投入7000亿，全球最大填海造城项目，如今变成这样了？

原创南洋小强2021-04-01 16:07:28

2017年中旬，笔者还在新加坡大士工业区的办公楼里，抬眼就能看到柔佛海峡对面的巨大建筑工地，拉满沙子的大车连成一条足有几百米长的长龙，沿着海岸边日夜不息的蠕动，海岸线以肉眼可见的速度向大海深处蔓延。

不远处矗立着几十台塔吊同样在日夜不停地工作着，夜晚的施工灯光把地面照成白色，打桩的声音不绝于耳。

计划投资1000亿美元（约7000亿人民币），建造四个人工岛，占地面积20万平方公里，可容纳30万人口居住，建造周期15年。

永久产权，岛上免税店，直通新加坡的独立海关，新隆高铁设立高铁站。

建筑外墙长满植物，全城地面都是公园，地面看不到车辆穿行。‘新加坡旁，森林城市，享受新加坡的繁华和马来西亚的经济实惠’这是2017年开始充斥在包括央视在内的国内各大主流媒体的营销广告，据说那一年的广告费就耗资近20亿。

怀着无比的好奇心，笔者曾四次探访森林城市。眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了。

一场著名的谈话

森林城市的起源要从一场著名的谈话说起，2013年春天的一个下午，碧桂园创始人杨国强与中国平安保险集团董事长马明哲在一场高尔夫球赛间隙交流，时年58岁的杨国强向同龄的马明哲请教了一个管理问题，“你管理平安万亿资产，有什么秘方？”马明哲说：“我能有什么秘方，就是用优秀的人。我这有很多年薪千万的人。

回公司后，杨国强安排时任碧桂园人力资源总经理的彭志斌说：“我给你30个亿，你去给我找300个人来。”彭志斌极具执行力，按照杨国强要求，截至目前其已经为碧桂园招聘了1122名博士。“

这场谈话开启了碧桂园扩张式发展的序幕，2014年，在国内战场所向披靡的碧桂园就举起了海外扩张的大旗，一落子便是要建一座城市。

海外开疆拓土

2014年刚进入马来西亚的碧桂园，受到马来西亚政府的热情欢迎，称之为马来西亚当年最成功的招商引资项目，并为之大开绿灯。而实际情况是柔佛苏丹占有森林城市公司40%的股份，因为森林城市建造用地的拥有者就是柔佛苏丹。

据一位森林城市内部员工描述，森林城市刚开发时期，湿地里面无路可走，到处是毒蛇和毒虫，人根本进不去。只能靠机械砍树填土，强行开辟出一条土路直通海岸边，而这条土路在2年之后便变成了一条连通外面的柏油马路，全长近5公里。

1000多个碧桂园项目员工从国内抽调到马来西亚，几十个国内大型建筑承包商参与，上百个施工队伍，几万个农民工在这边开荒填海的土地上热火朝天的日夜赶工，工程进度几乎是一天一个样。

类似国内住宅地产的开发模式，森林城市首先完工的建筑并不是住宅，而是一栋五星级酒店和一个号称亚洲最大的房屋销售展厅。这些建筑的开工到完成竟然用了不到一年的时间！

“五星级”酒店住进去的体验不能用“糟糕”来形容，简直是噩梦。空调的噪音让你无法睡眠，空气中弥漫着油漆气味，开裂的瓷砖、发霉的壁纸以及突然会冲进来的服务员。

销售场面

但是，随着巨额营销费用的投入，2015-2017年，森林城市可谓家喻户晓，来马来西亚看房的大巴车一辆接一辆，大多数是穿着华丽的中国大妈，中国大妈购买力惊人，仅2016年，森林城市就实现签约销售额200多亿。据内部员工透露，当年的碧桂园项目员工的年终奖拿到手软，据说最少的也是半年的薪水。

建成后的森林城市

按照碧桂园的总体施工计划，2014年-2018年需要完成第一个岛屿的建设，第一个岛屿上的住宅项目一共分为11个地块，分别为P3、P4、P5、P26、P27、P29、P30、P31、P32、P40、P62。截止到现在，第一个岛屿还没有完全开发完成，已完成开发的住宅套数大概30万套。

