作者：原永鹏；文末有超长彩蛋

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为了响应住建部《关于规范房地产经纪服务的意见》的号召，今日北京链家确认，将对现行二手房交易服务费的收取方式和标准进行调整，一是收费标准从目前房屋成交总价的2.7%统一下调至2%；二是费用由买卖双方各承担1%。

关于双方出中介费的命题，很多中介公司在全国已经有实践先例。对客户的购房心理上产生较大的安慰作用。此政策一出，按照链家的房源占有率，我预计短期内北京的房价会上调。简单的说，羊毛出在羊身上，消费者是羊。让业主掏一半中介费，业主肯定不愿意，所以必然会将这个损失转嫁到消费者上，谁有定价权，谁就能主导市场。

北京买房比大多数人想象中要简单很多，了解下自己当下和未来的能力，区分出需求和欲望的关系即可。

我们的生活在一路打怪升级，如果你觉得一件事很难，其实绝对多数困难都是想象出来的。我对做事的态度是：如果你着手做一件事，对此事做全面洞察，做好目标设计和规划，你会发现很多事情，从现状开始推演一遍，成与不成，自有答案。

在京买房需要几个条件，连续五年不间断的社保记录或北京户口或北京市工作居住证（北京绿卡），连续五年社保只能买一套，北京户口或者北京绿卡才能买家庭二套房。

我在字节跳动工作时如期拿到了北京市工作居住证，拿到工作居住证后的一周，2020年11月25日深夜，历时40天， 拥有了北京的第一套房。

点击图片阅读《30岁这一年我在北京有家了》

按照原计划，我准备在2024年换大房或者再买一套房。

今年七月底的一个深夜，我预感到房地产市场已经到了阶段性大底，辗转反侧，跟叶子畅想未来。周末临时起意，约了链家的同事，带上叶子，锁定户型，看了几套房，盘点了一些手里的资金后，2023年7月29日，一次性谈判成功，历时一周，拥有了北京的第二套房。

第一套房是两居室，刚需自住，第二套房是地铁口的一居室，做投资使用。两套房子都在南四环新宫地铁附近，房型好，空间利用率高，共投了500多万，按照我的规划，到2025年，预期收益100万左右。

两次买房从规划到行动到落地，由40天缩短到一周，大幅提升了效率。记得买第一套房时，我们跟业主从晚八点聊到凌晨成交，在寒风中，所有人聚在一起，对着镜头拍下了珍贵的合影。签第二套的房的时候，我随便套了件T恤，穿着拖鞋直接下楼到链家门店里，聊了不到一小时就签了。事后我才在群里跟家人说：“就跟下楼买个菜一样。”

不是凡尔赛式发言，是因为确实如此。没有什么仪式感也没有什么成就感，也没有即将入住，共建美好生活的幸福感。这套房给我带来的最大启示是，作为投资标的，它失去了中国家庭对于“房”这个居住概念的美好期待，回归了混凝土本身。

这篇文章的主旨在于分享我决策买房的思考，避开大量的思辨和求解过程，直接给出结论。主要讨论买不买房、在哪买房、如何买房的底层逻辑和实操思路。

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【1】买不买房

如果规划长期在京，刚需上车就好。房屋的所有权和租赁使用权，在带给人的安全感和幸福感上有天壤之别。北京租房的成本很高，租房租金大概率可冲抵一半贷款。很多北漂人的薪资乍听上去很唬人，可减去房租收入，交通成本等，看看可支配收入所剩无几，要避免跌入虚假收入的陷阱。

如果你判断时机是对的，借钱杠杆也要买。在购物行为里面，多数都会被定义为消费，而购房被定义为投资。

【2】在哪买房

影响决策的要素很多，很多人都在这个问题上投入了最多的纠结，其实大多数纠结都是因为贪心造成的，我们想要的太多。想便宜、想离地铁近、想周边商圈好、想通勤时间短等。

大可不必，你只需要找到那个影响你一切决定的首要条件即可，在我看来是：预算。

“在哪买房”这四个字的先决条件根本不是“在哪”二字，而是“买”字。

以预算为导向，计算当下你能拿得出来的全部购房款是多少，根据首付比例和你的家庭稳定收入为依据，计算可承受的借贷杠杆，对你可购买的房屋总值进行估算。

估算之后，你就知道自己可以“在哪”买房了。

先决因素搞定后，我们再对其他因素排个序的话，我的看法是：评估升值潜力＞地铁交通便利度＞距离公司的通勤时间＞小区环境＞商圈。很多和我同期买房的朋友，并没有增值，而我的这套房涨了50万左右，这跟升值潜力息息相关。

先说一个前置性结论，买房子本质上就是买地皮。房子本身不值钱，一堆瓦片泥土而已，它的价值主要取决于建在哪里。

怎么评估升值潜力呢？主要在于未来的3—5年有没有想象空间。可观察周边地区的土地是否有留白，政府是否有规划招商引资、建学校、修地铁、盖商场、公园、写字楼、医院等等。对北京而言，学校、地铁、企业是影响房价的最相关的要素。学校和地铁和企业的本质是教育、出行和就业，这是国家级的关键词。企业会带来相当大的虹吸效应，比如西二旗，望京，亦庄这几个位置的房价增长，跟产业集群密不可分。

