看点与思考：
项目运作的资金成本及收益分析，与项目开发销售周期要挂钩，所以项目投资计划、建设计划、开发周期、销售周期及项目重大进度节点把控，是项目总体运作的顶层设计问题，不容小视。
在房地产开发项目的前期，除了要做好市场定位和产品策划的外，还有一项重要的工作，即要做好项目投资分析。
可能有人要问：为何要做投资分析，而不是做财务分析。虽然，做项目财务分析、收益分析或效益分析，可能需要。
在做“项目可行性研究报告”时，财务可行性分析是必不可少的。
从项目策划的角度，或对于策划人来说，在项目前期策划中，我们的重要工作就是做好投资分析。
作为策划人也只能做投资分析，因为财务分析更加专业，更加复杂，一般是要由专业的会计师来做的。
相比较财务分析来说，投资分析就比较简单一点，也比较直观有效。有时，投资分析可能更快捷，更重要。
项目投资分析就是通过梳理项目各有关小的指标和数据，来对项目几个大的经济指标方面进行合理的预计和预测：
l项目启动投资成本
l项目总成本
l项目总收入
l项目销售周期，或资金回笼周期
l项目毛利润
l项目净利润
l项目投资回报率
l项目投资年回报率
从策划角度分析，这个投资回报率，就是“项目净利润”与“项目启动投资成本”的比值乘以100所得的百分比。
项目启动投资成本的概念，在这里就显得非常重要。启动投资成本是指项目在启动过程中所要投入的成本。
启动投资成本包括项目土地费用、开工费用、前期管理费用、前期营销费用、设计费用等在内的前期费用。
这个费用是在项目开盘收款前的投入费用，也是项目开发商真正要真金白银拿来投入的资本。
要注意的是，项目总投资对于开发商来说不是具有真正意义的投资，而对于政府来说是有意义的，因为它有带动性。
项目开始销售回款，就“自转”现金流，即不需再投入前期费用，这个节点很重要。因为“自转”前的费用是真正投资。
房地产项目的杠杆很多，而现金流“自转”是房地产杠杆原理的最突出表现，它背后的支撑就是政府的预售机制。
“自转”开始后，开发商用销售回款资金来支付后面需要的工程款、营销费用、管理费用、税费等；再投入，都属于“自转”。
项目效益的高低或好坏，主要是从项目的投资年回报率来判断，这是一个反应项目效益的重要数据。
有些项目可以算出投资回报率达100%以上，但可能操作周期要5年乃至10年，而投资年回报并不一定理想。
万达、万科、龙湖、恒大、碧桂园等公司操作的项目都是快节奏的，快速投入，快速回款，这样年回报率就较高。
资金快进快出，收获现金流带来的边际效益，才是王道，这或许就像股市或其他商业领域里的“跑量”之说了。
在前期策划中，这些数据都只是预计和预测，而实际的投资年回报率则是检验前期策划和预测收益的唯一依据，也是最终评判项目或项目团队之好坏的根据。
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