麦兜说说博弈论

上一期我们聊了聊投资法拍房的一些基本概念以及可能遇到的风险。对法拍房投资来说,拍卖行落锤只是投资的开始。接来下,还有很多“苦力活”需要完成。

拍卖成交确认书:拍卖师落锤后,投资人首先拿到的拍卖凭证是拍卖行出具的成交确认书。如果你是在现场拍卖的,那么现场签字完就可以领到成交确认书。如果你是通过网络拍卖的,那么得辛苦一趟,亲自跑去拍卖行拿。

拍卖尾款和拍卖费:上文说到,拍卖需要付全款,根据不同法院不同标的要求,拍卖尾款付清的时间一般是7到15天左右。而司法拍卖的拍卖费是阶梯收费的,具体见下图:

司法裁定书:司法裁定书在法律效力上等同于产证。从交完拍卖尾款到拿到司法裁定书,大概需要2到5周时间。司法裁定书需要买受人亲自去拍卖行拿。

审税:拿到司法裁定书后,投资人实际拥有了房产所有权,可以对外出租。但是如果要办理银行按揭或者房产出售的话,买受人还需要拿到产证。办理产证的第一步是审税。审税主要在房产所在地的房产交易中心完成。买受人需要先亲自去拍卖行拿到司法裁定书、协助执行裁定书、拍卖资料、房产评估证明等材料,然后在房产交易中心拉出房产的产调信息,接着需要去税务局调取发票信息。如果拍卖房产是一手房,发票需要在开发商处调取,若找不到开发商,本房产的加计扣除计为0,这可能会影响到房产交税额度。总体来说,审税环节大概需要花费买受人3到4个工作日(备注:只能是工作日,其他时间这些部门不上班),前后7到15天左右。

解封:完成审税后,买受人需要给完税证明到拍卖行,拍卖行再联系法院法官对房产进行解封。因为相关法律法规对解封没有做明确的时间约定,各个法院在执行解封程序时有巨大的差异。本兜有一次等某法院解封,足足等了四个月。

过户:解封完,就能过户了。这个又得买受人亲自去……

办理产证:从完成过户办理产证,又需要等待一段时间。而拿产证,又得买受人亲自去…..

法拍房的投资优势很明显,的确可以拿到远低于市场价的房产。但是缺点也很明显,需要花费投资人的巨大经历。对上班族来说,直接去买法拍房不一定合适。但大家可以选择在投资网上购买,即分散风险,又节省了自己的机会和时间成本。

我们的法拍房众筹,着实是个体力活,挣的是辛苦钱……

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