很久以前，金陵城中秦淮河畔新开了一家怡红院。在怡红院营业的第一天，店主迎来了第一位客人。为了留下良好的形象，从此财源滚滚，店主保持极高的服务热情，要姑娘们殷勤一些不计报酬，且设下了好酒好菜来招待这位贵客，让他享受到空前的待遇。
这家怡红院新开不久，苦于资金短缺问题，店主无法购买崭新的设备，因而怡红院内部的设施大都从二手市场中购得。然而，虽然设备陈旧了点，来这里的客人也不会看得如此仔细。姑娘们的热情周到，这位客人享受酒足饭饱之后，心情十分愉悦。
安顿好一切之后，客人带着红月回到客房，准备好好乐呵乐呵。 正值冬天，室外天寒地冻飘着小雪，室内温暖舒适有一火盆是主人早已经备好的，客人躺在软绵绵的床上，和月红玩起了sm，一番云雨过后二人便进入了梦境。然而，仅仅是片刻时间，二人便被屋内的对话声惊醒。
这样的对话来自于一对男女，他们互相不停地责问对方爱不爱自己。
虽然，这样的絮絮不止的对话声甚是烦扰，但是倒也稀疏平常。因为，怡红院内部的房间仅隔之以纸窗，街边声响动静都可轻易听见。
也许是一对恋人酒后于路边争吵，这位客人心中想到，于是，他朝四周看了看，探索声音的来源。短暂的寂静之后，室内又响起了同样的对话，声音微弱，那女人的语气变的凄然幽怨。
在这样寂静的夜晚，女人的声音越发的清晰。客人被女人的声音搅得睡不着，只好起身点了一盏油灯，在房间内巡视起来。可奇怪的是，打开窗棂，向下望去，路边却也不见任何人影，心中升起一丝恐惧，再回头看看躺于床上的月红竟然睁着眼睛，纹丝不动。
此时，这位客人只觉后背一凉，浑身禁不住地哆嗦起来。室内，那女人的声音就在他的耳边呢喃不停，搅得他心中愈发惊恐起来，甚至不敢动弹。此时，他发现声源来源于刚刚用来捆绑月红的麻绳，正是这根麻绳发出了令人惊恐的对话声。
客人被吓得脸色苍白，连行李也来不及收拾，迅速下楼告诉了店主事情的大致状况。听了客人的这番话，怡红院的店主心中虽不高兴，但还是解释道：“客人，我们为您提供了好酒好菜，听响动我们的当家月红一定也卖了不少力气，大概因为您喝得太多玩的太甚，身心具疲做了一场噩梦吧。”
不管店主如何解释，这位客人还是不愿意继续呆在这里，他迅速结了账便离开了这家怡红院。店主看月红迟迟不下楼，于是上去，只见月红已经用麻绳上吊，眼珠突出披散着头发，舌头伸出半截，双手痉挛如同枯枝，双脚上翘指着天空，悬于半空却能佝偻着背，死相再不敢多看一眼。主人大惊，却不能声张，怕是那个刚离开的客人做的坏事，不能报官，此事传出去哪还有别人敢来，借了不少外债才开起这家店，不能就此黄了。店主独自将月红扛下，将麻绳留在原处，趁着夜黑将她尸首藏到地下的酒窖里，酒窖凉爽，可以待几日有车马来运垃圾一并运走。
第二天，怡红院又来了一名客人。深夜，店主又听到了同样的抱怨，第二个客人所说的情况与第一位客人一样，店主担心陪他的月娥有什么意外，赶紧进房，看到她正玩弄着手上的麻绳，似笑非笑嘀咕着什么，店主抢了麻绳给她一个巴掌，月娥这才清醒过来，看此情景，怕是真有蹊跷。
店主决定亲自一试，独自住在这个房间，却不敢灭灯。夜半时分，店主醒来，不知火烛何时熄灭，黑暗中听到了断断续续的对话声。这时，店主才明白房内确实有莫名其妙的对话声，而这对话声却来源似在窗外，又似在床前，飘渺于半空，甚是吓人。好容易挨到天亮，店主离开怡红院，去栖霞山找灵珠先生来捉鬼。栖霞山上，林葱草密处有一个道观，名为逍遥观，灵珠先生云游四海正好暂住这里，不过他的名声早已经家喻户晓，尤其是他在洛阳被斩首扔进黄河之事更是奇谈。店主到了逍遥观，送了贡品香火钱，请灵珠先生出山，不巧的是，先生刚刚离去，道观里的道人送给店主一把剪刀，说是灵珠先生离开前特地交代的，若有人来寻他，递上剪刀就可回府。店主半信半疑拿着剪刀回去。
店主不知这把剪刀作何用处，只放在身边，叫了月娥一起来到房间过夜。月娥是他从徽州带来的姑娘，生的标致，本有非分之想，却因为这夜有所惶恐提不起别的兴致。本没有睡意却在朦胧中卧床入梦，三更时分，店主从噩梦里猛然惊醒，看到凄凄惶惶的月光前，月娥已经上吊，青面血眼和月红死相一样，惊慌下店主没了主意，忽的想起灵珠先生的剪刀，随即拿出将麻绳剪断，月娥扑通一声倒在地上。店主将月娥也移到酒窖不敢声张。再回房查看，那上吊用的麻绳粗了一圈，细想最早麻绳是两股搓成，现在却变成四股，看来是每害死一个人就多出一股绳，想必那作恶的都是这条绳子。店主拿了剪刀，将麻绳剪成碎带，免其害人，再用火烧了。
店主去旧货小店问店主那麻绳的来历，方才知道，事情原委：
城东有一大户人家，姓袁，世代从商做贩盐的买卖，大儿子袁成凌娶了一位官家小姐，本来门当户对，不过这个袁成凌的父亲袁戒虚是个好色之徒，竟然垂涎儿媳妇的美貌，他将儿子打发出去经商，在一个月黑之夜里用了迷烟将她奸污。女人整日不乐，又遭婆婆打骂，待袁成凌回来她将自己的委屈一一告之，袁成凌责问父亲反被怒骂不孝，说他听贱妇妖言祸乱袁家。袁成凌不敢违背父母之命要休了妻子，妻子蒙冤背了不孝不从之名，上吊自尽了结此生。袁家只说女子突发重疾匆匆下葬，设了灵堂给官家一个交代。此事未完，袁家从此生意大衰，变卖家产，旧货小店的店主就去搜刮了一二，麻绳就是其一，想必这个麻绳就是女子自尽时所用，被缠了恶灵。
怡红院店主，听罢这个故事，有意去袁家大院瞧一瞧，天正阴沉，细雨连绵，路上瞧不见几个行人，袁家大院竟已破败，不过一年前的事。他问旁人，告知此乃鬼屋，无人问津，又问袁家父子去了哪里，旁人指一指后山，年初时，全家老小无一例外全部去了鬼门关，因为无人下葬，官府命人在后山找一空地草草埋了。往后山望去，云烟袅袅，乱树杂草，细雨里听不得半点鸟鸣一丝虫叫。
店主再到逍遥观，还了剪刀，灵珠先生已经归来，只见先生右手少了食指和中指，待道人将剪刀递与先生，剪刀化作双指，店主甚惊，再三跪谢。
怡红院下的两个尸首被店主拉去袁家后山，在松土处埋了，无人知晓。从此生意兴隆，夜夜笙歌。
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