房价又涨了！限购又严了！7天16市限令（包括深圳、北京、成都、上海、天津、苏州、杭州、济南、郑州、武汉、广州、南京、合肥、无锡、厦门和福州）！还没有买房的你是不是很焦虑？不急（反正急也没用，已经涨成这样了），我们来分析一下，你是不是真的适合买房。

涨涨涨的房价

哪些人不适合买房？

1. 刚刚踏入社会的年轻人。一般来说，刚刚工作的年轻人收入低、开支也低，如果不做啃老族，房是买不起的，啃老也容易把年迈的父母一辈子的积蓄花光。如果你不幸在北上深（为什么没有广州？嗯，因为广州房价比这仨低多了，建议毕业生优先考虑广州），父母一辈子的积蓄还不一定够首付呢。大蜗牛住在大深圳莲花山下，均价7万开外。所以刚毕业的小年轻们是不适合租房的，合租最好，有朋友一起交流不孤单，还省钱。

2. 工作地点和生活范围不固定者。说白了就是经常出差，经常换地方，这种人也是不太适宜买房固定下来的。因为房屋是不动产，不会随着你说走就走。所以，这种人群不要冲动买房，可以先租房。当然，要是有钱，且看好房市，可以投资不自住。

3. 储蓄不多的家庭。说白一点就是，家里没钱就别买房了（/(ㄒoㄒ)/~~）。首付款+上缴契税+公共维修基金+保险费用+装修+购买家电家具=总房款的40%左右。以大深圳为例，买个400万的房，手里没个160万肯定是捉襟见肘的。所以收入不稳定，财力不雄厚的小伙伴，在没有经济实力买房的情况下，租房也挺好的，至少还可以租个比买的更大更便利的房子呢（比如像我）。

4. 不急需买房且辨不清房价走势者。7天出台16个限购政策，国家调控趋严，房价已达世界之巅，房价是涨是跌，众口不一。很难凭肉眼观察出房价走势，所以也可以不急于马上买房，不如“以静制动”，暂时租房，静观其变。当然，还是那句话：如果你很有钱，可以随便买买买。

租房 VS. 买房

作为有点小钱，又只有一点小钱的小伙伴，看了上面那段话，其实还是纠结的，到底要不要买房呢？万一又涨了呢，家里确实也缺套房呀。

首先看看租房都有哪些利弊：

租房的优点

租房也并非都是优点，也有很多缺点，比如：

租房的缺点

同样，购房也有其优势：

购房的优点

当然，购房也有投入的机会成本和房屋损毁或房价下跌的风险：

购房的缺点

不急，我们用工具来分析下。

1. 年成本法

购房者的使用成本是首付款占用造成的机会成本，以及房屋贷款利息，而租房者的使用成本是房租。那么可以考虑这些因素来计算成本：房租是否会每年调整；房价涨升潜力；利率的高低。我们可以通过计算购房和租房成本，来理性的选择直接购房还是租房，以免给自己造成太大的财务压力。

2. 净现值法

净现值法是考虑一个固定额居住期间内，讲租房和购房的先救流量还原至现值（资金的事件价值运用），比较两者的现值，较低者对我们而言就是更经济实惠的。

3. 利用两种方法分析实例

某君，身居深圳，看上个90平的住房，在景田附近，三房二厅，该住房可租可售。如果租房呢，房租是7000元，押三付一；如果购房，房屋总价是600万元（最近跌了呀），可以申请贷款420万，房贷利率4.9%，贷款期限是25年，假设等额本息还款方法还款。第一年的还贷利息为151032元。所以在深圳租房和购房的成本分析如下（假设押金和首付款机会成本为3%）：

深圳购房还贷计算

（点击查看大图）

3.1 购房和租房年成本法比较：

先以一年为例计算：

① 租房年成本：7000元 * 12 + 7000元 * 3 * 3% = 90300元；

② 购房成本：180万元 * 3% + 151032元 = 205032元；

另外还需要考虑以下几个问题：

① 房屋维护成本：租房者不用负担，由购房者负担。金额不定，越旧的房屋维护成本越高。维护成本每年5000元。

② 房屋价格变化：假设房价每年升值3%，即第一年升值18万；（这一项是最不确定的，也正是考虑买房的小伙伴最纠结的地方）

3.2 购房和租房净现值（NPV）法比较：

如果要在此处住满5年，月租每年增加500元，以存款利率3%为折现率；在代扣利率4.9%下，25年房贷每年本利平均摊还额为281832元。5年后房贷余额为5636640元，假设第5年年底把房屋销售出来，获得金额为765万元。

月房租明年增加500元，第五年底将押金7000*3元收回。维护成本第一年5000元，以后每年提高5000元。NPV计算时只考虑现金流量，因此，在年成本法中计算的房租押金利息并非实际现金流出，不用列入。在年成本法中房贷只计算利息，净现值法中房贷计算的是本息平均摊还额。

① 租房的NPV的计算：

根据每月租金总和，到期押金取回：

第一年：押金 + 第一年的租金 = -105000；

第二年：第二年租金 = -90000；

第三年：第三年租金 = -96000；

第四年：第四年租金 = -102000；

第五年：第五年租金 - 押金取回 = -87000

年利率3%，总净现值：-453510

② 购房的NPV计算：

首付款必须自第一年期初支付，若购房的房贷本利为每年还一次，必定在期末，假设维修成本也在期末支付。

第一年：首付 = -1800000

第二年：第一年房贷 + 第一年维修费 = -281832 - 5000 = -286382

第三年：第二年房贷 + 第二年维修费 = -281832 - 10000 = -291832

第四年：第三年房贷 + 第三维修费 = -281832 - 15000 = -296382

第五年：第四年房贷 + 第四年维修费  = -281832 - 20000 = -301832

第五年年末：第五年房贷 + 第五年维修费 + 第五年房屋出售 - 第五年底房贷余额 = -306382 + 7650000 - 5636640 = 1706978

年利率3%，总净现值：-1375897

-453510 > -1375897，租房的净现值比购房的净现值高，所以租房更划算。当然，这里的年利率和房屋升值空间有待现实检验，小伙伴们可以根据实际的来确定。

房屋生涯规划

每个年龄段收入能力，购买力都是不一样的，下面可以给出一个简单的房屋生涯规划表来说明（以某传统行业为例）：

房屋生涯规划表

我知道，能看到我文章的多为土豪，所以，请乘上你们的系数再来看自己能负担的房价。

结语

只有对你的目标有帮助的信念才是正确的信念。

如果你坚持认为房价会涨就要砸锅卖铁的买；如果你不坚信，就安安静静租房吧。

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