洲境内的生意缴税收入；
澳洲境内投资物业的租金收入；
即将购买的酒庄的租金收入；
其他形式的澳洲境内缴税收入
支出：
你和你的家庭在澳洲的生活开销；
你的信用卡额度（折算为开销）；
你的任何贷款（车贷、房贷等）；
你的任何其他开销
相信有能力投资酒庄的投资人，不会因为买了酒庄而减少自己的开支，降低生活的品质。因此这里主要影响还款能力的就是缴税收入的多少。需要注意的是，放贷机构通常不考虑以下类型的收入：
任何形式的澳洲境外收入；
酒庄收购前的经营收入；
没有完税记录的任何澳洲收入；
根据你提交的收入和支出材料，贷款中介或者贷款机构，通过他们预设的贷款计算器来计算你的还款能力——从而决定你的贷款上限。不管你买什么，你最多可以借这么多。
值得注意的是：很多贷款机构声称可以为海外投资者申请到商业贷款。考虑到现在澳洲各大银行对于海外收入讳莫如深的情况，博士建议：海外投资人可以尝试申请澳洲本地贷款，但不应依赖这些贷款来完成收购。能贷出来最好，贷不出来也有全资成交的准备。
2. 预付款和抵押资产
预付款一般包括“合同押金”（Deposit）和“成交时自己付的余款”。合同押金根据卖家的要求从5%-30%不等，但是最常见的是总价格的10%，通常需要在交换合同的时候支付。
余款则一般需要在交换合同后60天内支付以完成收购（NSW是42天）。预付款与成交时间都是可以和卖家沟通的——博士会在以后的专栏专门聊这个话题。
总价 = 预付款 + 需要的贷款
毫无疑问，预付款越多，需要的贷款就越少。如果需要的贷款超过了你的贷款上限，你应该考虑提高预付款的比例，当然，你也可以提供更多的收入证明。
特别需要注意的是，即使你的贷款上限大于等于需要的贷款，贷款机构还需要考虑你提供的抵押资产的价值。
假设你的贷款上限不是问题，
用民用住房抵押，通常可以贷款到住宅估价的80%，甚至到95%；
用酒庄抵押，通常可以贷款到酒庄价值的50%-70%。
不过，贷款机构考虑的酒庄价值≠酒庄价格！
酒庄价格 = 土地和物业价值 + 商业议价
银行考虑的可以用于抵押贷款的酒庄价值，有且仅有，土地和物业的价值。
商业议价，通常是由卖家基于其经营收入来定价的部分。这一部分议价，往往包含诸多不确定因素，是买家最不容易判断价值的部分。也是贷款机构不予考虑的部分。
如果你没有意识到酒庄的价格里面有商业议价的成分，卖家也不会主动告诉你，而银行只会在估价之后告诉你说：对不起，你的估价不够。
由于你支付的酒庄价格，几乎不可避免地，包含了商业议价，而银行又不会为这一部分议价提供抵押贷款，因此你的预付款里面必须要把这一部分议价包含进去，以避免错误估计贷款数量造成不必要的麻烦，甚至损失。为了更清楚地说明这个问题的重要性，博士举一个简单的例子如下，
假设你打算收购的酒庄报价$1000万澳币，经过估价分析，其土地和建筑的估值为$600万，那么其价格构成为，
$600万土地&建筑+$400万商业议价
如果你的还款能力很好，银行按照70%的商业贷款上限贷款给你$420万。那么，你还需要支付58%的预付款——而不是你预计的30%。这里面的缺口高达$120万澳币。
不幸的是，很多酒庄投资人都陷入了这样的误区：他们看中了一个酒庄，急急忙忙的签下了合同，然后期待用银行贷款来提供60%-70%的合同款，成交前夕却痛苦的发现还有上百万的资金缺口。最后不得不临时想办法解决，造成了不必要的经济损失。
3. 要购买的商业的类型和位置
银行等贷款机构对于申请商业贷款的商业做在的行业与位置都有很多的考量，却往往不会告诉申请人。如果贷款机构有任何顾虑，小则压低你的贷款比例，或者压低估价；大则直接拒绝掉你的申请，不给理由。
每家贷款机构都有些行业不想碰，而有些行业是所有机构都不想碰；
有些行业正在经历低谷或者转型，贷款机构也不愿意冒险；
有些贷款机构不考虑某些区域的某些行业；
贷款机构会将某些区域划入借贷黑名单；
贷款机构不喜欢有特殊地契的物业（如历史遗迹等）；
贷款机构不喜欢高自然风险的区域；
其他任何贷款机构任性不喜欢的...
