金九，是房地产近年发展史上值得铭记的日子。
无他，原因就是因为两条重磅政策的推出！
一是“松绑”，四大一线城市全部“认房不认贷”。
二是“减负”，人行全面落地降低存量首套住房贷款利率。
先来说说“松绑”这事。
9月1号在距离广州深圳官宣认房不认贷仅过两天，北京上海也在同一天宣布执行这一政策措施。至此四大一线城市全部加入到了认房不认贷行列，这也是2017年以来一线城市放松力度最大的政策。
大家知道最近这段时间地产的利好政策是一箩筐接着一箩筐，但要说真正触及到实质的，这勉强算头一个，为什么？
因为中国房地产经过这些年的发展起起落落，其实就两大市场：一线楼市和其他楼市。现在其他楼市现在已经成什么鬼样子了，大家都心里很清楚对吧？不说三四线了，现在很多地方的省会城市的房价都明显撑不住了，所以这些地方出台刺激政策，最多只能起到一个续命的作用，就是你稳住自己就好，对刺激整个经济增长的作用几乎可以忽略。
像郑州8月份的时候，大力度出台了刺激楼市的15条，结果当月销售面积69.99万平方米，同比还下降2.04%。你看销售面积非但没有涨，反倒降下来了，你怎么指望它来拉动经济？
一线城市就不一样了，一线虽然房价高，生活成本也高，但因为资源集中，总是有想上车的人群，这也可以说是增量需求。但是过去一线最大的问题是“房租不炒”的政策执行比较严，一线不放松，市场就会认为有关部门在刺激楼市上还是有犹豫的，全国房地产市场的下跌趋势就止不住。
而这一次四大一线城市政策同时放开，就意味着有关部门对一线楼市的态度转变了，不说鼓励，但起码也是由压制变成了托底，这比较容易在短期内改变市场的预期。
目前业内的看法是政策放松会释放出一批自住需求，无疑将有利于一线城市热度回升，并给全国更多城市走出低迷行情带来美好的希望。相关政策出台以后，市场的反应的确看起来也很强烈，一线城市的房地产市场明显活跃起来，朋友圈也被各种公告和海报刷屏。
再来说说“减负”这个事。
按照人行和金融监管总局联合印发的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，自9月25号起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人，可向承贷金融机构提出申请调整利率，存量房贷利率正在迎来调整期。
在央行举行的三季度金融统计数据发布会上，央行货币政策司司长邹澜表示，“目前绝大多数借款人均已第一时间享受到了实惠。9月25日到10月1日实施的首周有98.5%符合条件的首套房贷利率完成下调，合计4973万笔，21.7万亿元，调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅0.73个百分点。
当然，这个政策，首先很重要的一点就是只针对首套住房，然后就是贷款发放的时间对应房贷利率的调整规则也各不相同，共分为三个时间段，与此前的刺激政策相比，存量房贷利率确实要调整了，只是实际调整幅度并没有特别大。
根据CRIC统计数据，9月重点30城房地产市场继续修复，新建商品住宅供应环比上升17%、成交环比上升3%。其中，一线城市热度回升更加明显，商品住宅供应环比上升22%、成交环比上升16%，二三线城市表现分化严重，整体稳中有升。
从中秋国庆双节假期情况看，以北京、上海、成都等为典型的热点城市，整体市场延续较高热度，天津、武汉、长沙、广州等地成交情况也有所好转，但多数二三线城市如南京、福州、昆明、无锡、常州、南宁等地，市场修复仍显乏力。
看来，在两大利好的共同刺激下，9月份已走出一波小行情，但高度比较有限。预计针对房地产的刺激政策还将继续房地产行业迎来限制放松期。同时，两条重磅政策的出台，也导致新增挂牌房源激增。
为什么？因为这两项利好的药效呢都很难持久，这是最关键的，就说大家一看这个政策出来感觉到确实有力度，问题是这种力度能不能持续是一个问题。
先说一线放开认房不认贷。
政策出台以后，虽然市场炒作情绪很高，房地产商也说的天花乱坠的，但房地产的春天真的回来了吗？问法本身就有问题，大家想过吗？春天并不是说你想让他回来他就回来，春天一定要在冬天以后他才能回来，这是一个常识对吧？
大家要知道不管认房还是认贷，都是用来界定是否是首套房的标准。所谓认房不认贷是指只要你在当地没有房子，也不管你有没有过房贷都可以算作首套房，现在很多人都认为一线认房不认贷后，核心城市房地产市场将迎来一波向上的行情。金九银十市场可期，但仔细分析这个观点其实是站不住脚的，
