2016年7月25日 Lee公子 文 于重庆 （7月27日有增改）
本人结合养老机构的选址实践，总结一下养老机构的选址要点和物业要点。
首先是养老机构的区位选址。
其实要点很简单明确，就是三条：
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能够快速导入人口（意味着必须是一个成熟区域，有5万以上的常住人口基础，不能接受旅游区或无人入住的新区）。
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良好的公共交通条件（有公交车或者地铁、轻轨等多种公共交通可达，不能接受仅私家车可达的区域）。
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物业3公里范围内有二级以上综合医院（必须是已经建成的医院，不能是规划中的医院）。
以上三点是养老机构经营必须的大前提，必须全部达标，再进入物业查勘环节。任何一点不能达标，都会构成经营中的大硬伤，除非有什么强势、特殊的资源导入，否则都不用继续浪费精力往下谈了。
在满足区位选址之后，需要亲自现场查勘物业。关键要点如下：
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物业规模是否达标（根据企业自身的发展战略和产品线定位，判断物业规模是否太大或者太小。物业太小运营成本高，收益有限；物业太大投入成本过高，入住周期长，盈利回现压力过大。）
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物业独立性
与周边居民、商户的关系 -
消防条件
逃生通道位置、宽度、与房间距离 逃生通道使用的独立性和数量 一次消防条件 -
物业出床率
柱距与物业进深 临窗面与采光条件 -
物业进入性条件，出入口人流、车流情况
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物业改造量
外立面与幕墙改造 消防改造成本 内部隔断 空调加装 电梯加装 厨房 天花板防水与漏水 地板承重 -
物业的垂直交通
电梯数量（必须有2部以上） 担架电梯的安装位置 -
地下面积
地下室规模 地下室功能和用途 是否计算租金 -
相关配套
配电房 宿舍位置 隔油池 化粪池 是否有条件建气体房 …… -
附加价值
前庭后院 花园面积 天顶空间 附送可用面积 高层高的楼层可利用面积 ……
物业可行性的判断需要很多工程、建筑等方面的专业知识和经验，还要结合产品线定位和后期的运营要求加以考虑，每个项目看完现场后，还要结合产品模式和床位数量进行财务测算，个性化较强，细节较多，并不能完全用一套放之四海而皆准的标准来统一判断，所以我也只能根据现有水平罗列出要点，具体物业要具体分析。
每个物业都不可能十全十美，如果一个物业多项条件都比较理想，内部测算也满足可行性，就可以进入下一个环节——合作洽谈了。
运营合作的要点，以后有机会再做总结。
面对多个物业进行选择的时候，应对各个物业的以下条件进行区分考虑：
一票否决因素：
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物业出床率
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区位匹配度
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物业消防条件
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业主方同意做养老业态
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物业产权关系清晰，无抵押或法律纠纷
重点考虑因素:
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环境资源
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改造难度和再投入成本
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租金成本
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附加价值
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合作条件
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合作资源（如合作单位所在地、熟悉的行政辖区、金融合作方辖区等）
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市场定位的要求（如档次、形象、目标客户群聚集地、高端客户的价值认同等）
