近日，有媒体报道，有部分银行对房地产行业新增授信和房地产开发贷业务更为谨慎。同时，有消息称，在严监管背景下，信托公司地产融资业务更趋审慎……但作为房地产开发商存量地产消耗的重头戏——长租公寓却在资本的道路上一路绿灯，畅通前行。

其中的原因不仅仅是庞大的市场，更为重要的是各具特色以及带有“房企”特色的运营方式吸引资本的加入。

3月13日，“中联前海开源-保利地产租赁住房一号一期资产支持专项计划”(下称“保利租赁住房REITs一期”)成功发行。这也是国内首单完成发行的房企租赁住房REITs。

2018年2月，“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”(下称“碧桂园租赁住房REITs”)获得深圳证券交易所审议通过，由碧桂园控股有限公司(“碧桂园集团”)联合中联前源不动产基金管理有限公司(“中联基金”)共同实施，产品规模100亿元，采取储架、分期发行机制，优先级评级AAAsf。

碧桂园租赁住房REITs是国内首单达到百亿级规模的REITs产品，亦是租赁住房领域最大规模的证券化产品，此款产品的审批通过，不免又为正在如火如荼发展的租赁住房市场又增添了一笔催化剂。长租公寓，可谓“钱”景可期。

1 房企融资难 长租公寓成“救星”

Financing difficulty for housing enterprises

房产调控以来，房企的融资难度越来越大，资金面偏紧成为常态。2017年房企的融资总规模为8046亿元，较2016年年下降达28%。其中原因在于房企的主要融资来源之一——公司债融资规模在17年发生大幅滑坡，公司债融资总规模为437亿元，较2016年全年下降90%。因此房企17年至今在融资端能明显感到压力，但各自旗下的长租公寓板块却影响其微，成为企业重要的融资现金进入端口。

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备注：外币融资统一按融资当月月末汇率换算为人民币，监测数据不含开发贷和一般银行贷款

2 利好多 资产证券化与授信频亮绿灯

Green light all the way

碧桂园租赁住房是租赁住房领域最大规模的证券化产品，该项审批的通过，意味着长租公寓在资产证券化尝试方面取得了阶段性进步。

此前除碧桂园之外，各大房企也在纷纷尝试资产证券化。如保利地产设立了总额50亿元的长租公寓REITs，招商蛇口则搭伙建行设立了总额200亿元的长租公寓CMBN产品，目前均已获批发行。未来各项减免的相关政策也会随之出台。

而作为长租公寓的另一项融资方式——银行授信，在目前看来也是持续给予房企有力支持。从2017年10月30日中信银行与碧桂园签署合作协议开始，建设银行、工商银行等陆续进军租房市场。建行与万科、保利等多家房企合作，给予包括万科、保利和佛山市建鑫住房租赁有限公司在内的签约主体合计超过1500亿元意向性授信额度。

无论是资产证券化还是银行授信，政策层面都给予了较大利好，成为房企融资的较好渠道之一。

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3 房企2018主打歌——长租公寓

The main song in 2018

2017年以来，国家和地方政府纷纷出台租赁市场利好政策，越来越多的房企切入长租公寓领域抢滩租赁市场，房地产经纪机构和房企争相抢食租赁市场的万亿元蛋糕，甚至多家标杆房企把这一业务板块定位为主航道业务之一。

在房企长租公寓方面，较早在长租公寓领域试水并且发展不错的地产商当属万科， 2018年2月23日，万科总裁郁亮在2018年第一次临时股东大会上表示在长租公寓业务方面，未来3年希望还能继续保持中国第一，能够提供30万间以上的长租公寓。

碧桂园2017年已在北京、上海、广州、深圳、武汉、厦门等一、二线城市落地项目，并且推出自己的长租公寓品牌BIG+碧家国际社区，计划3年内运营100万间，年租金收入达240亿元，力争做国内最大的资产运营商。