首先本来就有首套房资格的这部分人群，并不会因为这个政策上车。很好理解，首套房本来就不差优惠政策，这部分人差的是钱，你房屋总价又没降，为什么要上车？因为买首套房的人普遍年轻没什么资产，所以在一线城市首套房购买者一般也是老破小的接盘者。
另外，现在还有一部分观点认为，认房不认贷以后，出于保值的目的，三四线的有钱人可能会冲到一线城市买房。这其实也没有道理，先不说一线城市普遍有限购政策，要知道真正的有钱人他们才不会在乎什么认房不认贷。他们要是真想在一线城市买房，来钱的方法多的是，根本不会等到认房不认贷政策出台。
真正能刺激到的其实是一些中年人，这部分人现在正好是上有老下有小的年纪，所以置换需求比较强烈，但即使出台了认房认贷政策，想置换也没那么容易，这里面的门槛主要有两个：
第一，认房不认贷政策下，虽然不管你有没有过房贷了，但需要你在当地是首套房，这就意味着你如果要置换，首先就要把手里的房子卖出去。
这些人手里的房子一般是年轻时候接盘的老婆小，但问题是前面也说了，现在年轻人在高房价面前躺平了，不愿意接盘了，买盘没增加，卖盘又汹涌而出的话，反而会冲击一线老婆小的房价。事实也是如此，相关政策出台以后，卖盘反而大幅增加了。数据显示，北京地区二手房挂牌房源已经激增到了15.5万套以上，而政策出台前挂挂牌量不足15.1万套，也就是说北京“松绑”政策出台短短不到一周的时间，北京就增加了4000多套房源，但究竟能有多少人上车，这就涉及到第二个门槛了。
认房不认贷的第二个门槛在于，虽然首付门槛降下来了，但房价不降的话就意味着你的贷款额度更高了，你每月要还的贷款更多了，房贷压力其实更大了。
假如当前上海一套新房总价是500万元，新政前二套房最高首付比例是70%，即首付款需要350万元，按照新增减5.25%的利息，按照贷款本金150万，30年期等额本息计算，每月月供要还8283元，利息总额是148.19万元。而按照现在的新政策，若纳入到首套房的认定范畴，那么首付比例可以降到35%，首付款就是175万。但大家别忘了首付少了，但你要贷款的总额增加了，按照新政府4.55%的利息，按照贷款本金325万 30年期等额本息计算的话，你每月要还的月供一下子就暴增到16,563.97元了，利息总额更是达到了271.3万元，注意，较新政前的利息总额几乎翻了一倍。
要知道上海抽样调查的202年全年居民人均可支配收入是79,610元，平均到每个月就是6634元，在动辄每个月借17,000元的袋子垫钱，就算全家一起上又有几个家庭能承担在一起，还要不要正常生活了？
值得注意的是，为了要在一线上车，现在不少人的策略都是要把老家三四线的房子或者二线的投资房卖掉，这些地方的房子原本就很低迷，要是再出现一大堆为了置换的卖盘，当地的房价就更撑不住了，关键是你找谁接盘，这是个很大的问题，你别忘了现在经济不景气，很多人连工作都找不到，收入不稳定，没有人敢接盘。
也就是说一线城市认房不认贷虽然是一个巨大的政策宽松，但刺激效果估计不像很多人说的那么美好，也没有那么大，也不会那么持久，它反倒可能引起一线城市中老破小与新房次新房的分化，以及一线城市房价与二三四线城市的分化。
虽然一线放开了认房不认贷，但经济在下滑，失业率在上升，收入在下降，至少收入在变得不稳定，即便是现在收入还比较稳定的人，他也担忧能不能持续下去，对吧？人口也在下降，这些起决定性作用的因素都没有改变，而且在未来也很难发生实质性的改变。
再加上经济下行压力加大的情况下，很多年轻人选择躺平，所以综合来看，房地产下跌的趋势还在继续，这一波政策影响最大的只是人们的情绪，而情绪往往是来得快散得也快的。
所以，如果你真想投资，哪究竟该如何入手呢？
其实上面已经给大家分析出来两个方向，一是一线城市，二是要对准一线城市的新房和次新房。
毕竟房价是通胀的直接体现，从2000年至2020年，我国的m2增长了21倍多一点，一线比如北京房价同期也增长了23倍多一点。看房价只要看m2、GDP、CPI三个数据，m2增速减去GDP增速再减去CPI的得数，基本上就会是房价涨幅。基于这个原理，5~8年北京房价仍会以5%的速度缓涨，另外，北京的房子也不会是普涨，而是会分化好的地段好的房子会涨，不好的地段不好的房子会涨得慢或者会下跌。
因此，具体到换房这件事主要在于你的取舍是什么？
如果是以投资的思路为主，趁房价有政策支撑的时候卖房，然后持有硬通货，等到房价下跌以后再买，这是一种选择。
如果是以改善家庭居住环境为思路，那么趁着房价有政策支撑的时候卖房，然后等好的时机购买居住条件更好的住房，可能是更适合的选择了。
所以，关键在于我们的取舍是什么。
