大家都知道，就上海的房产标的动辄1000万朝上，找到笋盘能省个100万左右，所以这么多人热衷于挖笋，但笋也是可遇不可求的。有效的笋盘房产谈判会让你再省掉10万-20万，只要了解这些套路流程，多多进行实践，却是每个人都可以掌握的。
选筹后谈判的步骤和技巧
以实际举例，内中环一套房子中介的挂牌价为1300万，中介急哄哄地给你电话告知，此房源低于同户型价位和小区挂盘价，此时别急，按步骤来拿下。
你需要心里知道的是，既然中介对外挂盘价1300万，那么在房源维护人那里的价格应该是1200万左右。
此时谈判拆成5个步骤
第一步，了解房源及房东背景，心中有数
房子信息包括：
·房子的来龙去脉
·产调信息
·小区历史及环境
·同小区挂牌价与成交价
·小区未来前景与大家对此小区的看法
·竞品楼盘及竞品房型的成交价
·房屋评估价
房东的信息
·房东的资产情况
·房东背景
·房东卖房动机
·房东房产情况
第二步，中介探底价
这一步一定是专业人士来做的，也就是要找你的中介。中介中菜鸟和老手差距很大，你要有几个御用中介，靠谱可信任的人，让他来冒充假客户去谈判，试探房东的底价。
通常中介是很懒的群体，链家对房源的维护非常的重视，他们有专人来运营房东，粘住房东，待在房东家里陪吃陪喝陪玩，也就是房子的维护人，跟房东有着亲近的关系，他得知的是房东的心理价。
通常这个时候你得知的价格，是维护人长期维护的价格。因为卖房知道客户会砍价，肯定会留底。除非他已收到明确的买房意向才肯放价出来。
让中介假冒客户，显示出有强烈的买房意向。如果对方给的条件足够好，可以适当让一下付款方式 。
这轮你得到的价格会比维护人价格好一些，试出房东对待有诚意客户的底价。
第三步，约房东出来谈，虚拟谈探讨底价
这一步可以约房东出来谈了。谈判就是一个博弈的过程，这个过程少不了要4个小时的打底准备。你要知道剩下的是一年年薪的钱。
时间选择：晚上8-12点，越晚越好。越晚谈房东越容易不耐烦，也显示出你的诚意，谈下来的概率比较大。
环境准备：空调开的热一点，穿的少一点。中介的小环境，越闷热，越不利于房东保持冷静。
吃少一点，保持饱满的精神状态。最好当天其他事情不要做，上班的请个假，好好休息备战一下。晚一点去，保持长期奋战的心理准备，比如搞4个小时搞到半夜12点甚至天亮。至少值个工薪年薪。
初见房东，首先要建立信任，攀关系拉资源，东扯西扯使劲扯，blabla 兴趣爱好，工作上的重心，有什么资源。其实房东是很乐意聊的，因为他会想要了解买家是否买的起。。随便聊就是不要聊房子本身。
另外值得注意的一点，确认房东和产调是一个人。一般小中介要注意些，大中介买房子，房东是中介维护的，会比较放心。
你要先让房东不耐烦，首先提出谈房子。
这时你要充分显示出你的购房实力，跟房东讲下你购房的时间安排，首付款来源。最好还有别的房子，工作不错，收入不错等，秀下你的能力。
如果你遇到的房东是有谈判经验的，你说“价格能不能便宜30万”，房东“你付全款就可以”，那么比较难搞，先磨一下你的耐心。凡是出价一定要列出原因，有理有据。
拉锯战开始... ...
房东：“1300万，楼上就是挂的1300万。”
买家：“1300万卖不掉。1200万。”
房东：“1300万卖不掉，1250万总能卖”
买家：“我实在没有首付balabala ...
我首付能力有限，跟家里亲戚会借一部分..."
提前想好5-10个理由，每个理由2-3分钟跟房东耗一部分时间。
健谈的房东一般都会被扯偏题的，直到谈到你的心理价位，那你说跟你心理价位差30-50万。
第四步，与房东分离
这个时候已经气氛很尴尬了，已到1170万价格双方僵持不下，一定要给房东找台阶下。通常这一阶段的谈判会再让一点，但不会多，也就几万块。
寻求中介帮助，将你和房东分开，分开谈判。你和中介在一起，房东和房源维护人在一起。你要知道中介吃这碗饭，本身有很多种方法来打压价格，公司也会有这方面的培训。通常有经验的中介会根据第三步，顺水推舟进行第四步。
这时你们在不同房间，维护人和中介会通过微信来沟通。可以打几个电话诈一下。
道具要准备起来，一捆捆红砖现金拿出来震撼一下，显示你的实力和诚心。大半夜房东谈了4个小时，看到一摞现金在眼前晃，心理一定会产生变化。再不济也要准备一两块砖头装装样子，道具弄弄好。这个时候如果房东怒了，确实受不了了，说明价基本到位了，就不要拘泥于这些小技巧，留住房东下定签单。顺便榨取一些小小的利益，保留家具什么的。其他交易条件放在最后谈，房东也比较容易妥协。一些敏感的条款，让中介在最后关头，如果能加在正常条款最好，不行的话进补充协议。比如配合唯一，配合做低。
第五步，制造状况，用假房源翘边。
这个时间最好让别人来制造一些状况，让别人打电话过来告诉你有其他的房源谈好了，假装打几个电话。最好让房东看见，看不见也得听见，这时他的心态还会再发生一些变化，顺便就再谈一些条件。
一般技巧练好，能谈下来房价的1-3%，值得好好学习和巩固的。
不能中途饿了叫外卖吃东西，这样房东就没有那么强的意志力谈了。
ps，练练好拍砖的气势，有助于成交。
大标的安排好资金流程，越拖久对买房越有好处，不是老手药单千万不要碰。