龙湖将长租公寓业务上升到集团战略发展层面，成立“冠寓”运营公司，至2017年底成功开业逾1.5万间。

绿地将长租公寓纳入发展战略。

旭辉领寓计划未来5年打造20万间公寓，并进行IPO上市。

政策支持、金融支持、房企对于长租公寓的重点布局，多重因素会进一步刺激租赁业务的飞速发展。

可能今年市场缺钱，房企缺钱，日子不好过，但作为租赁业务发展方向的长租公寓不缺钱。

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4 房企主要长租公寓运营模式

Long - rent apartment operation mode

► 运营模式一：开发运营

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盈利模式：公寓所有者(主要是房企)成立专门的运营团队，负责存量房或新建租赁住房的运营，为租客提供租赁和增值服务，获取“资产增值和租金”。

代表企业：万科、龙湖、招商蛇口。

项目来源：(1)招拍挂拿地新建。各城市租赁土地供给加大，房企通过招拍挂拿地为租赁业务获取房源;

(2)已有自持资产。房企可以利用自有资产尤其是盘活闲置资产(如万科的泊寓长阳半岛等);

(3)收购+持有运营。部分房企收购一线及热点二线城市的核心区域或具有成为核心地段潜力的项目，然后自持，未来依托城市的发展潜力，可获得较高的租金回报率和土地增值溢价。

优势：房企拥有大量的存量房源;融资渠道丰富且成本较低;依托经验在存量房新建和改造方面具有成本优势。

劣势：对长租公寓所需要的线下销售和租客需求掌握少，经验不足。

► 运营模式二：资产托管

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资产托管： 部分持有资产的房企选择不自建运营团队，而是与专业长租公寓运营商战略合作，即为资产托管。

盈利模式： 房企将公寓托管给运营服务商进行出租和租后管理，承担房屋维护费和装修费用，享受资产增值和租金收入;运营商负责公寓运营，支出一定管理成本，为租客提供租赁和增值服务，赚取托管费和租客增值服务费。

代表企业：保利、绿城、阳光城、复星等房企。

项目来源：同为房企，来源同上。

优势：借助运营商的品牌和运营经验，可以在短时间内快速开拓市场、保障收益。如保利与优客逸家、阳光城与寓见公寓的合作。

劣势：长租公寓的运营业务移交给运营商，运营和盈利均依赖运营商，不利于房企自身的长租公寓运营能力和精细化管理水平的培养。

► 运营模式三：运营服务

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盈利模式：从资产所有者处承包公寓，对房屋进行标准化装修，并且负责出租其间的运营和维护;向房屋所有者缴纳固定租金，赚取租金差价和服务费;而资产所有者享受资产增值和固定租金收益。

代表企业：优客逸家、寓见公寓等长租公寓运营商为主;房企以开发运营和资产托管两种模式为主，仅有少数项目采用此模式(如万科东山月府泊寓项目项目为回迁房，但房屋所有者不以此为唯一住所，属于闲散资产，万科泊寓与集体签订了15年租期后运营)。

项目来源：无自有资产。

优势：通过输出专业运营能力，扩大市场份额，有助于扩大品牌影响力、提升运营能力。

劣势：房企若采用此模式，将受限于自身的运营能力，与YOU+、魔方公寓等专业长租公寓运营商相比专业能力不足。

► 运营模式四：代建运营

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盈利模式：房企受土地所有者/使用者的委托，提供土地规划、建造和运营服务，向所有者缴纳固定租金，收取租客租金和服务费，赚取租金差价和服务费;土地所有者需要支付房企建筑费用，享受资产增值和固定租金收益。房企担任代建+运营的角色。

代表企业：旭辉等房企。

项目来源：土地所有者提供。

优势：获取房源，房企采用代建运营模式可提前布局租赁市场，更快、更便捷的进入租赁市场;比运营服务模式增加了代建环节，提供土地规划、公寓建造以及租赁管理等全流程服务，为实现长租公寓业务的全产业链奠定基础;且可以通过先期介入拿地阶段，判断地段是否适合打造长租公寓，通过设计施工阶段满足租客需求，不需要后期改造。

劣势：代建环节受委托方制约;且房企在运营长租公寓方面较专业运营商能力悬殊(此点同运营服务模式)。

盈利难是目前长租公寓运营最大难点，但也有不少的房企纷纷表态短期内不会对自家长租公寓有盈利要求。加之目前种类丰富的金融产品的帮助，对于房企来说，首先应该确保短期的生存，存活以后才能看到盈利。目前可以预见的是，长租公寓的长期盈利性以及市场规模是可观的。

综合自：中国指数研究院、东亚投资

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