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     在二三线城市，如果你有10万可用于投资，你会怎么办？买房，好像离首付还差好多。买银行理财，好像收益率太低了。想又有租金又可以升值怎么办，投资公寓是个不错的选择。

      本文公寓的概念是指40年产权的商业住房。商业住房与普通住宅的主要区别：土地使用年限的差别，商业住宅为40年或者50年，普通住宅是70年。目前对于普通住宅70年土地使用权到期后自动续期是法律明确的，但是对于商业住宅，目前只有说是按法律规定办理，也就是存在风险。在投资领域风险往往与机会并存的。其他区别例如按揭方式、教育、税费、用水用电等不详细展开。

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      怎样的公寓才是投资价值高的公寓？租金收益高、升值空间大。租金是投资公寓的首要点。那么首先要引入一个概念，那就是租售比（租金÷房价），租售比越高公寓越值得投资。一般在5%以上才具有投资价值，如果低于5%那么还不如选择其他理财方式。怎样的公寓租金高？那要定位公寓出租的人群，通常公寓的租客主要是白领群体。那么我们要考虑白领喜欢怎么样的公寓。

       1. 地段。公寓的位置首先考虑办公楼林立的商业区、新型产业开发区等，这些地区白领多、求租需求旺盛。但往往该地区的公寓价格往往不菲，如果预算不够，退而求其次就要考虑交通便利的商业区边缘地带，通常要在地铁沿线、公交站点密集的地区。

       2. 配套设施完善。配套设施主要考虑超市、餐饮、医院等。完善的商业配套措施会更加吸引租客。学校往往不是公寓配套设施的考虑点，因为租住公寓的白领往往没有孩子。

       3.周边租金也是考虑的点，如果周边的住宅租金都比较高（结合市场，会发现公寓的单位面积租金值往往比住宅高），那么公寓的租金也会非常可期待。但切记需结合白领可承受的租金范围，不能一味追高。

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      关于升值空间，公寓的单价比住宅低很多，那么相应的升值空间也就不如住宅。公寓也存在着转售比住宅难的特点，所以想通过公寓快速升值来赚一笔差价的投资者，最好理智。但公寓近些年来的投资表现也是不俗的。那么从升值空间来谈谈如何选择好的公寓。

     1. 板块。不同于上文所述的地段，地段的区域比较小范围，板块则要考虑整个城市的规划及未来的发展方向。举个例子，A城市北面某某街道下有一个商业中心，办公楼林立，白领很多，那么可以说是很好的地段。该街道正好处于市政府着力推广的XX新城，那么这个地区就是未来发展有潜力的板块了。考虑公寓升值也是要着重考虑板块的概念，投资有时候可能就是投资概念，如何了解板块，可以经常看本地区的新闻，板块规划常见于地区日报中。

      2. 规划用地批准时间。批准规划用地的时间就是开始计算土地使用权的时间，如果你的公寓是2016年批的地，而交付时间是在2020 年，那么你就已经损失了4年，现在政策不明朗的情况，已经使用的时间越短，对于想要购买你公寓的投资者来说更有吸引力，愿意支付的价格也就越高。

     3. 朝向及楼层。在投资公寓时，销售顾问往往会用投资回报率高来建议你购买朝北的公寓，但是在增值出售时，你就会流失用于自住的购买者。相信为了住的舒适的白领宁愿花多一点钱去居住朝南的房间，而不是终年晒不到太阳的房间。其次是楼层，公寓楼层选择与住宅楼层选择方式不太一样。很多公寓的价格是楼层越高价格越高，但因为许多公寓一二层是店铺，那么考虑稍微高一点的楼层，但建议还是不要购买顶楼。

      4. Loft还是单间。投资loft还是单间见人见智。现在有些公寓推出了好几种选择，有单间的，宽敞简约，有LOFT挑高5.4米的，隔成两层，用于投资，有半隔开，有个高挑的客厅，用于自住的。无论哪种都是各有各的好。建议30平米以下的还是单间为佳，这样不会显得局促。30平米以上的就考虑你是怎样的投资者，如果是为了得到更好的租金收益率，不想花太多心思再租售上，日后转售也考虑同类投资者，考虑上下全隔开，月租且合租会使该布局的公寓收益更大。如果投资者时间充裕，喜欢经营的，日后考虑日后会转售同类型的投资者，可以考虑半隔开公寓，以日租形式经营，且经营有道的话，并不比月租收益少。

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tips：

     1. 贷款，公寓只能商业贷款，且首付的比例必须在50%以上。

     2. 契税，比例及项目高于多于住宅。

      3. 水、电、燃气，现在基本都可以使用民用电，水的话不一定每个公寓都可以，燃气一般面积小的公寓不可以，需看公寓项目。

      4. 落户，根据地区政策，销售会告诉你，这个公寓可以落户，其实不一定是公寓可以落户。

      5. 读书，目前没有公寓可以解决孩子学区的问题。

      最后希望大家都可以买到一间会下金蛋的公寓，早日实现财富自由。