在中国，攒钱买房子可谓是人生的一件大事。可是，当你签合同的时候是否仔细的看过合同的每一个条款，是不是当你拿着合同询问置业顾问其中的某一个疑问条款时，被置业顾问回答“这是我们的制式合同，每一家都一样的，这是不能修改的”，笔者在购买人生第一套房子时，就碰上过类似的问题，奈何那时啥也不懂，本着从众的心理，结果在后面交房的时候问题百出，起诉开发商，又因为合同里种种款项，导致维权困难重重。下面我就针对开发商购房合同中的常常出现的经典语句，给大家提个醒。
“违约金总额不超过房屋总价款的百分之二”，该条款对于违约金设置了最高额的限制，这就导致开发商可以在无限期逾期交房的情况下，却仍只用支付不超过房屋总价款百分之二的限额违约金（该违约金却明显仅能弥补购房者短时间内的损失，比方说200万买的房子，违约金最多仅为4万，如果开发商无限期延迟交房，购房者不仅要在每月还贷的基础上，还要有租房费用，就算在中国的二线城市，4万的违约金也仅仅只能维持一到两年的租房费用），因此，从情理上可以理解为，该条款极大免除了开发商逾期交房的违约责任，但却严重损害了购房者的权益。
那么，从法律角度来看，该条款违法吗？如果出现了开发商无限期交房，法院真的会按照合同判罚吗？
回答这个问题之前，首先跟大家解释一下，什么叫“格式条款”，格式条款又称为标准条款，是指开发商为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款具有不变性、附合性，也就是说，格式条款的内容是不能改变的，购房者只能或是同意格式条款的内容与开发商订立合同，或是拒绝接受格式条款的内容而不与开发商订立合同，而不可能与开发商协商修改格式条款的内容。因此，当你拿着合同询问置业顾问其中的某一个疑问条款时，被置业顾问回答“这是我们的制式合同，每一家都一样的，这是不能修改的”。但《合同法》从维护公平、保护弱者出发，对格式条款的使用加以限制。首先，提供格式条款的开发商有提示、说明的义务，应当提请购房者注意免除或者限制其责任的条款，并按照购房者的要求予以说明；其次，免除提供格式条款开发商当事人主要义务、排除购房者当事人主要权利的格式条款无效。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条的规定，在违反合同法第三十九条第一款时，只有同时具有合同法第五十二条和第五十三条规定的情形之一或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，才能认定该条款无效。“违约金总额不超过房屋总价款的百分之二”显然是限制开发商的责任，并不是免除其责任、加重对方责任或者排除对方主要权利。因此，该条款属可撤销条款，不属无效条款。也就是说该条款是具有法律效力的，这也是开发商的法务部合理利用法律，规避企业风险的常见招数。
那么，当真的遇到开发商无限期交房，损害购房者利益时，购房者如何规避合同中的条款要求，维护自己的正当利益呢？
根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款的规定，开发商在限制其违约责任时，应采用合理的方式提示（文字、符号、字体等特别标识）购房者注意格式条款。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第九条之规定，购房者如果认为开发商对双方签订的《商品房买卖合同》补充协议中“违约金总额不超过房屋总价款的百分之二”的条款未尽到提示和说明义务，则依法可以行使撤销权。
所以，购房者可以据此先依法申请撤销该条款，然后再根据开发商延期交房对于自己的损失举证维权。切不可以该条款为无效条款为由申请法院维权。