新加坡的发难

2017年，新加坡突然发声并知会了马来西亚政府，表示森林城市项目建设已经影响到新加坡一侧的海洋生态环境，并出示多项海洋生态监测数据。

森林城市方面多方斡旋，奈何国内所向披靡的沟通策略不太好使，新加坡不为所动，并警告要上告到国际环保组织。

无奈之下，森林城市在2017年开始采取海洋生态补救措施，此项花费竟高达6000多万人民币。

新加坡的发难并不止于此。

森林城市的销售宣传里面，新隆高铁站建设和直通新加坡的独立海关都是极为重要的卖点，也是项目的价值所在。而在2018年，这两项均被新加坡官方否认，而新隆高铁在2018年马来西亚单方面终止合同后，建设开工也无限期延后。

2018年开始，森林城市对外销售再不提及高铁站和独立海关的事，但是销售大厅沙盘上的海关和高铁站表示也悄悄地撤掉了。

折戟金海湾

金海湾住宅项目位于马来西亚新山市中心，是2016年碧桂园在森林城市区域之外开发的面向新山本地用户的住宅项目。

金海湾外景图

宇宙级房企降临一个还不如国内三线城市繁华的小地方，自然信心十足，手到擒来。高周转打法果然让小地方的人目瞪口呆。2年多的时间，一片高大的住宅楼拔地而起，提前交付业主。然而结果却砸了碧桂园在马来西亚的牌子。

本地业主举横幅维权，横幅里面赫然还有“无星级的家”这样赶国内业主时髦的用语。新马市场很小，一个金海湾让碧桂园名声扫地，遭到大量业主维权和退房，据说交付前的销售率超过80%，而交付后的销售完成率却变成50%。

爱屋及乌，金海湾的失败也影响到森林城市，本地业主谈森林而后怕，极少有本地业主购入森林城市的房子。

销售的滑铁卢

2017年下半年国家发布资金外流管制政策，企业及个人资金出境需要审批。一夜之间，海外置业潮突然就冷了下来，钱出不去了，就连原来已经交了定金的房子后续款项都难以支付。造成大量业主要求退款。

森林城市的销售也同样面临巨大冲击，原先占销售比例90%以上的国内置业者一夜之间消失了。

“公司氛围一夜之间不一样了，主要领导们关起门来开了几天的会”一个内部员工回忆道。而最后的应对策略一方面是把营销方向转向大陆以外地区，在新加坡、香港、台湾、韩国等地设立销售中心，另一方面暂缓新地块的开工时间。

而最终结局是行情持续下滑，一年不如一年。大陆以外的营销，花了钱却收效甚微，销售难见起色，新地块的开工时间也是无限期拖后，最后落得不了了之，近乎烂尾。

繁华之后

如今的森林城市经国家外流资金管制风波、马来西亚大选、新冠疫情之后，工程施工已完全停止，已建成住宅约30万套，50多栋住宅楼，一栋40多层的写字楼，一栋五星级酒店，一条商业街，总体完成了第一个岛屿规划的70%。就此繁华落幕，后续发展难以预料。

如今的森林城市

笔者曾在晚上参观过森林城市的住宅区，一片漆黑的，几乎没有入住。仅有几个亮灯的住户不是公司本身的员工住宿就是参建的施工单位员工租住的房子。

夜晚的森林城市

2020年末，80%的左右的员工已经遣散回国，留下的主要是物业和部分营销人员。

有钱人的梦想还是圈钱的游戏

森林城市建设之初，公司对外宣传的时候多次提到，这个城市是杨国强老板的梦想，要建一座理想的城市。

杨老板理想的建筑设计效果是 “地面上看不到一辆车”，现实却是不同地块间的马路上到处可以看到车，原来设计的轨道交通现实中根本就不存在。

小区内密集得令人咋舌的楼间距，可见容积率限制在这里根本就不是事。

密集的楼栋

从开发设计到销售针对的都是中国业主，似乎早就是设计好的运营策略。情况发生改变，销售无奈开始转向国外业主时，发现人家根本就不买账。

后记

森林城市的失败固然有政策因素原因，但是其中也折射出中国地产企业出海水土不服的情况，文化的无法融合成为失败的根本所在。

马来西亚的一位学者曾这样评价森林城市：建设过程中连一根铁钉都是从中国运过来的，何谈有助本地经济发展。

走进森林你看到的多数是中国人面孔，外籍保安向你行标准的中国军礼，无处不在中文标示，国内照搬过来的建筑设计，都让你感觉仿佛走进了某个国内的社区。

我们真心地希望可以看到中国地产企业在海外取得成功，可以打败日韩的地产公司，让外国人对中国住宅产品竖起大拇指。然而这不仅仅是撒钱就能实现的事情，我们需要做的还有很多。

文/ 南洋小强