总之，这是个不能一概而论的因素，请专业的贷款中介帮你把关是个不错降低风险的办法——因为他们能接触大量的贷款机构，告诉你一些贷款机构不会告诉你的事情。
4. 要购买的商业物业的出租条款
租金在前面说收入材料的时候已经提过了。之所以要单独拿出来说是有原因的——很多投资人错误的依赖酒庄的收入作为还款能力证明，而租金几乎是唯一被贷款机构认可的酒庄收入。租金收入包括但不限于，
将葡萄园全部或部分租给其他酒厂——通常这类租金会由部分成品酒支付，因此可能没有现金收入；
将品酒室出租给其他品牌——这通常意味着现金收入，以及不去经营自己的品牌；
将餐厅（如果有）出租出去——这通常意味着现金收入，即使不是你的品牌却很可能依然与你的酒庄品牌绑定在一起；
将酒店（如果有）出租出去——这通常意味着现金收入，即使不是你的品牌却很可能依然与你的酒庄品牌绑定在一起；
其他可能的长期出租形式。
这些租赁合约提供的稳定收入，都是银行认可的收入来源，可以被用来计算你的还款能力，并提高银行认可的你的贷款上限。在这里，博士再强调一下，重要的事情说三遍：
收购前的经营收入不能用来做收入证明！
收购前的经营收入不能用来做收入证明！
收购前的经营收入不能用来做收入证明！
非租金的经营收入决定了卖家的商业议价。对该数据的错误判断会直接影响还款能力计算，以及对该酒庄商业价值的判断。因此是一个非常重要的不容忽视的问题。
5. 其他可能影响贷款的因素
贷款人的信用不良盈利模式单一贷款人不提供个人担保贷款人缺乏相关经营经验管理团队缺乏相关经验整体或者行业金融风险其他贷款机构的放贷偏好
虽然申请的是抵押贷款，但是银行等贷款机构也希望投资的是一个好生意，而不希望借款人经营不力导致收回贷款困难增加。因此如果上述某个条件触动了贷款机构的某个敏感神经，你的贷款难度也会增加。
有针对性的准备，比如准备一份详尽商业计划书，提供尽可能详尽可靠的收入证明，请一位有丰富经验可靠的贷款经纪人等，都可以更好的控制这些风险。
本期结语
"It's not really you and me buying the property, it's the bank"
当你申请贷款的时候，无论是住房贷款还是商业贷款，请记住上面揭示贷款本质的话，你就会明白为什么你的贷款申请不顺利了，
你以为是你在买酒庄——却没意识到是银行在买
你以为你的收入很高——却没意识到银行可能不认可
你以为你签的买价银行就要接受——却没想到银行只认可他们认可价值
顺便回答一下开篇的3个问题：
买酒庄可以贷款——海外收入申请人慎重
贷多少——还款能力，抵押物价值商业议价是关键
酒庄的收入——除租金外不可以用来申请贷款
关于购买酒庄的抵押贷款，博士的靠谱建议如下，
1. 关于收入
工资也好，生意也罢，又或者租金还是其他什么的，只要是缴税收入就是好收入，多多益善；
非缴税收入可以考虑用来提高预付款比例；
2. 关于抵押物
用住宅抵押是优选——利息更低，贷款时间更长，贷款比例更高；
用酒庄来抵押需要注意可以用来抵押这一部分的真实价值——注意剔除生意的那一部分溢价。
原文链接 易博士：为什么你贷款这么难|专栏·酒庄