至于商场、公园等等，只是一种生活方式，有非常多的替代性，不是潜力值的核心。

距离医院的距离只需要打车30分钟到就可以，不作为核心参考项，毕竟看小病不需要大医院，看大病的时候，人们更在意对口医院，而非近处的医院。虽然医疗也是国家级的关键词，但是在房产研究院的给出的7大影响数据里面，医院距离对房价的影响程度最小，主要是因为医院带来了交通拥堵、潜在细菌传播和一些心理层面的干扰。

其他的潜力评估方法，可以观察一下该地区现有市场的流动性如何，流动性即生命力。可以回溯一下该地区历史成交的高点和低点价格，判断此刻的房价处于怎样的趋势中，顺势而为。

【3】如何买房（没有买房规划的可以跳过）

①全景地图：打开线上找房的软件如贝壳找房，选择按地图找房，你可以清晰地看到任何目标区域的单价，用你的总预算÷单价，可大概评估出你可选的房屋面积。

②通勤时间：观察目标区域距离你和家人公司的通勤距离是不是在接受范围内。

③锚定区域：选出3—5个目标区域实地考察，考察交通，对照地图考察小区，查房型，历史成交信息等等。

④委托中介：找一个你信得过的中介公司，找一个你喜欢的面相的经纪人，把你的需求和你的预算清晰地告知对方，请对方协助你分析市场。一定要相信专业的人能给你带来专业的价值，越贵的服务，越替你着想。高手可以给出最优解，他们会影响你的决策，会帮你洞察到更适合你的房，与业主间的有效沟通，撮合出效率最高的生意。

以上只是一些思考的逻辑，本质上还是要根据自己的实际情况，结合自身需求选择自己未来的家。买房是我们一生当中做的最重要决策之一，它可能牵扯到多个家庭的全部积蓄，影响了你将来很多年的生活环境和生活方式。它的流动性弱，所以决策成本很高。要有充分的知识储备，做好对市场的全面洞察，多跟有经验的人取经，多跟专业的人学习，专项学习，交流研讨，把所有的细节都考虑到后，当断则断。

建议一开始时，千万不要贪大。对于重资产的置办，要以发展的眼光来看待事物变化，避免那种伪长远眼光做出的“一步到位”和“百年大计”的选择，让自己落入重资产陷阱的路径依赖中，难以跳出。

出于对市场经济制度的敏感，在我买房后的一周，国家就出台了大量的货币政策和房地产认房不认贷的房市政策，帮我确认了这个房买入属于绝佳时机，因为救市意味着宣布了市场底的到来。

第二套房子买了之后就租出去了，成了一个房东。确定性的年化投资回报率是2.5%，在北京来说租售比非常高，按照我对这个房子的预期，两年后卖掉能赚40万，年化收益率10%，是比较可观的收益水平。

每做对一件事，就能越接近事情的真相。事情做多了，做对了，人生就更通透了。新的规划随之浮出水面，2025左右，我将在北京再次置换购房，为了实现影院+手办屋+健身房的配置，快乐生活，为了更美好的居住。

  彩蛋  

2020年，我带着妻子在深夜来到新宫，夜探地铁旁一个败瓦残垣的小区。小区里面的路都是青石铺出来的，杂草从石与石的间隙窜出。小区外面的主路两旁都是施工工地，用斑驳的墙和铁皮来区隔遮挡。道路蜿蜒，路上行人三三两两，偶尔经过的大货车满载石头，轮胎翻滚溅起灰尘。那个时候的新宫像极了荒蛮之地，我们在白天探查的时候，发现这里连共享单车都寥寥无几。

后来我们在距离地铁3公里的地方，找到了这个小区，只是它的房产性质决定它更适合全款客户购买，非全款用户需要交特别高的税费。而我准备的钱本来只够70%的首付，如果想买下这套房，还差80万。当时双方家庭为了我们，已经倾其所有了。

于是我列了一个excel表，把朋友们按照亲疏和财力两个选项分成了3批人，然后按照批次挨个触达，求助了60多个人。有人忽略，有人拒绝，也有人直接把我删除。我几乎不开口求人，这次求人事件，算得上是我而立之年遇到鲜活的至暗时刻。

最终，我还是幸运的得到了一些人的帮助，他们五千、一万的凑，甚至不惜贷款也要借给我，在他们的帮助下，我安家了。人贵有信，此后一年不到，便还清了所有债务。

三年前，我对这里充满失望，也充满想象。

三年后，不计其数共享单车出现在大街小巷，八车道的主路平坦宽阔，19号地铁顺利开通与4号线交汇，成为双地铁始发站。回迁房高楼林立，豪宅项目建筑鳞次栉比。丰台大悦城拔地而起，跟万达广场对立呼应，规划建设16000亩的森林湿地公园已经开放1期。

这里便是我们安家的地方，曾经放眼望去皆是荒芜，满目疮痍。可建设者自强不息，在空白上抒写诗意，让未来充满生机，跟我们的人生一样。

END