最近，上海楼市被一则《上海买房反赔490万》的新闻刷屏了，成交要么是一场精心的策划，要么实力不够运气来凑，显然，后半句成了买家伍女士的真实写照，一时间，有同情买家的、有痛骂中介的、还有散布阴谋论的，但细思整个过程，背后的过程其实更值得每一个买房人去反思。

2020年5月17日，伍女士通过中介，和卖方范先生等达成了一套180.09平米的房屋转让协议，伍女士先期支付了100万元定金和400万元购房款。

2020年5月30日，伍女士和范先生等签订1490万的房价合同加60万的装修补偿款，总价款为1550万元，卖方提前交房，伍女士则需要在2020年6月30日之前完成首付745万元。

然而，伍女士未能按期补足首付余下的245万元，双方不得不在7月2日再次签订补充条款，这次约定了惩罚条款：从2020年7月1日起至付清之日止，以245万元为本金，按每日万分之2.73支付给利息损失。伍女士须在2020年7月31日前一次性支付上述费用，如未按期支付，则房屋买卖合同自动解除，伍女士应偿付违约金（合同总价的20%），且赔偿范先生等原有的装修损失180万元。

这次协议后，伍女士在7月13日缴清了逾期付款的利息，并完成了745万的首付，剩余745万元尾款，将在8月30日过户前全部付清。

没想到，伍女士的购房尾款，因为银行审批延误再次逾期。

2020年9月15日，范先生等发出了律师函，告知伍女士收函3日内付清尾款，如仍然不付，他们有权解除合同，并要求赔偿违约金及装修损失等。9月30日，由于伍女士仍未付款，范先生等要求伍女士搬离并归还房屋，并偿付房款总价20%的违约金，房屋装修损失180万元等。

2020年10月29日，伍女士在上海某银行申请的745万元贷款额度审批成功，要求继续履行合同，但此时卖方已经不愿出售，并将伍女士告上法庭。

2021年6月25日，上海市黄浦区人民法院做出一审判决：伍女士的房屋转让协议被解除；必须在判决生效10日内搬离房屋，如逾期将按照1000元/天追加支付房屋占有使用费；伍女士要赔偿违约金300万元、房屋整修费180万元，承担案件受理费4.6万元。

一审之后伍女士和范先生等都进行了上诉，上海市第二中级人民法院在2021年12月1日驳回上诉、维持原判，伍女士将承担案件受理费2.72万元。

伍女士的买房经历着实心酸，但从中我也看到了几点值得我们反思的地方！

反思一：盘清自身财务状况，明晰交易节奏！

作为买家，在购房时请一定要时刻关注自身的财务状况，当你还在看房阶段时或许还可以对支付细节模棱两可，但一旦锁定了房源目标，这时候你就要开始盘算你的可支配资金和进出账周期，现阶段手上的可支配现金、固定投资的解冻时间、他处资金的挪用周期等，你每一笔钱的到账时间都与你的付款节点息息相关！

显然，这是伍女士犯的第一个也是最关键的一个错误！事件里，伍女士购买的是一栋位于黄浦区的不限购公寓，约定合同价为1490万加60万的补偿合同，共计1550万，按照约定，伍女士须于6月30日前支付合同价的50%，即745万，才能进入贷款审批环节，而伍女士在支付了第一笔500万之后，将余下的245万压缩在一个月内付清，结果自己的现金流状况被严重高估，导致了第一次违约，也成为了整个暴雷事件的导火索。

反思二：谨慎约定违约条款，别把余地变成绝路！

违约条款的目的是为了保障双方的利益不会因为对方的违约而受到损失，但是当一方要求的赔付远大于自身的损失时，必然会对另一方造成不平等，这就需要双方不断的博弈和权衡利弊。

在本次的约定中，范先生向伍女士补充了以逾期金额的万分之2.73计算日息，为期一个月，作为时间成本的补偿合乎情理，而接下来的违约条款中，先不说需要复原的装修值不值180万，就另外支付总价20%的违约金，再加上第一笔费用中的100万的定金，卖家就违约这件事上已经锁定了590万的保证金，而仅仅付出了1个月的时间成本而已，至此，一份原本只是为了保障双方利益的合同在双方的努力下已然成了捏在卖家手里的一张定期支票，这也成为了卖家最后宁愿对簿公堂也要中止交易的诱因！

反思三：关注市场和政策，随机应变！

无论你处在交易的哪个环节，都要对这个市场和政策有所了解，未来是不确定的，你永远不知道等待你的是什么，所以，一定要给自己留余地和plan B。

伍女士不光没有接受第一次违约的教训，应该对贷款的时间周期也不是很了解，不限购公寓首付达50%可申请贷款审批流程，而伍女士直到7月13日才完成首付，此时应重新盘算一下时间节点，第一时间调整尾款的结算时间并至少预留3-4个月的审批等待期（2020年），事实上，银行确实也是在3个月后发出了审批通过的消息。尾款支付时间的错误预判也再次暴露了伍女士对贷款和政策缺少基本的认知。

反思四：理性看待和认清中介在整个交易的过程中定位！

伍女士通过上述3个的错误，就这样把自己一步步逼入了绝境。有很多人会指责中介，拿了佣金却在整个过程当中没有起到一个正向的引导。对不起，你可能对中介有什么误解，为什么中介要在双方签定合同的时候收取佣金而不是过完户呢？因为中介的职责通过提供房源和买卖双方真实、有效的信息，以达成撮合双方交易，所以到这里，中介的工作其实到此结束了，至于后面协助办理贷款、协助过户等都属于有偿的延伸服务，只是近期行业内卷越发严重，所以这些就作为提升客户粘性的增值服务一起打包了，但你要清楚的是，不是每个中介都那么专业，也不是每个中介都愿意义务承担责任来给你提供建议的，更何况很多中介连税费都不一定算得清，这里无意贬低中介这个行业，但事实就是如此，所以你真的相信他们有能力在动辄百万的交易中为你出谋划策、排忧解难吗？

反思五：无论你是买家还是卖家，找个专业的“自己人”为你出谋划策吧！

一个什么都不懂的伍女士外加一个水中介，真的是负负更加负。而反观卖家范先生这边就要聪明的多，在后期的庭审当中，据说双方从第一次签定转让合同开始，卖家这边全程都有律师顾问的参与，也难怪网友里会出现阴谋论，仅一纸合同、一年的时间，卖家就净得590万，说他是一场精心的策划也并不为过。房子关乎人生，交易更须谨慎，希望大家在这件事上，能够吸取家训，当你举棋不定的时候，找个专业、可靠的代理人或律师，只要能为你排忧解难，不求飞来横财，但求化险为夷吧！